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Mietrecht

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Worauf Sie bei einer Untervermietung achten sollten

Mieter dürfen ihre Wohnung in der Regel untervermieten. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten. Gehen Sie es falsch an, droht sogar die eigene Kündigung. Wir zeigen Ihnen, wie Sie es richtig machen.

Ob Auslandssemester, Auszug der Kinder oder der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft – Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Denn so bleiben Sie Mieter der Wohnung, können sich die Miete aber in Teilen oder sogar ganz sparen.

Doch bevor Sie ihre Wohnung Dritten überlassen können, müssen Sie den Vermieter ins Boot holen. Was Sie tun können, wenn der die Erlaubnis verweigert, warum ein Untermietvertrag sinnvoll ist und was es sonst noch für Hauptmieter und Untermieter zu beachten gilt – der Überblick.

Was ist Untermiete – und was nicht?

Bei einer Untervermietung zahlt ein Untermieter einem Hauptmieter dafür Miete, dass er dessen Wohnung oder Teile davon nutzen darf. Der Vermieter des Hauptmieters muss das in der Regel genehmigen. Kommt es zum Streit, ist es die Pflicht des Hauptmieters, die Erlaubnis nachweisen zu können.

Nicht als Untermiete zählt es, wenn Sie nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern oder Kinder aufnehmen. Gleiches gilt für Hausangestellte, Pflegepersonal und Besucher, wenn sie nicht länger als acht Wochen bleiben.

Brauche ich die Erlaubnis vom Vermieter?

Ja. Der Vermieter muss diese laut § 553 Abs. 1 BGB aber in der Regel erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung besteht. Das können persönliche, wirtschaftliche oder familiäre Gründe sein, die sich jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages ergeben haben dürfen.

Solche Gründe sind beispielsweise:

  • Der Mieter ist finanziell auf die Untermiete angewiesen.
  • Er kann seine Wohnung aus beruflichen Gründen vorübergehend nicht nutzen.
  • Der Mieter nimmt nach der Trennung vom Partner einen Untermieter auf.
  • Er möchte eine WG gründen.

Besteht solch ein berechtigtes Interesse, haben Sie ein Recht auf Untervermietung – allerdings nur für einen Teil der Wohnung. Der in Mietverträgen oft enthaltene Ausschluss der Untervermietung an Dritte ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist dann unwirksam.

Anders sieht es aus, wenn Sie die komplette Wohnung untervermieten wollen. In diesem Fall erlischt das Recht auf Untervermietung und der Vermieter darf frei entscheiden, ob er Ihrem Wunsch nachkommt oder nicht.

Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Sie Ihre Wohnung nicht an Dritte untervermieten. Erhalten Sie keine Erlaubnis zur Untervermietung, haben Sie aber ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis dann mit einer Frist von drei Monaten außerordentlich kündigen.

Alternativ können Sie Ihr Recht einklagen und zudem Schadenersatz vom Vermieter verlangen. Ob Sie damit erfolgreich sind, hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Auch eine Teil-Untervermietung können Vermieter ablehnen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

  • Der Mieter möchte die Wohnung an Touristen untervermieten.
  • Die Wohnung wäre durch einen weiteren Bewohner übermäßig belegt.
  • Der Untermieter ist unzumutbar und könnte den Hausfrieden stören.

Was ist bei der Untervermietung noch zu beachten?

Wenn Sie die Erlaubnis zur Untervermietung einholen, sollten Sie das in jedem Fall schriftlich tun und Ihrem Vermieter eine Frist setzen. Sie sollten in dem Schreiben folgende Angaben machen:

  • räumlicher Umfang der Untervermietung
  • Zeitraum der Untervermietung
  • Grund für die Untervermietung
  • Name des Untermieters
  • Höhe der Miete

Einkommensnachweise oder Informationen darüber, wie kreditwürdig der Untermieter ist, brauchen Sie nicht zu liefern. Die Gesamtmiete überweist weiter der Hauptmieter. Beachten Sie, dass der Vermieter jeden neuen Untermieter oder jeden Untermieterwechsel neu genehmigen muss.

Welche Bestandteile hat ein Untermietvertrag?

Ist die Untervermietung genehmigt, sollten Sie einen schriftlichen Vertrag mit dem Untermieter abschließen. Der Untermietvertrag regelt neben den grundlegenden Angaben wie den Namen der Mietparteien, der Höhe der Miete und der genauen Beschreibung des Objekts auch die Dauer des Mietverhältnisses.

Muster für Untermietverträge finden Sie im Internet, zum Beispiel bei Mieter- oder Eigentümerverbänden (Muster des Deutschen Mieterbunds Hannover).

Was in einem Mietvertrag geklärt werden sollte:

  • Namen der Vertragsparteien
  • genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk)
  • Mietbeginn
  • Mietdauer
  • Miethöhe
  • Kostenaufschlüsselung Nebenkosten
  • Kaution
  • Art des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet)
  • Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, vor allem auf die Regeln zu Schönheitsreparaturen
  • Kündigungsvereinbarung
  • Verbot der Unter-Untervermietung
  • Rückgabe der Mietsache
  • Schadenregulierung

Ist die Vermietung befristet, müssen Sie einen Grund für die Befristung angeben – zum Beispiel, dass die Wohnung nach Ablauf des Vertrages wieder selbst bewohnt werden soll.

