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Immobilienpreise noch schneller gestiegen
Die Preise für Wohnimmobilien sind in Deutschland zuletzt noch stärker gestiegen als zuvor.
Nach Auswertungen des Statistischen Bundesamtes lag der so genannte Häuserpreisindex im ersten Quartal dieses Jahres 9,4 Prozent über dem Wert des gleichen Vorjahresquartals. Das war die höchste Steigerungsrate seit mehr als zehn Jahren.
Besonders deutlich stiegen die Preise bei Wohnungen in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern (+11,3 Prozent) sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen (+11,3 Prozent), wie das Amt mitteilt. In den Werten sind auch die Nebenkosten eines Immobilienkaufs abgebildet, die zuletzt wegen der veränderten Verteilung der Maklerkosten rückläufig waren.
So viele Quadratmeter habt ihr vor zehn Jahren für 300.000 Euro in deutschen Städten bekommen — und so wenige sind es heute
Wenn ihr vor zehn Jahren mit einem Budget von 300.000 Euro in deutschen Großstädten eine Wohnung zum Kauf gesucht habt, dann habt ihr dafür meistens eine geräumige und familiengerechte Wohnung gefunden. Heute bekommt ihr dafür deutlich weniger Quadratmeter. Das zeigt eine Analyse des Immobilienportals Immowelt. Das Unternehmen hat untersucht, wie sich die Wohnfläche im Median bei einem Budget von 300.000 Euro von 2010 zu 2020 verändert hat.
Am stärksten ist der absolute Rückgang der Wohnfläche in Berlin. Hier habt ihr 2010 noch 121 Quadratmeter für 300.000 Euro bekommen. Heute sind es nur noch 65 Quadratmeter, also ein Rückgang von 56 Quadratmetern (minus 46 Prozent).
München: Nur noch 38 Quadratmeter
Auch in München ist die Fläche stark gesunken, um 57 Prozent. Dabei war die Wohnfläche schon 2010, im Vergleich zu den anderen Großstädten, nicht sonderlich groß. Bekam man 2010 immerhin noch 89 Quadratmeter für 300.000 Euro, so sind es heute gerade mal 38 Quadratmeter - also eine Fläche, die für eine einzelne Person geeignet ist.
In Leipzig gab es 2010 noch die größte Wohnfläche für 300.000 Euro: satte 138 Quadratmeter. Heute sind es 52 Quadratmeter weniger: 86 Quadratmeter. Ein Rückgang von 38 Prozent.
Wenig Rückgang in Essen und Dortmund
Die größte Wohnfläche bei einem Budget von 300.000 Euro gibt es immer noch in Essen (100 Quadratmeter) und Dortmund (98 Quadratmeter). Hier ist die Fläche vergleichsweise wenig gesunken. In Essen um 23 Quadratmeter und in Dortmund um 37 Quadratmeter.
Und so hat sich die Wohnfläche bei einem Budget von 300.000 Euro in den weiteren Großstädten entwickelt:
- Bremen (2010: 121qm, 2020: 65qm)
- Dresden (2010: 131qm, 2020: 87qm)
- Düsseldorf (2010: 116qm, 2020: 78qm)
- Frankfurt (2010: 105qm, 2020: 67qm)
- Hamburg (2010: 95qm, 2020: 67qm)
- Hannover (2010: 129qm, 2020: 87qm)
- Köln (2010: 117qm, 2020: 73qm)
- Nürnberg (2010: 126qm, 2020: 78 qm)
- Stuttgart (2010: 110qm, 2020: 69qm)
Ihr seht: Vor gut zehn Jahren konntet ihr für 300.000 Euro meistens noch eine Wohnung kaufen, die sich für Familien eignet. Heute gibt es dafür meistens nur noch Wohnungen, die sich für Singles oder Paare eignen. Allerdings weist Immowelt in seiner Analyse darauf hin, dass die Gehälter von Vollzeitbeschäftigten in Deutschland lauf Statistischem Bundesamt seit 2010 im Mittel um 23 Prozent gestiegen sind. Euch steht also rein rechnerisch mehr Geld zur Verfügung als noch im Jahr 2010.
Finanzexperten sagten mir, ich solle aufhören zu mieten und ein Haus kaufen — aber ich ignoriere ihren Rat aus 3 Gründen
Im Laufe des letzten Jahres haben viele meiner Freunde beschlossen, nicht mehr zur Miete zu wohnen, sondern ein Haus zu kaufen. Ich beobachtete sie dabei, wie sie einen Makler suchten, eine Finanzierung vereinbarten und den Kauf ihres ersten Eigenheims abschlossen. Auch wenn der Gedanke reizvoll ist, habe ich mich entschieden, dass ein Hauskauf zumindest im Moment nichts für mich ist.
