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Immobilienpreise
Bis zu 10.013 Euro pro Quadratmeter: So stark sind die Preise für Wohnungen in deutschen Städten in den vergangenen sechs Monaten gestiegen
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen sechs Monaten im Schnitt um 7,01 Prozent gestiegen. Das geht aus einer Untersuchung des Finanzierungsvermittlers "Baufi24" hervor, der über 240.000 Immobilientransaktionen aus den vergangenen zwölf Monaten ausgewertet hat. Verglichen wurde der Zeitraum Mai bis Oktober 2021 gegenüber November 2020 bis April 2021.
Demnach ist der Quadratmeterpreis für Wohnungen deutschlandweit um 6,93 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum gestiegen und liegt nun bei rund 3300 Euro. Bei Einfamilienhäusern lag der Preis pro Quadratmeter bei 3991 Euro, ein Plus von 7,09 Prozent.
Deutlich teurer ist es in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Hier lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in den vergangenen sechs Monaten im Durchschnitt bei 6062 Euro, ein Plus von 8,27 Prozent.
Den größten Anstieg verzeichnete Hamburg mit einem Plus von 10,64 Prozent. In der Hansestadt lag der Quadratmeterpreis bei 6162 Euro. Am teuersten ist es in München. Hier knackte der Quadratmeterpreis die 10.000-Euro-Marke und lag bei 10.013 Euro (Plus 6,37 Prozent). In Frankfurt am Main legte der Quadratmeterpreis um 5,68 Prozent zu und lag bei 6602 Euro.
Ostdeutsche Städte mit stärkster Preisentwicklung
Mit Blick auf die größten Städte ab 100.000 Einwohner belegen mit Zwickau (Plus 17,9 Prozent) auf Platz eins und Cottbus und Rostock auf Platz zwei (jeweils plus 17,05 Prozent) drei ostdeutsche Städte die vorderen Plätze bei der Preisentwicklung.
„20 Städte wachsen preislich im zweistelligen Prozentbereich - eine rasante Entwicklung der lokalen Märkte", teilte Baufi24-CEO Tomas Peeters mit. „Regionen mit niedrigeren Kaufpreisen ziehen preislich stark an. Das sind klare Folgen der Pandemie: Die Menschen arbeiten nun flexibler und unabhängig vom Arbeitgeberstandort und haben den Wunsch nach mehr Freiraum.“
Zinsen steigen, Materialkosten auch: Wie die Politik trotz explodierender Preise den Kauf von Eigentum fördern will
Steigende Zinsen, hohe Rohstoffpreise und ein Mangel an Handwerkern machen es immer teurer, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen.
Sowohl die Ampel-Koalition als auch die Union machen Vorschläge, um Käufer zu unterstützen. So denkt die Ampel etwa über eine Reform der Grunderwerbssteuer nach.
In einigen Dingen – etwa bei den Rohstoff- und Energiepreisen – kann die Bundespolitik jedoch wenig tun.
Den Wunsch, einmal in einem Haus zu wohnen, das einem selbst gehört, rückt derzeit für viele in weite Ferne. Viele Menschen fragen sich, ob sie sich jemals eine Immobilie leisten können oder ihr ganzes Leben zu Miete wohnen werden. Was kann die Politik noch tun, um Menschen zu unterstützen? Tatsächlich gibt es ein paar Stellschrauben – und manches ist bereits in Arbeit.
Regierung plant Reform der Grunderwerbssteuer
Weder Bund noch Länder können die Preise für Eigentum senken. Gerade Immobilien in großen Städten und deren Umland sind weiterhin sehr begehrt und damit teuer. Der entscheidende Punkt, bei dem Bund und Länder den Menschen unter die Arme greifen kann, sind die Kaufnebenkosten. Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt Makler, Notar und Grunderwerbsteuer. Oftmals finanzieren die Banken diese nicht und junge Familien haben diese nicht in bar auf dem Konto. „Zu häufig sind hohe Kaufnebenkosten der Hinderungsgrund für eine Finanzierung – gerade für junge Familien“, sagt auch Sandra Weeser (FDP), Vorsitzende des Bauauschusses im Bundestag.