Zeitmietverträge können außerdem in der Regel weder der Untermieter noch der Mieter vorzeitig kündigen. Eine Ausnahme kann ein grobes Fehlverhalten des Untermieters oder Vermieters sein, das zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Wer haftet bei der Untermiete für Schäden?

Bei einem Untermietvertrag bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter in der Verantwortung (§ 540 Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter für ein Verschulden des Untermieters gerade stehen muss.

Aus diesem Grund sollten Sie im Untermietvertrag festhalten, dass der Untermieter für selbst verschuldete Schäden an der Wohnung haftet. Ratsam ist, auf eine Haftpflichtversicherung des Untermieters zu bestehen.

Das gilt auch für Handlungen, die der Untermieter zu unterlassen hat. Vermietet zum Beispiel der Untermieter die Wohnung weiter, kann das eine Kündigung des Hauptmieters rechtfertigen.

Allerdings hat auch der Untermieter das Recht, den Hauptmieter der Wohnung auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. Etwa wenn die Untervermietung wider Erwarten nicht genehmigt war und der Vermieter den Auszug des Untermieters verlangt. Dann darf der Untermieter den Untermietvertrag zudem außerordentlich und fristlos kündigen.

Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn ich untervermiete?

Ja. Der Vermieter darf einen angemessenen Untermietzuschlag erheben – allerdings nur, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Stimmt dieser nicht zu, riskiert er damit jedoch die Erlaubnis zur Untervermietung. Das heißt: Will der Vermieter einen Zuschlag erheben, kommen Sie als Untervermieter kaum drumherum.

Als angemessen gilt ein Zuschlag von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete. Wird selbst mit dem Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht, darf der Vermieter sogar bis zu 25 Prozent mehr verlangen.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Das können Sie in der Regel selbst aushandeln. Allerdings müssen Sie sich an die Mietpreisbremse halten. Am besten orientieren Sie sich an Ihrer eigenen Quadratmeter-Miete.

Untervermieten Sie die Wohnung möbliert, dürfen Sie einen Aufschlag verlangen. Nebenkosten wie Heizung, Strom und Telefon sollte der Untermieter anteilig zahlen.

Muss ich Einnahmen aus der Untermiete versteuern?

Ja. Mieteinkünfte müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Daraus ergibt sich aber nicht automatisch eine Steuerschuld. Vielmehr hängt das davon ab, ob Sie mit der Untervermietung Gewinn oder Verlust gemacht haben.

Das heißt: Sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, kann dieser Verlust Ihr steuerpflichtiges Einkommen senken und zu einer Steuererleichterung führen. Erzielen Sie hingegen einen Gewinn, kann sich die Steuerlast entsprechend erhöhen.

 

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Mietrückstand  

Miete nicht gezahlt – wann darf der Vermieter kündigen?

Wenn die Miete nicht oder nicht pünktlich gezahlt wird, darf der Vermieter seinem Mieter kündigen – und zwar fristlos. Betroffene Mieter können die sofortige Kündigung in der Regel noch abwenden, wenn sie einiges beachten.

Der Termin rückt immer näher, aber Ihr Konto wird immer leerer: Wenn Sie Ihre Miete mal nicht bezahlen können, ist das noch kein Grund für eine Kündigung. Allerdings gilt: Lange zögern sollten Sie nicht, sondern suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter.

Doch ab wann kann er mich wirklich rausschmeißen? Und welche Rechte habe ich als Mieter in einem solchen Fall? t-online beantwortet die wichtigsten Fragen zu einem Mietrückstand.

Bei welchem Mietrückstand darf der Vermieter kündigen?

Die gesetzlichen Regelungen zum Schutz der Vermieter sind relativ eindeutig formuliert. So gibt es drei Regeln, die zu einer "außerordentlichen fristlosen Kündigung" führen können.

  • Zahlt ein Mieter seine Miete zweimal hintereinander auch nur einen Tag zu spät, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
  • Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander nur unvollständig Miete zahlt und sich der Fehlbetrag auf mehr als eine Monatsmiete summiert.
  • Wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum ganze zwei Monatsmieten beträgt, droht ebenfalls die fristlose Kündigung.

Einen Mietrückstand kann der Mieter beispielsweise auch durch offene Nebenkostennachzahlungen anhäufen. Summieren sich offene Nebenkostennachzahlungen oder ungerechtfertigte Mietminderungen auf insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Dabei kommt es nicht auf den Zeitraum an, in dem sich die offenen Rückstände angesammelt haben.

Was mache ich, wenn ich die Miete nicht bezahlen kann?

Im Prinzip können Mieter die Kündigung noch verhindern. Sind die Zahlungsrückstände bereits entstanden, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen.

Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.