In dieser Phase meines Lebens genieße ich es, zur Miete zu wohnen, weil ich gerne die Flexibilität habe, meine Sachen zu packen und in eine neue Wohnung zu ziehen, wenn ich der Wohnung oder der Stadt entwachsen bin. Außerdem bin ich zu sehr mit anderen finanziellen Zielen beschäftigt (angefangen bei der Finanzierung meiner Altersvorsorge bis hin zu einem gesunden Investment-Portfolio), als dass ich Geld für eine Anzahlung, eine Baufinanzierung und all die anderen Ausgaben, die mit dem Kauf eines Hauses einhergehen, ausgeben möchte.
Ich bin zwar entschlossen, kein Haus zu kaufen, dennoch recherchierte ich und sprach mit Finanzplanern und Beratern. Sie lieferten überzeugende Argumente für den Kauf, aber ich entscheide mich immer noch dagegen. Hier sind meine Gründe dafür.
Ich möchte nicht noch mehr Verantwortung tragen
Wer ein Haus besitzt, muss viel Zeit, Energie und Geld in die Instandhaltung stecken. Ich will meinen Zeitplan einfach nicht so verändern, dass ich all diese Dinge unterbringen kann.
Dem Finanzplaner Tony Grenier zufolge trägt der Kauf eines Hauses dazu bei, dass man nicht nur mit den eigenen Finanzen, sondern auch mit den materiellen Besitztümern verantwortungsvoller umgeht. „Wenn ihr etwas besitzt, tragt ihr die Verantwortung dafür, euch darum zu kümmern und es zu pflegen, damit es möglichst lange währt. Schließlich müsst ihr auch mehr Geld ausgeben, um es zu reparieren, falls es kaputtgeht“, so Grenier.
Natürlich gibt es Vorteile, die mit dieser Verantwortung einhergehen (Eigenkapital oder passives Einkommen, sofern ihr euer Eigentum vermietet), doch diese Vorteile überwiegen nicht meinen Wunsch, nicht noch mehr Verantwortung zu übernehmen. Stattdessen wird beim Wohnen zur Miete die Verantwortung an den Eigentümer abgegeben, wie Grenier sagte. „Wenn also etwas mit dem gemieteten Objekt schiefgeht, rufen wir den Eigentümer an, damit er sich drum kümmert“, so Grenier.
Ich will mich nicht auf einen Ort festlegen
Ich weiß, dass ich noch nicht bereit bin, mich irgendwo niederzulassen. Der Gedanke, dass mein Mietvertrag am Ende des Jahres ausläuft und ich mir dann für ein oder zwei Jahre eine andere Wohnung suchen kann, um danach wieder umzuziehen, begeistert mich.
Der Finanzplaner Joseph Favorito erklärte, dass der Vorteil des Kaufens gegenüber dem Mieten einfach darin besteht, Eigenkapital aufzubauen. „Wenn ihr es euch leisten könnt, eine ausreichende Anzahlung zu leisten, wenn ihr plant, für längere Zeit am selben Ort zu bleiben und wenn die Kosten für den Kredit nicht viel höher sind als für die Miete, dann macht es in der Regel Sinn zu kaufen, besonders wenn die Finanzierungskosten so niedrig sind“, sagte Favorito.
Zwar reizt mich das Vermögen, das mit der Investition in ein Haus einhergehen kann, manchmal zum Kauf, dennoch möchte ich nicht so viel Geld für eine Immobilie ausgeben, zumal ich weiß, dass ich nicht lange bleiben werde. Das ist sinnvoll, stimmte Favorito zu. „Wer nicht vorhat, lange in einer Gegend zu bleiben und wer nicht auch noch Vermieter sein will (indem er die Wohnung vermietet), für den ist Mieten keine schlechte Idee“, sagte Favorito. „Ihr wollt nicht eine Immobilie kaufen und dann gezwungen sein, sie zu einem ungünstigen Zeitpunkt möglicherweise für weniger Geld zu verkaufen.“
„Immobilien sollten, wie jede andere Investition auch, eine langfristige Investition sein. Wenn ihr zur Miete wohnt und jeden Monat Geld spart, baut ihr immer noch Eigenkapital auf. Mieten ist also nicht immer schlecht.“
Ich habe kein Problem damit, mehr für die Miete zu bezahlen
Ein interessantes Argument für den Kauf ist, dass die Kosten über das Jahr hinweg gleichbleiben, denn ihr habt die Tilgung des Kredits im Voraus festgelegt. Die Miete hingegen kann sich ändern (abhängig von eurem Vermieter oder einem neuen Ort, an den ihr zieht).
„Eine Immobilie zu mieten gibt euch die Freiheit, frei umherzuziehen und euch keine Sorgen um die Instandhaltungskosten zu machen, das ist sicher“, sagte Christopher Liew, ebenfalls ein Finanzberater. „Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass euer Vermieter die Miete erhöht oder euch möglicherweise rausschmeißt, wenn ihr mit den Zahlungen in Verzug geratet.“ Daher rät Liew zum Kauf, da ihr auf diese Weise nicht mehr befürchten müsst, dass eure Miete jedes Jahr steigt. „Außerdem erlaubt euch der Kauf einer Immobilie, eine zweite Hypothek aufzunehmen, falls die Not groß ist“, so Liew.