Der wohl größte Hebel liegt bei der Grunderwerbsteuer. Sie wird fällig, wenn jemand eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft. Der Bund hat den Mindestsatz auf 3,5 Prozent festgelegt, doch alle Bundesländer außer Bayern und Sachsen haben höhere Sätze festgelegt. Spitzenreiter sind mit 6,5 Prozent Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Brandenburg und Thüringen. Wer dort ein Haus für 450.000 Euro kauft, zahlt 29.250 Euro Steuern.
CDU und CSU wollen Käufern hier einen Rabatt verschaffen. Laut einem Antrag der Bundestagsfraktion sollen Menschen, die ihre erste Immobilie kaufen, um selbst darin zu wohnen, von einem Freibetrag profitieren. Dieser soll pro Person 250.000 Euro betragen, pro Kind kommen weitere 150.000 Euro hinzu. Kauft eine vierköpfige Familie also ein Haus für bis zu 800.000 Euro, müsste sie dabei keine Grunderwerbssteuer zahlen.
Eine Kabinettszeitplanung der Bundesregierung, die Business Insider vorliegt, zeigt jedoch, dass die Ampel-Koalition sich an das Thema wagen will: Mitte Juli steht ein „Entwurf eines Gesetzes zur Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer für die Länder bei Erwerb von Wohneigentum“ auf der Tagesordnung.
Die Politik scheut den Konflikt mit Maklern und Notaren
CDU-Politiker Jan-Marco Luczak, einer der Autoren des Unions-Antrags, sagt jedoch, wegen der gestiegenen Einnahmen der Länder bei der Grunderwerbssteuer sei keine Gegenfinanzierung nötig – auch weil der Bund den Ländern zuletzt für Aufgaben wie der Flüchtlingsaufnahme Geld überwiesen hat.
An zwei weitere Punkt trauen sich zudem weder Ampel noch die Union in ihrem Antrag heran: Makler und Notare. Denn zu den Kaufnebenkosten zählen auch Maklerprovision und Notargebühren, die sich wie die Grunderwerbssteuer nach dem Kaufpreis der Immobilie berechnen. Bei Maklern sind das üblicherweise 3,57 Prozent, jeweils von Käufer und Verkäufer. Eine Maklerin, die vor 15 Jahren ein Haus für 400.000 Euro verkauft hat, bekam 28.560 Euro als Provision. Angenommen sie verkauft dasselbe Haus 2021 für 650.000 Euro, könnte sie sich über 46.410 Euro freuen. Ein deutliches Plus, auch wenn man die Inflation berücksichtigt – zumal sich der Aufwand für sie kaum verändert hat.
Ähnlich ist es bei Notaren, die in der Regel rund ein Prozent des Kaufpreises erhalten. Das Problem: Notare und Makler sind gut organisiert und mit dieser Lobby scheut die Politik bislang einen Konflikt.
Bei steigenden Rohstoff- und Energiepreisen kann die Politik wenig tun
Eine weitere Idee ist das Konzept „Jung kauft Alt“, bei dem Anreize geschaffen werden, dass bereits bestehende Gebäude auf dem Land verkauft werden. Dies kann auch aus ökologischer Sicht sinnvoll sein, da nicht neu gebaut werden muss. Notwendige Sanierungen will die Union fördern.
Aufgrund verteuerter Kredite und höherer Baukosten stehen derzeit viele Bauprojekte auf der Kippe. Daher fordert die Union Schritte, damit sichergestellt wird, dass auch weiterhin viel gebaut wird. So soll es Klarheit bei der Bauförderung geben. Im Frühjahr hatte sich die Ampel-Regierung wegen des Förderstopps beim „EH 55“-Standard viel Ärger mit der Baubranche eingehandelt.