Ausreden wie "Ich dachte, die Miete wäre zur Monatsmitte fällig" lässt der Gesetzgeber hingegen nicht gelten. In jedem Mietvertrag ist klar geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig wird.

Bereits unpünktliche Zahlungen gelten als "gravierende Pflichtverletzungen" seitens des Mieters. Sie sind dazu verpflichtet, sich ohne ständige Abmahnungen des Vermieters zu informieren, wann die Miete fällig ist – und auf welches Konto diese überwiesen werden muss.

Flattert eine Mahnung mit der Zahlungsaufforderung der rückständigen Miete ins Haus, sollten Sie allerspätestens das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen (siehe oben).

Können Mietschulden verjähren?

Ja. Mietschulden unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter Zeit, seinen Anspruch auf die rückständige Miete samt Verzugszinsen gerichtlich geltend zu machen.

Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand oder dieser vom Mietrückstand erfahren hat oder hätte erfahren müssen.

Kann mein Vermieter mich einfach rausschmeißen?

Nein. Einfach so geht das nicht. Es muss ein wichtiger Grund vorliegen, etwa dass Sie die Miete nicht bezahlt haben (siehe oben). Doch in der Regel schickt Ihr Vermieter Ihnen eine Mahnung – juristisch verpflichtet dazu ist er allerdings nicht.

Sollten Sie darauf nicht reagieren, kann Ihr Mieter Ihnen kündigen. Kommt der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nach, folgt die Räumungsklage.

Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen. Dann folgt keine fristlose Kündigung – mit einer Einschränkung: Wenn in den vergangenen zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind, ist das nicht mehr möglich.

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Umlagefähige Nebenkosten  

Was Sie als Mieter zahlen müssen und was nicht

Mieter müssen nicht nur für die reinen Mietkosten zahlen, sondern auch für manche Nebenkosten. Vermieter dürfen aber nicht alle Kosten und Gebühren umlegen. Was Sie als Mieter wirklich zahlen müssen. 

Wer ein Haus oder eine Wohnung unterhalten muss, hat einiges an Ausgaben. Vermieter können aber einen Teil dieser Kosten auf die Mieter umlegen. Umlagefähige Nebenkosten nennt sich das.

Wir zeigen Ihnen, welche Kosten neben Ihrer Kaltmiete noch auf Sie zukommen können, welche Gebühren Vermieter nicht auf Sie abwälzen dürfen – und was Sie tun können, wenn die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist.

Was dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?

Grundsätzlich gilt: Vermieter dürfen nur regelmäßig anfallende Kosten rund um die Mietsache auf die Mieter umlegen. Um welche Arten von Nebenkosten es sich dabei genau handelt, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und im Mietvertrag. Der Vermieter muss im Mietvertrag nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten einzeln aufzählen. Es reicht, den Begriff "Betriebskosten" zu verwenden.

Alternativ können Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren. In diesen Fällen kann der Vermieter Nebenkosten nur innerhalb des vereinbarten Rahmens und Wertes umlegen.

Welche Arten von umlagefähigen Nebenkosten gibt es?

Wir haben verschiedene Arten von umlagefähigen Nebenkosten für Sie aufgelistet:

Grundsteuer

Eine Grundsteuer müssen Sie auf alle Arten von Grundbesitz zahlen; sie zählt zu den wiederkehrenden Lasten eines Grundstücks. Via Verteilerschlüssel können Sie die Grundsteuer voll auf die Mieterschaft umlegen.

Heizkosten

Alle regelmäßigen Kosten, die der Eigentümerin durch den Betrieb und die Wartung der Heizanlage entstehen, kann sie auf die Mieter umlegen. Sind hingegen Reparaturen oder ein Rohraustausch nötig, darf sie die Kosten nicht mit als Nebenkosten abrechnen.

Die konkrete Umlage der Kosten auf die einzelnen Mietparteien erfolgt zum einen nach Verbrauch, zum anderen nach einem festen Maßstab. Bei einer zentralen Heizungsanalge müssen Vermieter in der Regel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten nach Verbrauch umlegen.

Gängig ist eine Verteilung nach 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Grundkosten via Verteilerschlüssel. Diese müssen die Mieter auf der Abrechnung klar nachvollziehen können.

Wasserkosten

Die Wasserkosten unterteilen sich in Kalt- und Warmwasserkosten. Dabei sind die Kaltwasserkosten oft unter dem Posten "Kosten für Be- und Entwässerung des Grundstücks" zu finden, während die Warmwasserkosten manchmal unter den Heizkosten aufgeführt sind. Die Abrechnung erfolgt nach Verbrauch. Dazu wird der Wasserverbrauch über gebührenpflichtige Wasseruhren erfasst.

Bei Kaltwasser sind folgende Posten umlagefähig:

  • Kosten für Wasseruhren und Eichkosten
  • sonstige regelmäßige Wartungs- und Reinigungsarbeiten
  • Kanalgebühren und Kosten für Regenwasser (Niederschlagswasser)
  • Bewässerungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gartenanlagen
  • Eigene Wasseraufbereitungsanlagen

Entstehen Kosten durch einen Wasserrohrbruch oder technischen Defekt, müssen Mieter diese nicht tragen. Ebenso verhält es sich bei Renovierungsarbeiten – hier muss der Vermieter den zusätzlichen Wasserverbrauch selbst zahlen.