Ich verstehe, dass das durchaus vernünftig ist, aber es ist nichts für mich. Ich habe kein Problem damit, jeden Monat ein bisschen mehr Miete zu zahlen. Diesen Kompromiss gehe ich gerne ein, wenn ich dafür nicht mehr Verantwortung übernehmen oder eine Hypothek aufnehmen muss und gezwungen bin an einem Ort zu verweilen
Gigafactory von Tesla: Ein Dorf hat Wachstumsschmerzen
Im brandenburgischen Freienbrink ändern sich die Dinge rasant: Tesla kommt, der Bau der Fabrik geht voran. Anwohner begehren auf, doch die Entwicklung hat auch Vorteile.
Von der überdachten Pergola im Garten von Familie Seehaus blickt man auf den Waldrand, davor frisch angelegte Blumenbeete und Himbeersträucher, über den kurzgeschorenen Rasen tollt ein Hund. Natur und Ruhe, nur eine halbe Autostunde vor Berlin: Genau das hat Steffi Seehaus gesucht, als sie und ihr Mann im Sommer 2019 das alte, renovierungsbedürftige Häuschen in der Dorfstraße des 300-Seelen-Dorfs Freienbrink gekauft haben. Ein absoluter Glücksgriff.
Dann kam Tesla. Knapp einen Kilometer Luftlinie vom Häuschen der Seehaus' entfernt entsteht gerade die größte Autofabrik Europas. Im Rekordtempo baut der US-Elektrohersteller seit gut anderthalb Jahren mit einer Reihe von Vorabgenehmigungen seine "Gigafactory Berlin-Brandenburg". Obwohl es immer wieder zu Verzögerungen kommt, zweifelt kaum jemand daran, dass die Fabrik in Betrieb gehen wird. Auch Steffi Seehaus nicht. "Für uns steht fest, dass Tesla kommt. Aber wir bemängeln diese Turbogeschwindigkeit", sagt die Lehrerin. Freienbrink entwickle sich plötzlich rasant, "aber ohne vernünftige Infrastrukturplanung".
In Freienbrink, einem Ortsteil der Gemeinde Grünheide, ging es bisher gemächlich zu. Aus gerade mal drei Höfen bestand Freienbrink zur Gründung im Jahr 1749, in den kommenden zwei Jahrhunderten wuchs es auf immer noch beschauliche 70 Einwohner an. Zur DDR-Zeit wurde das Dorf quasi in einen Winterschlaf versetzt: Gleich neben der Ortschaft siedelte sich die Stasi an, kontrollierte von hier aus sämtliche Post in und aus der DDR. Erst nach der Wende zogen immer mehr Familien nach Freienbrink, viele wie Steffi Seehaus, um dem Trubel Berlins zu entkommen.
Nun aber geht alles ganz schnell. Ein Investor aus Berlin war der erste: Zehn Wohnungen, zweigeschossige Blöcke ohne Garten, hat er direkt neben den historischen Ortskern gesetzt. 70 weitere solche Einheiten sollen folgen. "Diese Häuser sind aber überhaupt nicht ortstypisch, da ist einfach nur eine Verschandelung unserer Heimat", beschwert sich die Neu-Freienbrinkerin Seehaus.
Der Bürgermeister ist erfreut
Die Lokalpolitik macht den Weg frei. Der Bebauungsplan für Freienbrink soll umgewandelt werden, auch eine Mischnutzung mit Gewerbeeinheiten wäre dann möglich. Seehaus fürchtet, dass bald auch im angrenzenden Landschaftsschutzgebiet gebaut wird. Dort habe man bereits für das Umspannwerk im Zuge der Tesla-Ansiedelung eine breite Schneise in den Wald geschlagen. Zudem wird in den kommenden drei Jahren direkt außerhalb des Ortes ein riesiges Industrieklärwerk gebaut, das theoretisch eine 100.000-Einwohner-Stadt versorgen könnte – und nicht nur die 300, die in Freienbrink wohnen. "Grünheide galt früher als Naherholungsgebiet", sagt Seehaus, "aber das wird es bald nicht mehr sein, sondern eine Industriestadt."
Der Bürgermeister von Grünheide sieht das ganz anders. Er freut sich über die Veränderungen im Ort und auch über das Tempo. Arne Christiani (parteilos) ist seit 18 Jahren Bürgermeister der 9.000-Einwohner-Gemeinde südöstlich von Berlin, zu der Freienbrink gehört. Als die Landesregierung nach der Tesla-Entscheidung für Grünheide die erste Pressekonferenz gab, stand Dorfbürgermeister Christiani etwas abseits und wirkte in seinen dunkelblauen Jeans mit reingestopftem Hemd ein wenig fehl am Platz zwischen all den Anzugträgern. Anderthalb Jahre später trägt Christiani immer noch Bluejeans zur Anzugjacke, wirkt in seinem opulenten Büro im Obergeschoss des Rathauses in Grünheide allerdings deutlich selbstbewusster. Er weiß: Was er geschafft hat, bekommt kaum ein Bürgermeister zustande.