In anderen Bereichen hat die Politik kaum eine Handhabe. Der Krieg in der Ukraine treibt etwa den Preis von Baustahl in die Höhe, weil Russland und die Ukraine wichtige Lieferanten waren. Auch die steigenden Energiepreise verteuern das Bauen. Hier kann die Bundesregierung nur wenig tun.
Wohnimmobilien: Steigende Energiekosten rechtfertigen niedrigere Kaufpreise
Die steigenden Kreditzinsen setzen dem Immobilienmarkt zu. Doch der Effekt der Energiepreise ist nicht weniger wichtig – und wird sich noch deutlich zeigen.
Nichts bewegt den Immobilienmarkt derzeit so sehr wie die steigenden Zinsen. Kosteten zehnjährige Immobilienkredite guter privater Schuldner zu Jahresbeginn noch weniger als ein Prozent, sind es jetzt oft über 3,5 Prozent. Ein Anstieg, der in Ausmaß und Tempo wohl alle am Markt überrascht hat. Doch die steigenden Zinsen sind beileibe nicht der einzige Preisfaktor. Investoren können in den kommenden Monaten vielmehr mit weiteren Preisrückgängen rechnen, denn die energetischen Anforderungen steigen mit den Energiepreisen. Wo in Zukunft teure energetische Maßnahmen fällig werden, weil Häuser schlecht gedämmt oder ineffizient beheizt werden, werden Eigentümer ungeachtet der gesetzlichen Standards nur mit hohen Abschlägen verkaufen können.
Einfach nichts tun? Das ist für Eigentümer solcher Objekte keine Lösung. Denn die Wohnnebenkosten erreichen aufgrund der aktuellen Lage einen Höchststand. Die sogenannte zweite Miete wird immer teurer und damit zum entscheidenden Faktor bei der Vermietung und dem Ankauf von Wohnimmobilien. Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher fällt die zweite Miete tendenziell aus.
Bisher betrugen die Wohnnebenkosten im Schnitt nur rund ein Drittel der Grundmiete. Noch im November vergangenen Jahres rechnete ein Gutachten der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG und des Instituts der deutschen Wirtschaft in vielen Gemeinden mit kalten Betriebskosten von einem Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 1,09 Euro Heizkosten. Heute kann man darüber fast nur noch lachen.
Nicht etwa, weil die Experten keine Ahnung hatten, sondern weil sich die Rahmenbedingungen eben gravierend geändert haben. Es ist zu erwarten, dass die Werte um ein Vielfaches steigen werden. Allein von Juli 2021 bis Juli 2022 haben sich Energieprodukte nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts bereits um 35,5 Prozent verteuert. Allein Strom kostete im Juli beispielsweise 18 Prozent mehr als im gleichen Vorjahresmonat. Die Mehrkosten für Mieter können mehrere Hundert Euro im Monat betragen.
Energetische Sanierung als Verkaufsargument
Wenn Interessenten nun nach Wohnraum suchen, werden sie aufgrund der gestiegenen Energiepreise stark auf die Energieeffizienz des Hauses achten. Faktoren wie das Alter der Fenster, der Zustand des Hauses, die Dachdämmung, die Art der Heizung und die Dämmung der Fassade werden wichtiger. Was früher eine kleine Macke war, vielleicht sogar zum Charme eines Objekts beitrug, ist nun womöglich ein Grund, sich gegen die Anmietung zu entscheiden.
Der strukturelle Leerstand in ineffizienten Gebäuden wird selbst bei Wohnraummangel stark zunehmen, da niemand enorm hohe Nebenkostennachzahlungen tragen will beziehungsweise kann. Um solche Objekte doch zu vermieten, müssten die Eigentümer die Kaltmiete deutlich senken. Dies hätte jedoch ebenfalls einen Abschlag auf den Kaufpreis zur Folge, da die Berechnungsgrundlage von Immobilienkaufpreisen die auf das Jahr gerechnete Nettomiete ist.