Die Warmwasserkosten sind ein Teilaspekt der Heizkostenabrechnung und dürfen daher nicht pauschal auf alle Mietparteien umgelegt, sondern müssen verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für den Winterdienst sowie dafür, dass die Müllabfuhr kommt und die Straße gereinigt wird, sind umlagefähig. Die Müllbeseitigungskosten können in der Nebenkostenabrechnung unter Straßen- und Hausreinigung aufgeführt sein. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Sperr- und Sondermüll nicht umlagefähig sind. Auch die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten abgerechnet werden.

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Reinigt eine Putzhilfe Treppenhaus, Waschküche oder Aufzug dürfen Vermieter die Kosten dafür ebenfalls auf die Mieter übertragen. Gleiches gilt für das Vernichten von Motten, Schaben, Ratten oder anderem Ungeziefer.

Aufzug

Sofern das Mietshaus über einen Aufzug verfügt, zu dem alle Parteien Zugang haben, können die Kosten hierzu ebenfalls voll umgelegt werden. Das gilt auch für Mieter von Wohnungen im Erdgeschoss. Einzige Ausnahme bilden Mietparteien, die keinen direkten Zugang zum Fahrstuhl haben.

Hausmeister

Kontrolliert ein Hausmeister die Anlagen und achtet darauf, dass die Hausordnung eingehalten wird, sind die Ausgaben für diese Tätigkeiten umlagefähig. Allerdings erledigen Hausmeister fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben wie zum Beispiel das Zustellen von Post des Vermieters. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Beleuchtung

Auch die Kosten für den Hausstrom, zum Beispiel für die Außenbeleuchtung oder im Treppenhaus, zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese berechnet der Vermieter über den vereinbarten oder gewählten Verteilerschlüssel für jeden Haushalt.

Schornsteinfeger

Kommt regelmäßig ein Schornsteinfeger ins Haus, können die Gebühren in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Das betrifft unter anderem das Reinigen vorhandener Schornsteine und das Prüfen von Öfen, Kaminen und Heizungsthermen.

Versicherungen

An sich gelten alle Versicherungen als umlagefähig, die gebäudebezogen und in der Betriebskostenverordnung und im Mietvertrag vereinbart wurden. Im Allgemeinen gehören dazu Sach- und Haftpflichtversicherungen. Im Detail kann es sich dabei um folgende Versicherungen handeln:

  • Hagelversicherung
  • Feuerversicherung
  • Sturmversicherung
  • Öl- und Gastankversicherung
  • Aufzugversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Wasserschadenversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
  • Schwamm- und Hausbockversicherung
  • Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Versicherungen für sonstige Elementarschäden

Eine Einschränkung gibt es aber: Der Vermieter hat das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet: Die in Rechnung gestellten Kosten müssen zweckmäßig und wirtschaftlich sein. Sie dürfen nicht über das Maß des Notwendigen hinausgehen.

Gemeinschaftsgarten

In der Regel pflegt der Vermieter gemeinschaftlich genutzte Gärten und legt die anfallenden Kosten meist als Betriebskosten auf die Mieter um – auch, wenn diese den Garten gar nicht nutzen dürfen oder können. Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nur die Kosten für das UnkrautjähtenRasenmähen und die Pflanzenpflege ansetzen.

Die Gartengestaltung ist nicht als Nebenkosten anzurechnen. Ebenso wenig dürfen Eigentümer die Kosten für die Begrünung des Hausdachs ohne Weiteres auf alle Mieter umlegen. Das gilt auch dann, wenn die Betriebskosten den Posten "Gartenpflege" vorsehen.

Sonstige Betriebskosten

Unter diesem Posten können Vermieter weitere laufende Nebenkosten für die Mietwohnung abrechnen, wenn das im Mietvertrag festgehalten ist. Das könnten zum Beispiel Wartungskosten für Rauchmelder, Reinigung der Dachrinnen oder die Trinkwasseranalyse sein.

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Grundsätzlich nicht umlagefähig sind Reparaturkosten. Etwas anderes gilt für Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl. Wichtig: Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten Reparaturkosten. Daher lohnt sich hier ein genauer Blick.

Auch Verwaltungskosten sind generell nicht umlagefähig. Darunter fallen Ausgaben für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefon. Sie zählen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nie zu Betriebskosten. Das heißt: Der Mieter muss nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht.

Was können Mieter tun, wenn die Nebenkosten zu hoch sind?

Ist die Nebenkostenabrechnung zu hoch, können Mieter Widerspruch einlegen. Dafür haben sie zwölf Monate Zeit. Alternativ können sie auch eine Erklärung des Vermieters oder Einsicht in die Rechnungen verlangen – etwa wenn die Abrechnung alleine nicht reicht, um einen Fehler zu beweisen.