"15 Jahre haben wir dafür gekämpft – und jetzt ging es alles ganz schnell", sagt Christiani. Der Regionalexpress hält seit Februar doppelt so oft, nämlich alle 30 Minuten, am nahegelegenen Bahnhof Fangschleuse. 260 Parkplätze wurden dafür eigens gebaut, "weil jetzt circa 200 Pkw pro Tag nicht mehr nach Erkner fahren müssen." Auch der regionale Busverkehr profitiere, es wurde gar eine neue Linie eingeführt. Das Gewerbegebiet neben der Tesla-Fabrik, das GVZ (Güterverkehrszentrum) Freienbrink, sei nun viel besser angebunden.
"Freienbrink war immer die graue Maus unter den GVZ in Brandenburg", sagt Christiani. Mitte 2019, als Steffi Seehaus ihr Häuschen in unmittelbarer Nachbarschaft des GVZ gekauft hat, lag die Auslastung bei gerade mal 65 Prozent. "Jetzt ist jeder Quadratmeter verkauft oder reserviert", freut sich Christiani. Edeka und Lidl bauen hier ihre regionalen Logistikzentren aus, auch einige neue Firmen siedeln sich an. Und: Grünheide bekommt am Standort Freienbrink ein eigenes Rettungszentrum mit Stellplätzen für die Feuerwehr, die DLRG, die Sondereinsatzgruppe Wasser der Polizei, einen Rettungsdienst und einen Notarzt. Christiani ist sichtlich stolz auf diesen Coup: "Das gibt es zwischen Berlin und Fürstenwalde kein zweites Mal." Ohne Tesla wäre das alles nicht möglich gewesen.
Für die Bürger und Bürgerinnen von Freienbrink ist das Interesse am GVZ allerdings kein Grund zur Freude. Weil das Grundstück anderweitig gebraucht wurde, hatte die Gemeinde Grünheide bereits vor Jahren den örtlichen Fußballplatz auf das Gelände des GVZ verlegt. Doch dorthin baut jetzt Edeka. "Als wir die Gerüchte hörten, haben wir das Unternehmen kontaktiert. Die wussten nichts von unserem Fußballplatz", sagt Steffi Seehaus. Immerhin: Edeka will den Freienbrinkern einen neuen bauen – wenn Platz dafür gefunden wird.
Seehaus fürchtet, dass es nun öfter so laufen könnte wie beim Fußballplatz: "Rundherum wird alles für Tesla gemacht: ein Klärwerk, Wohngebiete, eine Stromtrasse, das Gewerbegebiet, aber wir werden nicht gehört."
Zusammen mit anderen Freienbrinkern hat sie eine Interessengemeinschaft gegründet gegen den Ausbau ihres Dorfes. Sie haben Unterschriften gegen eine Änderung des Bebauungsplans gesammelt, immerhin 200 von 300 Einwohnern haben unterschrieben, das hat einen Beschluss des Plans in der Gemeindevertretung bisher verhindert. Beim Bürgermeister haben sie sich beschwert, dass die Baustellenarbeiter durch den Ort abkürzen, das spart wohl acht Kilometer. Sie haben deshalb eine Verkehrsberuhigung beantragt. Und einen anderen Standort für das riesige Klärwerk haben Seehaus und ihre Mitstreiter auch vorgeschlagen.
Wie viel Wachstum ist gut?
Letztlich sind sie aber darauf angewiesen, dass die örtliche Politik und Verwaltung ihnen zuhören, allen voran Bürgermeister Christiani. Der ist aber für ganz Grünheide zuständig, also auch für die Gebiete, die nicht ganz so unmittelbar betroffen sind wie Freienbrink und in denen die Unterstützung für die Veränderungen durch die Tesla-Fabrik größer ist. "Die meisten Leute in Grünheide unterstützen das Projekt und freuen sich über die Entwicklung", sagt Christiani. Er schätzt, dass sich seine Gemeinde, "ohne die Struktur kaputtzumachen", bis 2024 auf 12.000 bis 13.000 Einwohner und Einwohnerinnen vergrößern könnte. Das gefällt natürlich auch den Investoren: Die Firma ECE aus Potsdam will im nahegelegenen Hangelsberg ein Einkaufscenter entwickeln, auch Bildungseinrichtungen haben Interesse angemeldet. "Wir haben Angebote für alle Sachen, die man sich denken kann, was man bauen kann."
Kritik käme höchstens von einzelnen Stimmen, meist Zugezogenen wie Steffi Seehaus. Die hätten aber doch gewusst, worauf sie sich einlassen. "Seit 20 Jahren ist klar, dass Freienbrink ein Erweiterungsgebiet ist, so steht es im Bebauungsplan. Jeder, der seither hierhin gezogen ist, wusste das", sagt Christiani.