Zudem werden die meisten Mieter bereit sein, für ein energetisch saniertes Objekt oder eine Wohneinheit in einem energetisch sanierten Gebäude mehr zu bezahlen, da es dort Einsparpotenziale bei den Betriebskosten gibt. Sicherlich ist vielen Mietern grundsätzlich egal, wie sich die Miete zusammensetzt. Hauptsache, die Gesamtbelastung steigt nicht über das aktuelle Niveau hinaus.
Der Eigentümer eines ineffizienten Gebäudes muss nun also mit der Nettomiete runter, um bei gleicher Gesamtbelastung Mieter zu gewinnen. Der Eigentümer eines sehr effizienten Gebäudes hingegen kann seine Miete mindestens halten, wenn nicht sogar steigern, da es wenig Angebot an energieeffizientem Wohnraum gibt. Die Vermietbarkeit ineffizienter Gebäude wird aus den vorher geschilderten Gründen erheblich erschwert.
Mit Kaufpreisabschlägen rechnen
Das alles führt zu Kaufpreisabschlägen bei stark sanierungsbedürftigen Objekten. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, ist sehr stark von der Lage und dem jeweiligen Objektzustand abhängig. Käufer und Verkäufer sollten sich die Immobilien genau anschauen. Bei manchen Objekten sind schon die Fenster gemacht, aber das Dach und die Heizung sind alt – oder umgekehrt. Käufer tun gut daran, sich bei der Kaufentscheidung vom Kaufpreisfaktor leiten zu lassen – sich also ein Ziel zu setzen, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie über die Mieteinnahmen amortisiert haben soll.
Der zinsbedingte Abschlag von 25 Prozent ist dabei bereits eingetreten, wie sich an den Immobilienangeboten beobachten lässt. Nun kommen die energetischen Maßnahmen hinzu. Bis zu 20 Prozent, je nach Zustand, sind als Faustregel für weitere mögliche Preisabschläge bei Gebäuden mit mittlerer oder schlechter Energiebilanz eine gute Richtlinie.
Heizung kann den Kaufpreis drücken
Die größten Kostenpunkte sind dabei aktuell die Heizung, das Dach und die Fassade. Den größten Hebel für Kaufpreiskorrekturen gibt es bei der Heizung. Maßgeblich ist hierbei, welcher Energieträger verbrannt wird. Wir erleben gerade die Renaissance des Nachtstromspeichers, da jetzt der Strompreis vom Gaspreis entkoppelt wird und dementsprechend das Heizen mit Strom viel günstiger werden könnte.
Wer heute eine Immobilie mit Gasheizung kauft, muss die Kosten einer neuen Heizung mitrechnen, denn die kommt so oder so. Erstens, weil die Mieter sich die Betriebskosten sonst nicht mehr leisten können. Zweitens, weil bis 2035 zu erneuerbaren Energieträgern gewechselt werden soll. Interessenten sollten also als Allererstes einen Blick in den Heizungskeller werfen, bevor über den Preis verhandelt wird.
Fakt ist: Die immer weiter steigenden Nebenkosten werden die Kaltmieten unter Druck setzen. Die Gesamtbelastung droht sonst, Menschen zu überfordern – wer als Eigentümer und Käufer Mieten stabil halten oder sogar steigern möchte, der kommt um Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz nicht umhin.
Sparkassen-Präsident: Nachfrage nach Baufinanzierung von "einem auf den anderen Tag eingebrochen"
Der Präsident des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands Helmut Schleweis sagte in einem Interview mit dem "Handelsblatt", dass die Nachfrage nach Krediten zur Baufinanzierung "von einem auf den anderen Tag eingebrochen" sei. Zudem seien viele Projekte, die noch in Planung waren, storniert worden.