Ist der Widerspruch noch nicht geklärt, sollten Mieter eine eventuelle Nachzahlung nur unter Vorbehalt zahlen. Kommen beide Parteien nicht überein, hilft letztlich nur eine Klage vor Gericht. Damit eine Rechtsschutzversicherung greift, muss der Tarif auch Mietrecht abdecken.

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen?

Haben sich Vermieter und Mieter auf die Zahlung der Nebenkosten verständigt, ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Die Betriebskostenabrechnung darf dabei maximal zwölf Monate umfassen

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Die Regulierung des Mietenmarktes ist gescheitert"

Zwei Zimmer für 1.300 Euro kalt: Nach dem Aus für den Mietendeckel steigen die Mieten in den Metropolen weiter. Die Immobilienwirtschaft hat darauf eine klare Antwort.

Der Berliner Mietendeckel ist gefloppt und nunmehr offiziell verfassungswidrig. Für manche war es Anlass zur Trauer, für andere ein Grund zur Freude – und das weit über Berlin hinaus.

Die steigenden Mietpreise im Land schlagen auch außerhalb der Hauptstadt hohe Wellen. Fast überall wird bezahlbarer Wohnraum knapper, auch auf dem Land verdrängen steigende Preise zunehmend die Einheimischen. Doch was hilft jetzt wirklich gegen immer weiter steigende Mieten: härtere staatliche Regulierungen oder dem Markt freien Lauf lassen?

t-online hat darüber mit Andreas Mattner, Präsident des Immobilienspitzenverbandes ZIA, gesprochen. Er fordert mehr Neubau – und hat mit Blick auf die kommende Bundestagswahl eine klare Botschaft an die Grünen.

t-online: Herr Mattner, in Berlin ist der Mietendeckel seit einer Woche Geschichte. Wie viele Flaschen Sekt haben Sie seitdem getrunken?

Andreas Mattner: Gar keine, mich stimmt das alles eher traurig.

Warum?

Weil der Berliner Senat hier auf dem Rücken der Mieter ein Experiment gewagt hat, das nur zwei Rückschlüsse zulässt. Entweder kannten die politischen Entscheider das Grundgesetz nicht – oder sie haben es bewusst aus ideologischen Gründen ignoriert. Letzteres drängt sich auf, weil Experten den Senat durchaus vor diesem Gesetz gewarnt hatten.

Was meinen Sie damit?

Wer das Grundgesetz kennt, wusste schon vorher, dass der Mietendeckel verfassungswidrig war. Auch die Rückzahlungsprobleme der Mieter waren absehbar. Das Aus für den Mietendeckel ist damit der traurige Höhepunkt einer jahrelang fehlgeleiteten Wohnungspolitik, die dem Ziel – mehr günstigen Wohnraum zu schaffen – nicht gerecht wird. Oder anders ausgedrückt: Die staatliche Regulierung des Wohnungsmarktes ist endgültig gescheitert.

Vielleicht auch nicht: Nach dem Scheitern des Mietendeckels dürfte der Wunsch zur Enteignung großer Wohnungskonzerne noch mehr Leute begeistern. Spaltet das Mietenproblem Deutschland?

Das glaube ich nicht. Wenn eine solch rigide Mietenpolitik gewünscht wäre, müsste die SPD viel bessere Umfragewerte haben, schließlich fordert sie diese schon sehr lange. Doch die meisten Menschen wissen: Enteignungen schaffen wegen der Entschädigungen leere Staatskassen, aber keine neuen Wohnungen. Zudem hat ja auch der Mietendeckel die Folgen der staatlichen Eingriffe aufgezeigt. Das Angebot hat sich halbiert, und wer sich vorher 20 Euro Miete pro Quadratmeter am Kurfürstendamm leisten konnte, zahlte plötzlich nur noch um die 6 Euro. Viele Menschen sehen das kritisch.

Mindestens genauso viele dürften aber auch Angst haben, dass sie ihre Miete und die Rückzahlungen jetzt nicht bezahlen können. Zu Recht?

Nein. In der Immobilienbranche haben wir uns auf das Kippen des Mietendeckels vorbereitet. Die Immobilienunternehmen werden eine soziale Lösung mit ihren Mietern finden. Dafür haben wir als Spitzenverband schon 2018 mit der deutschen Wohnungswirtschaft und dem Deutschen Mieterbund einen Ethikkodex verabschiedet und diesen spezifisch für das Scheitern des Deckels um Regelungen wie z.B. Härtefallklauseln erweitert. Die Vermieter werden einvernehmliche Lösungen finden.

An den hohen Mieten aber ändert das nichts. In Berlin kosten zwei Zimmer kalt zum Teil 1.300 Euro pro Monat. Ist das noch normal?

Wenn Menschen aus New York, London oder Tokio von den Mieten in Deutschland hören, verstehen sie unsere Diskussion nicht. Es ist doch so: In vielen deutschen Großstädten haben die Verantwortlichen durch zu wenig Wohnungsbau den Karren in den Dreck gefahren. Und jetzt lässt sich das Problem kaum mehr lösen – außer durch Bauen, Bauen, Bauen.