Für Steffi Seehaus sind solche Aussagen der blanke Hohn. "Natürlich ist uns bewusst, dass die Region sich entwickelt. Wir sind nicht gegen Tesla oder die Veränderung. Wir wollen nur verhindern, dass das alles übereilt passiert. Sonst kollabiert der Ort." Welches Wachstum hielte sie denn für angemessen? Vielleicht zehn Prozent Einwohner mehr pro Jahr, so wie es auch zuletzt gewesen sei, sagt Seehaus. Rechnet man das durch, würden in Freienbrink 2024 knapp 400 Menschen wohnen – und in Grünheide knapp 12.000, also fast die Zahl, die sich auch Bürgermeister Christiani vorstellt. Darin liegen die beiden Seiten also gar nicht so weit auseinander.
Aber das kann oder will Seehaus jetzt nicht sehen, ihre Sorgen sind konkreter. Im Dorf erzählt man sich bereits, dass in den nächsten Jahren möglicherweise ein Stromkraftwerk gebaut werden müsse für die Batteriefertigung Teslas. "Dann sind wir komplett eingekesselt von allem, was schlecht ist", fürchtet Seehaus. Dann bleibe vielleicht wirklich nur noch ein Verkauf, der Wert ihres Grundstücks ist seit der Tesla Ansiedelung bereits deutlich gestiegen. Seehaus ist das egal: "Ich will ja nicht verkaufen. Ich will hier wohnen bleiben!"
Bauland war 2020 so teuer wie noch nie
Bauland war im vergangenen Jahr in Deutschland so teuer wie noch nie. 199 Euro mussten Käufer im Schnitt pro Quadratmeter baureifes Land zahlen, wie das Statistische Bundesamt auf Grundlage der bundesweit gesammelten Kaufverträge berichtet.
Zehn Jahre zuvor hatte der Durchschnittspreis noch bei 130 Euro gelegen und zu Beginn der Statistik im Jahr 1962 bei 7,58 Euro, allerdings nur bezogen auf das Gebiet der alten Bundesrepublik.
2020 lagen die teuersten, in Flächenländern verkauften Grundstücke im Süden der Republik mit 349 Euro in Bayern und 245 Euro in Baden-Württemberg. In den Stadtstaaten Hamburg (1128 Euro) und Berlin (931 Euro) war es noch deutlich teurer. In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern wurde hingegen nur ein Bruchteil dieser Beträge fällig: Hier lagen die Preise zwischen 46 und 63 Euro.
Wesentliche Faktoren sind zudem baurechtliche Vorschriften und die Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. In Gemeinden bis 2000 Einwohnern wurden im Schnitt 71 Euro pro Quadratmeter gezahlt, während in den Großstädten über 500.000 Menschen mit 1213 Euro der 17-fache Betrag fällig wurde. In Geschäftsgebieten war es zudem mit 242 Euro im Schnitt etwas teurer als in reinen Wohngebieten, die auf 234 Euro kamen.
Die IG Bauen-Agrar-Umwelt verlangte politische Interventionen gegen Spekulationsgewinne im Immobilienmarkt. Die nächste Bundesregierung müsse den Umstand beenden, dass Gewinne aus Baulandgeschäften nach zehn Jahren steuerfrei bleiben, verlangte IG-BAU-Chef Robert Feiger. Zudem müssten Geschäfte mit Riesen-Wohnungspaketen unterbunden werden, bei denen die Grunderwerbsteuer mit sogenannten Share-Deals umgangen wird. In diesem Fall erwirbt der Käufer keine Grundstücke, sondern Unternehmensanteile (Shares) einer Immobiliengesellschaft und muss in der Folge keine Grunderwerbssteuer zahlen.
Preise für Häuser und Wohnungen steigen um Rekordwert von 11 Prozent
Es ist ein neuer Rekord: Die Preise für Wohnungen und Immobilien sind im zweiten Quartal um 10,9 Prozent gestiegen. Das Statistische Bundesamt machte am Freitag darauf aufmerksam, dass es einen so starken Anstieg seit 21 Jahren nicht mehr gegeben habe. Das letzte Mal kamen solche Steigerungsraten zwischen April und Juli im Jahr 2000 vor.
Der Trend ist seit längerer Zeit zu beobachten und setzte sich auch im zweiten Jahresquartal fort: Inzwischen steigen die Wohnimmobilienpreise nicht mehr nur in den großen Städten, sondern auch im Umland und auf dem Land, berichtet das „Handelsblatt“.
In Berlin, Hamburg und Düsseldorf stiegen die Preise um 14,7 Prozent
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage offenbar weiter auseinander. Eigenheime verteuerten sich sowohl in den Großstädten als auch in ländlichen Regionen stärker als Eigentumswohnungen.