Verantwortlich macht Schleweis dafür die Unsicherheit der Menschen und, "dass es durch fehlende Materialien und höhere Preise kaum Kalkulationssicherheit gibt". Im ersten Halbjahr hingegen habe die Nachfrage nach Immobilienkrediten deutlich höher gelegen.
Schleweis denkt allerdings trotzdem, dass der Traum von den eigenen vier Wänden bei den Deutschen weiter bestehe, es durch die hohen Immobilienpreise und die steigenden Kosten für Material aber kaum möglich sei, sich aktuell den Traum zu erfüllen. Doch Wohneigentum sei ein wesentlicher Bestandteil bei der Altersvorsorge, beton Schleweis in dem Gespräch.
Grunderwerbssteuer sollte gesenkt werden
Deswegen sollte die Politik darüber nachdenken, wie sie mit Förderprogrammen mehr Menschen dabei helfen könne, eine Immobilie zu finanzieren. Schleweis schlägt unter anderem auch vor, dass die Grunderwerbssteuer "drastisch gesenkt" werde. Derzeit beträgt sie noch 6,5 Prozent des Immobilienpreises. Dies sei ein Grund dafür, dass immer mehr Menschen Bestandsimmobilien kauften und gar nicht selbst bauten. "Wir dürfen uns nicht damit abfinden, dass für eine junge Familie mit zwei Durchschnittsgehältern Wohneigentum nur schwer erschwinglich ist", sagt Schleweis.
Schleweis geht davon aus, dass auch im September und Oktober die Nachfrage weiter zurückgehen werde, er gehe aber auch davon aus, dass in den nächsten Jahren dafür deutlich mehr saniert werde.
Warnung für Europa: Schweden hat 42 Mrd. Euro Immobilienschulden
(Bloomberg) -- Selbst in Schweden wusste kaum jemand etwas über Castellum AB. Doch der überstürzte Verkauf von 40 Millionen Aktien des Immobilienunternehmens Anfang des Monats wird von einigen inzwischen als Vorbote für die Zukunft des europäischen Immobilienmarktes gesehen.
Der Verkäufer, M2 Asset Management AB, begründete seine Entscheidung mit sinkenden Marktpreisen, die seine “Fähigkeit zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen” beeinträchtigt hätten. Der Rückzug eines Großaktionärs ist eine weitere Episode in einem turbulenten Jahr, in dem sich der Börsenwert der schwedischen Immobilienunternehmen halbiert hat.
Die Finanzierungsengpässe der schwedischen Immobiliengesellschaften sind auf ihre variabel verzinsten Anleihen und kurzfristigen Fälligkeiten in einem Umfeld steigender Zinsen zurückzuführen. Obwohl dies den Immobilienmarkt des skandinavischen Landes anfälliger macht als andere in der Region, wird er als möglicher Lackmustest für den Rest des Sektors in Europa genau beobachtet.
Einige Immobilienunternehmen könnten keine andere Wahl haben, als sich über den Aktienmarkt zu finanzieren.
“In einem ungünstigen Fall, wenn es auf den Kreditmärkten nicht zu einem Tauwetter kommt, könnte Schweden bei einer Reihe von Rettungs-Emissionen von börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa an erster Stelle stehen”, so Peter Papadakos, Managing Director bei Green Street. “Das hätte erhebliche Auswirkungen auf den börsennotierten Immobiliensektor in Europa.”
Die schwedische Zentralbank und die schwedische Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt davor gewarnt, dass die Risiken, die sich aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ergeben, eine Gefahr für die Finanzstabilität des Landes darstellen. Die größte Sorge ist der Spillover-Effekt für die schwedischen Banken: Die Immobilienkredite machten im vergangenen Jahr etwa zwei Drittel des gesamten Kreditbestands in dem skandinavischen Land aus, verglichen mit weniger als einem Drittel in vielen größeren Volkswirtschaften des Euroraums.