Dieses Mantra kennen wir bereits. Bis ein Haus fertig ist, dauert es allerdings ein wenig. Wie, wenn nicht durch staatliche Eingriffe in die Mieten, kann der Staat den Mietern kurzfristig helfen?

Richtig, eine aktive Wohnungsbaupolitik macht sich erst mittel- und langfristig bemerkbar. Kurzfristig geht es deshalb darum, dass der Staat gezielt jene Menschen unterstützt, die Schwierigkeiten mit den Wohnkosten haben. Eine Möglichkeit dafür wäre etwa, das Wohngeld zu erhöhen und es mehr Bürgern zugänglich zu machen.

Eine schöne Subventionierung der Immobilienwirtschaft.

Falsch! Das Geld geht ja nicht an uns, sondern an die Mieter, die normale Großstadtmieten zahlen.

Kritiker sagen, Immobilien sollten gar nicht erst Investitionsobjekte sein, erst die Spekulationen auf dem Immobilienmarkt sorge für hohe Kaufpreise und Mieten. Was entgegnen Sie ihnen?

Es ist per se nichts Schlechtes, wenn Menschen in Immobilien investieren, und: Den größten Anteil an den steigenden Immobilienpreisen hat immer noch der Staat. Hohe Grunderwerbssteuern, Tausende Auflagen im Baurecht, mehr Vorschriften für den Klimaschutz, Beteiligung an Infrastrukturkosten – all das sorgt dafür, dass die Immobilienpreise steigen. Hinzu kommen dann noch weitere Faktoren wie etwa die Teuerung der Baumaterialien. Es ist wie mit dem Benzin, die Hälfte geht an die Staatskasse, dann passt es auch, wenn Wohngeld gezahlt wird.

Sie wollen also sagen, dass die Spekulation die Preise überhaupt nicht antreibt?

Nein. Aber wenn Spekulation dazu beiträgt, dass Wohnraum geschaffen wird, dann ist Spekulation nicht zu verteufeln. Denn eines ist klar: Wir werden die Wohnungslücke niemals nur mit staatlichem Engagement schließen. Die Erfahrungen aus der DDR beweisen, dass ein totalitärer Zentralstaat nicht dazu führt, dass es mehr oder gar bessere Wohnungen oder gute Verwaltung gibt. Es braucht zum überwiegenden Teil privates Engagement, um genügend Wohnraum zu schaffen.

Im September ist Bundestagswahl, die Mieten in den Städten werden im Wahlkampf eine zentrale Rolle spielen. Was erwarten Sie von der nächsten Bundesregierung?

Ich erwarte, dass die Politik Lehren aus dem Berliner Mietendeckel zieht – und anerkennt, was ich bereits sagte: Die Regulierung des Mietenmarktes ist gescheitert und löst das Problem nicht.

SPD, Grünen, Linkspartei sehen das anders. In ihren Wahlprogrammen werben sie gar für einen bundesweit anwendbaren Mietendeckel.

Das stimmt. Allerdings sind diese Wahlprogramme vor dem Scheitern des Berliner Mietendeckels entstanden. Ich habe deshalb die Hoffnung, dass die Parteien die Methoden der Regulierung hinterfragen. Das gilt besonders für die Grünen, die große Chancen haben, das Land mitzuregieren. Sie müssen in der Regierung nach wenigen Jahren Wohnungen liefern und das geht nicht ohne die Privaten, die den Löwenanteil aller Wohnungen bauen sollen.

In Berlin war zuletzt das Gegenteil zu beobachten, da forderten auch die Grünen umso lauter, dass jetzt der Bund für niedrigere Mieten sorgen soll.

Ich habe die Grünen immer als eine Partei kennengelernt, die ganz genau analysiert, welche Wirkung welches staatliche Instrument hat. Natürlich haben auch die Grünen ein inhaltliches Korsett, in das ihre Politik passen muss. Sie sind allerdings stets offen für Argumente. Darauf baue ich jetzt. Mein Appell an die Grünen lautet deshalb: Wenn Sie den Anspruch haben zu regieren, wenn Sie als Partei erfolgreich sein wollen, bleiben Sie bitte vernünftig und betreiben Sie eine ideologiefreie Wohnungspolitik!

Eine mögliche Regierungskoalition wäre ein schwarz-grünes Bündnis. Wie weit sollte sich ein potenzieller Kanzler Armin Laschet überhaupt auf Annalena Baerbock einlassen?

Ich will niemandem einen Ratschlag geben, weder Herrn Laschet noch einem anderen möglichen Kanzler oder einer möglichen Kanzlerin. Dafür sind die Umfragen auch viel zu volatil. Wer weiß, womöglich bekommen wir auch eine Koalition aus drei Parteien.

Wollen Sie damit sagen, es ist Ihnen egal, welche Koalition Deutschland regiert?

Nein, natürlich nicht. Es gibt Regierungskonstellationen, die mit Blick auf die Wohnungspolitik und die Immobilienwirtschaft fortschrittlicher denken als andere. Am Ende zählt das Ergebnis: Die nächste Regierung muss sich daran messen lassen, wie viel neuen Wohnraum sie in den Städten schaffen wird.