In den sieben deutschen Metropolen war der Anstieg insgesamt aber wieder am höchsten. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf erwarb, zahlte durchschnittlich 14,7 Prozent mehr als noch 2020. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 12,9 Prozent. In den anderen kreisfreien Großstädten stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 11,9 Prozent, Eigentumswohnungen kosteten 10,5 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2020.
Immobilien: Wohnungspreise am Limit? Diese Studie lässt Mieter hoffen und Käufer aufhorchen
Eine Immowelt-Auswertung zeigt: In den teuersten Großstädten ändert sich die Preisentwicklung. In drei Großstädten geht die Mietbelastung sogar leicht zurück.
Für den Mieterbund ist längst eine Grenze überschritten. „Die Mietbelastung in deutschen Städten ist zu hoch“, klagte Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten vor wenigen Tagen.
Eine neue Studie jedoch legt jetzt nah, dass am Markt eine Beruhigung einsetzt – zumindest vorerst. Es ist angesichts der weiter steigenden Kaufpreise ein Alarmsignal für Immobilieninvestoren – und eine hoffnungsvolle Nachricht für Mieter.
Wie aus Zahlen des am Montag veröffentlichten Mietkompass des Immobilienportals Immowelt hervorgeht, sind die Angebotsmieten im dritten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorquartal in einem Großteil der Städte stabil geblieben – und teilweise in einigen Metropolen leicht gesunken.
Ist der Gipfel bei den Mietsteigerungen in Deutschland also allmählich erreicht? Nach teils enormen Mietsteigerungen in den vergangenen Jahren scheint in einigen Städten tatsächlich zumindest eine Grenze erreicht. Lediglich in fünf von 14 untersuchten Großstädten verteuerten sich die Angebotsmieten weiter. Zum Vergleich: Im Vorjahr waren es noch acht Städte, wie aus der Studie hervorgeht.
In der aktuellen Situation „sind jetzt sogar leichte Preiskorrekturen zu beobachten“, sagt Jan-Carl Mehles, Leiter des Markt-Researchs bei Immowelt. Für die Analyse wurden die angebotenen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im dritten Quartal 2021 mit dem Vorquartal verglichen.
München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg verzeichnen keinen Anstieg mehr
Der Studie zufolge haben die Preise in sechs großen Städten zuletzt stagniert, in drei weiteren Städten sind sie sogar leicht gesunken. Zu den Städten mit stabilen oder sinkenden Mieten zählten mit München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg auch die vier teuersten Gebiete Deutschlands. „Besonders in den Städten, in denen die Mieten jahrelang nur die Richtung steil nach oben kannten, scheinen sich die Märkte zu beruhigen“, analysieren die Autoren der Studie.
In der teuersten Stadt Deutschlands, München, stagnierten laut Immowelt die Mieten das zweite Quartal in Folge: Aktuell koste der Quadratmeter 16,50 Euro für eine Bestandswohnung. In Frankfurt, der zweitteuersten Stadt der Republik, sanken die Angebotsmieten gar um ein Prozent auf 11,60 Euro. Auch in Stuttgart gingen die Angebotspreise das fünfte Quartal in Folge um jeweils ein Prozent zurück. Im hochpreisigen Hamburg seien die Preise zuletzt bei 10,89 Euro pro Quadratmeter stagniert.
Berlin sticht heraus
In der Hauptstadt Berlin ziehen die Mieten hingegen weiter an. Die Angebotsmieten kletterten im dritten Quartal um zwei Prozent auf einen Quadratmeterpreis im Bestand von 9,39 Euro. Der Tiefstwert habe Anfang des Jahres noch bei 9,06 Euro gelegen. Die Berlinerinnen und Berliner hatten sich Ende September bei einem Volksentscheid der Initiative „Deutsche Wohnen AMPERSAND Co enteignen“ für die Enteignung von Wohnungskonzernen ausgesprochen.
Neben Berlin weisen die beiden Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf noch deutliche Preisanstiege auf. In Köln stiegen die Angebotsmieten laut der Studie ebenfalls um zwei Prozent auf 10,74 Euro pro Quadratmeter. Für Düsseldorf notierten die Experten nach einem prozentual ebenso hohen Anstieg einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 10,66 Euro im Bestand.
Deutlich günstiger wohnt es sich dagegen in Großstädten in Sachsen und im Ruhrgebiet, wo es kaum Preisveränderungen gab. In Leipzig legten die Preise um ein Prozent auf aktuell 6,57 Euro pro Quadratmeter zu, in Dresden stagnierte der Preis bei 6,80 Euro. In Dortmund sanken die Preise sogar um ein Prozent auf 6,64 Euro, während sich der Preis bei 7,60 Euro pro Quadratmeter hielt.
Der Trend, dass sich die Mieten in den teuersten Städten stabilisieren oder nur noch leicht steigen, gewinnt damit in diesem Jahr an Tempo. Deutlich mehr können Vermieter weiterhin für Neubauten verlangen. Allerdings sei sowohl die Ausstattung als auch der energetische Zustand bei Neubauwohnungen in der Regel besser, was sich in geringeren Nebenkosten bemerkbar mache, heißt es.
Wie groß die Unterschiede bei den Kaltmieten sind, schwanke jedoch stark von Stadt zu Stadt. In Berlin sei die Diskrepanz am größten. Die Angebotsmieten im Neubau belaufen sich nach Berechnungen von Immowelt im dritten Quartal durchschnittlich auf 12,89 Euro pro Quadratmeter. Eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung kostet demnach 1031 Euro Miete – was im Vergleich zum Bestand 280 Euro mehr bedeutet.
Die Studienautoren führen die starke Spreizung in der Hauptstadt auch auf den im Frühjahr kassierten Mietendeckel in Berlin zurück. Dieser hatte im Gegensatz zu Bestandswohnungen für Neubauten keine Preisgrenze vorgesehen.
Immobilien-Studie: In diesen drei deutschen Großstädten sinken die Mieten
Berlin: Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter liegt 2021 bei 15,24 Euro. Vor zehn Jahren betrug der Quadratmeterpreis noch 8,36 Euro. Damit hat sich der Preis pro Quadratmeter in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt. Zu viel, findet der Mieterbund. Die Belastung sei zu hoch. Doch scheinbar gibt es eine Entwarnung. Eine neue Studie ergab, dass sich der Wohnungsmarkt in einigen Großstädten beruhigt, wenn auch nur vorerst. Das berichtete das "Handelsblatt".
Das Immobilienportal „Immowelt“ veröffentlichte Zahlen zu den Mietpreisen einiger deutscher Städte. Diese zeigten: Die Mieten sind im dritten Quartal dieses Jahres im Vergleich vor Vorquartal stabil geblieben – zumindest in den meisten Städten. In einigen Großstädten konnte sogar ein Rückgang der Mietpreise festgestellt werden.
Während im Vorjahr die Mieten noch in acht von 14 deutschen Städten stiegen, verteuerten sie sich dieses Jahr in nur fünf Städten, heißt es in der Studie. Für die Analyse wurden die angebotenen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, drei Zimmer, zweiter Stock) im dritten Quartal 2021 mit dem Vorquartal verglichen.
In sechs von 14 Städten stagnieren die Mieten
In sechs der 14 Städte stagnierten die Mieten zuletzt. In drei weiteren Großstädten sind die Preise sogar leicht gesunken. Dazu zählen überraschenderweise vier der teuersten Gebiete Deutschlands: München, Hamburg, Stuttgart und Frankfurt. In der teuersten Stadt München beispielsweise stagnieren laut Immowelt die Mieten das zweite Quartal in Folge. Derzeit beträgt der Preis pro Quadratmeter dort 16,50 Euro für eine Bestandswohnung. In Hamburg stagnieren die Preise ebenfalls.
Während sich die Mietpreise in einigen Städten zu beruhigen scheinen, steigen sie in Berlin weiter an. Im dritten Quartal sind die Angebotsmieten um insgesamt zwei Prozent gestiegen. Bei einem Volksentscheid Ende September, am Tag der Bundestagswahl, sprach sich die Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner für die Initative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ und damit für die Enteignung großer Wohnungskonzerne aus. Auch Köln und Düsseldorf weisen neben Berlin weiterhin Preisanstiege auf. Dort sind die Mieten ebenfalls um zwei Prozent im Vergleich zum Vorquartal gestiegen.
Anders sieht es in Gebieten um Sachsen und das Ruhrgebiet aus. Hier gab es kaum Preisveränderungen. In Leipzig stiegen die Mieten minimal, in Dresden stagnierten sie und in Dortmund sanken sie um ein Prozent. Damit zählt Dortmund mit Frankfurt und Stuttgart zu den drei Städten Deutschlands, in denen die Mietpreise leicht sinken.
Die Immowelt-Studie zeigt: Allmählich macht sich ein Trend der Preisstabilisierung in deutschen Großstädten breit, wenn auch weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den Wohnungen bestehen. So können Vermieterinnen und Vermieter weiterhin deutlich mehr für Neubauwohnungen verlangen. Andererseits sei die Ausstattung und Energiegewinnung dort häufig auch deutlich effizienter. Wie sich der Trend weiter entwickelt, wird sich in den kommenden Jahren noch zeigen. Die Immowelt-Studie dürfte mit ihren Daten aber vorerst einige Mieterinnen und Mieter aufatmen lassen.
Immobilien-Studie: In diesen drei deutschen Großstädten sinken die Mieten
Berlin: Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter liegt 2021 bei 15,24 Euro. Vor zehn Jahren betrug der Quadratmeterpreis noch 8,36 Euro. Damit hat sich der Preis pro Quadratmeter in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt. Zu viel, findet der Mieterbund. Die Belastung sei zu hoch. Doch scheinbar gibt es eine Entwarnung. Eine neue Studie ergab, dass sich der Wohnungsmarkt in einigen Großstädten beruhigt, wenn auch nur vorerst. Das berichtete das "Handelsblatt".