Wie kann das gelingen?

Mindestens in den sieben, wahrscheinlich sogar in den 20 größten Städten Deutschlands braucht es Anreize dafür, dass neue Wohnungen gebaut werden, auch finanzieller Art. Außerdem muss das Baurecht vereinfacht werden. In den vergangenen 30 Jahren wurden aus 5.000 Bauvorschriften knapp 20.000 – das ist viel zu viel. Und schließlich benötigen wir schnell mehr Bauland in den Großstädten und im Umland der Metropolen.

Im Umland und noch mehr in den ländlichen Regionen gibt es genug Platz, die Immobilienpreise und Mieten sind relativ niedrig. Wie sehr wird diese Kluft zwischen Stadt und Land noch auseinandergehen?

Ich halte eine weitere Stadtflucht für möglich. Auch wenn viele Menschen – nicht zuletzt durch Corona – inzwischen merken, dass das Leben auch abseits der Szeneviertel Vorzüge hat, bleiben die Metropolen und ihr Umland attraktiv. Insofern wird auch die Kluft noch eine Weile wachsen.

Was lohnt sich vor diesem Hintergrund mehr: Der Kauf einer Drei-Zimmer-Wohnung in München oder das Haus im Vogtland?

Das kommt auf die eigenen Bedürfnisse und Lebensweise an. Einer der wichtigsten Faktoren im Leben vieler Menschen wird auch in Zukunft die Arbeit bleiben – und die findet trotz mehr Homeoffice nach der Corona-Krise weiterhin vor allem vor Ort statt. Das heißt, ein Großteil der Menschen wird weiterhin nah an der Arbeit wohnen wollen. Entscheidend wird darum sein, wie gut die ländlicheren Gegenden an größere Städte angebunden sind, mit Schiene und Bahn, aber auch mit Glasfaserkabel und Internet.

Herr Mattner, wir danken Ihnen für das Interview.

 

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Darauf müssen Mieter- und Vermieter bei Mietererhöhungen achten

Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt. Dazu tragen auch steigende Mieten bei. Eine Mieterhöhung ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Die einschlägigen Rechtsnormen werden im BGB statuiert.

§ 557 BGB bestimmt drei mögliche Arten der Mieterhöhung. Dazu zählen die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Erhöhung nach erfolgter Modernisierung. Hinzu kommt die Möglichkeit der freiwilligen Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter. Wie Beate Heilmann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein betont, sind andere Möglichkeiten der Mieterhöhung in der Regel unzulässig.

Die Wahl der Methode bestimmt auch den rechtlich zulässigen Turnus der Mieterhöhungen. Bei der Vergleichsmiete muss der Vermieter die Miete zunächst für mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er ein Mieterhöhungsbegehren an den Mieter richten kann. Wirksam wird die neue Forderung drei Monate nach Zustellung an den Mieter. Es würden damit 15 Monate zwischen den Mieterhöhungen liegen. Wurde hingegen eine Modernisierung durchgeführt, können Eigentümer nach Beendigung der Arbeiten eine Mieterhöhung verlangen. Die Mieter müssen drei Monate nach Erhalt eines entsprechenden Erhöhungsschreibens den Betrag überweisen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst alle Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art zu entrichten sind. Für die Vergleichbarkeit spielen unter anderem die Größe, Ausstattung und Beschaffenheit eine zentrale Rolle (vgl. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Bei einer Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt eine Erhöhungsobergrenze. Gem. § 558 BGB darf das erhöhte Entgelt die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert jedoch zwischen den Kommunen. Angaben zur Vergleichsmiete finden sich in der Regel im Mietspiegel einer Kommune. Ein Mietspiegel wird durch die Kommunen oder durch Organisationen wie Mietervereine und Eigentümerverbände im Internet veröffentlicht. Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).

Wenn die angemessene Versorgung mit Mietwohnungen in einer Kommune gefährdet ist, haben die Landesregierungen die Möglichkeit, durch eine Rechtsverordnung den dortigen Wohnungsmarkt als angespannt zu bestimmen. Das ist die sogenannte Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze liegt dann bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchführen lassen, kann er die jährliche Miete um acht Prozent der angefallenen Kosten erhöhen. Dazu gehören jedoch keine erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen. Außerdem darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter der Wohnfläche erhöht werden. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund betont, dass Mieten, die vor der Erhöhung netto kalt bei unter 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lagen, innerhalb der Sechsjahresrist nur um 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden können. Dabei dürfe nur der Anteil an den Baukosten umgelegt werden, der auf die jeweilige Wohnung entfällt. Für jeden Mieter muss individuell dargelegt werden, welche wertsteigernden Arbeiten die Grundlage für das Mieterhöhungsbegehren darstellen. Wie bereits erwähnt zählen keine Instandhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen dazu.