Das Immobilienportal „Immowelt“ veröffentlichte Zahlen zu den Mietpreisen einiger deutscher Städte. Diese zeigten: Die Mieten sind im dritten Quartal dieses Jahres im Vergleich vor Vorquartal stabil geblieben – zumindest in den meisten Städten. In einigen Großstädten konnte sogar ein Rückgang der Mietpreise festgestellt werden.
Während im Vorjahr die Mieten noch in acht von 14 deutschen Städten stiegen, verteuerten sie sich dieses Jahr in nur fünf Städten, heißt es in der Studie. Für die Analyse wurden die angebotenen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, drei Zimmer, zweiter Stock) im dritten Quartal 2021 mit dem Vorquartal verglichen.
In sechs von 14 Städten stagnieren die Mieten
In sechs der 14 Städte stagnierten die Mieten zuletzt. In drei weiteren Großstädten sind die Preise sogar leicht gesunken. Dazu zählen überraschenderweise vier der teuersten Gebiete Deutschlands: München, Hamburg, Stuttgart und Frankfurt. In der teuersten Stadt München beispielsweise stagnieren laut Immowelt die Mieten das zweite Quartal in Folge. Derzeit beträgt der Preis pro Quadratmeter dort 16,50 Euro für eine Bestandswohnung. In Hamburg stagnieren die Preise ebenfalls.
Während sich die Mietpreise in einigen Städten zu beruhigen scheinen, steigen sie in Berlin weiter an. Im dritten Quartal sind die Angebotsmieten um insgesamt zwei Prozent gestiegen. Bei einem Volksentscheid Ende September, am Tag der Bundestagswahl, sprach sich die Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner für die Initative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ und damit für die Enteignung großer Wohnungskonzerne aus. Auch Köln und Düsseldorf weisen neben Berlin weiterhin Preisanstiege auf. Dort sind die Mieten ebenfalls um zwei Prozent im Vergleich zum Vorquartal gestiegen.
Anders sieht es in Gebieten um Sachsen und das Ruhrgebiet aus. Hier gab es kaum Preisveränderungen. In Leipzig stiegen die Mieten minimal, in Dresden stagnierten sie und in Dortmund sanken sie um ein Prozent. Damit zählt Dortmund mit Frankfurt und Stuttgart zu den drei Städten Deutschlands, in denen die Mietpreise leicht sinken.
Die Immowelt-Studie zeigt: Allmählich macht sich ein Trend der Preisstabilisierung in deutschen Großstädten breit, wenn auch weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den Wohnungen bestehen. So können Vermieterinnen und Vermieter weiterhin deutlich mehr für Neubauwohnungen verlangen. Andererseits sei die Ausstattung und Energiegewinnung dort häufig auch deutlich effizienter. Wie sich der Trend weiter entwickelt, wird sich in den kommenden Jahren noch zeigen. Die Immowelt-Studie dürfte mit ihren Daten aber vorerst einige Mieterinnen und Mieter aufatmen lassen.
Vonovia hält nun 87,6 Prozent an Deutsche Wohnen
Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia baut seine Macht bei der Deutschen Wohnen aus. Der Konzern hat noch einmal Aktien an der bisherigen Nummer 2 der Branche einsammeln können und hält nach Ablauf der zweiten Annahmefrist 87,6 Prozent, wie Vonovia am Dienstag mitteilte.
Dem Bochumer Konzern war jüngst die mehrheitliche Übernahme im dritten Anlauf geglückt. Damit entsteht ein europäischer Immobilienriese mit rund 568.000 Wohnungen vor allem in Deutschland.
Vonovia-Chef Rolf Buch hatte 2016 einen ersten Übernahmeversuch gestartet, damals gegen den Willen des Deutsche-Wohnen-Managements. Beim zweiten Anlauf in diesem Jahr konnte er Vorstand und Aufsichtsrat des Berliner Unternehmens an Bord holen, aber nicht genügend Aktionäre. Sie boten zu wenige Aktien an.
Für den dritten Versuch erhöhte Vonovia das Angebot auf 53 Euro je Aktie. Weil Buch auch mehrere Bedingungen für die Offerte fallenließ, hatte es zuletzt keine Zweifel gegeben, dass die Übernahme gelingen würde. Der Hedgefonds Davidson Kempner, der die Übernahme stoppen wollte, musste kleinbeigeben.
Umstritten ist der Deal vor allem in Berlin, wo der Deutschen Wohnen rund 114.000 Wohnungen gehören. Um Kritiker zu besänftigen, hatte Vonovia-Chef Buch unter anderem eine Begrenzung der regulären Mietsteigerungen in der Hauptstadt bis 2026 angekündigt. Außerdem haben Deutsche Wohnen und Vonovia in Berlin 14 750 Wohnungen für fast 2,5 Milliarden Euro an drei landeseigene Gesellschaften verkauft.