Form und Begründung einer Mieterhöhung

§ 558a BGB bestimmt, dass ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform erklärt werden muss und zu begründen ist. Hartmann empfiehlt hier, sich auf den Mietspiegel zu berufen "oder drei vergleichbare Wohnungen zu benennen, an deren Miete sie sich orientieren". Diese Regelungen soll es Mietern ermöglichen, die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu überprüfen. Neben einem Verweis auf den Mietspiegel sollte das Erhöhungsschreiben deshalb auch auf andere relevante Merkmale wie die Wohnungsgröße und die Netto-Kaltmiete abstellen. Fehlerhafte oder falsche Angaben im Mieterhöhungsverlagen wie beispielsweise falsch errechnete Miethöhen oder eine nicht vorhandene Ausstattung können zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen.

Was Mieter tun können

Mieter können das Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters ablehnen. Beate Heilmann weist darauf hin, dass Mieter bei einer Vergleichsmieterhöhung voraussichtlich auf Zustimmung verklagt werden und das Gericht anschließend die Berechtigung des Erhöhungsbegehrens überprüft. Jutta Hartman rät Mietern die im Erhöhungsschreiben angebende Miete auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Ist die Mieterhöhung teilweise berechtigt, sollten Mieter nur den unstrittigen Teil akzeptieren. Laut Mieterbund sollten bei Modernisierungsmietforderungen die tatsächlichen Baukosten sowie die Einhaltung der Kappungsgrenze überprüft werden.

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Kleinreparaturen in Wohnung: Diese muss der Vermieter zahlen, diese der Mieter

Ein defekter Wasserhahn, eine heruntergefallene Türklinke, ein gerissener Rollladengurt – wenn in einer Mietwohnung etwas kaputtgeht, führt dies oft zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Die Frage, wer für sogenannte Kleinreparaturen aufkommen muss, kann durch einen Blick in den Mietvertrag geklärt werden. Dennoch ist Vorsicht geboten: Nicht jede Regelung im Vertrag ist rechtlich gültig.

Kleinreparaturen – was ist das eigentlich?

Kleinreparaturen bezeichnen die Beseitigung kleiner Schäden innerhalb einer Mietwohnung. Allerdings müssen wir diejenigen enttäuschen, die glauben, dass der Vermieter oder die Vermieterin grundsätzlich für sämtliche Reparaturkosten aufkommen muss. Denn unter bestimmten Bedingungen können die anfallenden Kosten bis zu einer festgelegten Obergrenze auf die Mieterinnen und Mieter übertragen werden.

Damit dies jedoch möglich ist, muss im Mietvertrag eine entsprechende Kleinreparaturklausel verankert sein. Existiert eine solche Klausel im Vertrag, obliegt es dem Mieter oder der Mieterin, die Kosten für Reparaturen an Gegenständen zu übernehmen, die zur Mietsache gehören und zu denen er oder sie direkten Zugang hat. Typische Beispiele für Kleinreparaturen, bei denen Mieterinnen und Mieter oft selbst zur Kasse gebeten werden, umfassen:

    • Wasserhähne
  • WC-Spülung
  • Rollladengurte
  • Tür- und Fenstergriffe
  • Duschkopf
  • Lichtschalter
  • Steckdosen

Kleinreparaturen: Das gehört nicht dazu

Es gibt aber auch eine gute Nachricht: Du musst nicht für alle Kleinreparaturen zahlen. Denn wenn in deiner Wohnung Dinge beschädigt sind, mit denen du nur selten oder überhaupt nicht in Kontakt kommst, kann dein Vermieter die entstehenden Kosten dir nicht über die Kleinreparaturklausel in Rechnung stellen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es zu Schäden an diesen Dingen kommt:

  • Stromleitungen
  • Fensterglas
  • Rollladenkasten
  • Silikonfugen
  • Glühlampen im Treppenhaus oder Hausflur

Eine Frau umwickelt ein Rohr mit einem Tuch. Sie telefoniert.

Eine Frau umwickelt ein Rohr mit einem Tuch. Sie telefoniert.© Bereitgestellt von wmn

In diesem Fall ist die Kleinreparaturklausel unwirksam

Wenn du eine Kleinreparaturklausel in deinem Mietvertrag hast, solltest du sie unbedingt genau prüfen. Denn nicht immer ist diese auch rechtlich wirksam. Damit die Klausel gültig ist, muss dein Vermieter darin genau angeben, für welche Dinge sie gilt. Allerdings ist es nicht notwendig, jedes einzelne Objekt aufzulisten. Es reicht aus, wenn Obergruppen im Mietvertrag genannt werden. Wenn jedoch im Mietvertrag die Obergruppen nicht benannt sind und keine finanzielle Höchstgrenze festgelegt ist, dürfen die Reparaturkosten nicht auf dich als Mieter abgewälzt werden.

Bis zu dieser Höhe können sie auf Mieter umgelegt werden

Wie du bereits weißt, muss in der Kleinreparaturklausel ein Höchstbetrag für die zu übernehmenden Kosten enthalten sein. Aber wo genau liegt die Grenze? Die aktuelle Rechtsprechung hält eine finanzielle Belastung von maximal 100 bis 200 Euro pro Jahr oder ein Prozentsatz von höchstens 8 Prozent der Jahresmiete für zumutbar.