Anders Kvist, ein leitender Berater des Direktors der schwedischen Aufsichtsbehörde FSA, sagte, die Aufsichtsbehörde warne seit mindestens vier Jahren vor der hohen Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen.
“Sinkende Immobilienwerte könnten einen Dominoeffekt auslösen”, so Kvist. “Wenn die Immobilienwerte fallen, verringert sich die verfügbare Sicherheit für den Kredit. Dies kann dazu führen, dass mehr Sicherheiten verlangt werden, was wiederum Notverkäufe erzwingt.”
Gewerbliche Vermieter wie Fastighets AB Balder, SBB und Castellum - das am Donnerstag seine Ergebnisse für das dritte Quartal vorlegt - haben in den letzten zehn Jahren in Schweden eine Wachstumsstrategie verfolgt, die auf der Beschaffung von billigem Geld in Milliardenhöhe von renditehungrigen Anleiheinvestoren beruhte. Diese Strategie wurde von allen europäischen Märkten übernommen, die von den extrem niedrigen Zinssätzen und den boomenden Immobilienpreisen profitierten.
Die steigende Inflation und die daraus resultierende aggressive Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken haben das Blatt gewendet. Die Auswirkungen auf Schwedens fremdfinanzierten Immobilienmarkt, der im letzten Jahr zu den weltweit florierendsten gehörte, waren schnell und brutal. Die SBB-Aktien sind im Jahr 2022 um 81% gefallen. Die Anleihen des gesamten Sektors sind in den Keller gerauscht. Die Ratingagentur Moody’s Investors Service hat am Mittwoch das Investment-Grade-Rating von Balder auf High Yield herabgestuft.
Es ist für viele Unternehmen “eine schlimme Mischung auf einem Markt geworden, auf dem leicht verdientes Geld diejenigen belohnt hat, die ein aggressives Wachstum anstreben”, sagte Martin Edemalm, ein Anleiheportfoliomanager bei SEB Investment Management in Stockholm. “Aber jetzt hat sich der Markt grundlegend verändert.”
Schwedische Immobilienunternehmen müssen in den nächsten fünf Jahren fällige Anleihen in Höhe von 42 Milliarden Euro zurückzahlen, ein Viertel davon im Jahr 2023. Wie sie diese Rückzahlungen bewältigen, wird als entscheidend für den gesamten europäischen Sektor angesehen.
“Europäische Immobilienunternehmen haben im Allgemeinen einen geringeren Verschuldungsgrad und längere Fälligkeitsprofile als ihre schwedischen Konkurrenten”, so Edemalm, dessen Unternehmen Anleihen im Wert von rund 300 Milliarden Kronen (27 Milliarden Euro) verwaltet. “Steigende Zinsen sind jedoch ein klarer Negativfaktor für die Anlageklasse, so dass man davon ausgehen kann, dass die Renditeanforderungen für europäische Immobilien steigen werden, was die Bewertungen unter Druck setzt.”
Da sich die Anleiherenditen - und damit auch die Kreditkosten - auf einem unerschwinglich hohen Niveau bewegen, ist ein Großteil der Fremdfinanzierung für einige Unternehmen zu teuer geworden. Im letzten Quartal schrumpfte der Absatz von Immobilienanleihen auf 6,3 Milliarden Kronen, den niedrigsten Stand seit den letzten drei Monaten des Jahres 2018. Dies führt dazu, dass die Emittenten verzweifelt nach Bankkrediten suchen, während ihre Bilanzen unter der Last eines hohen Verschuldungsgrads und sinkender Immobilienbewertungen leiden.
Jens Andersson, Chief Financial Officer von Castellum, erklärte, dass das Unternehmen neben den traditionellen Hypothekendarlehen der skandinavischen Banken auch andere Finanzierungsmärkte sondiere. Als Beispiel nannte er US-Privatplatzierungen aufgrund ihrer langen Laufzeit und wettbewerbsfähigen Preisgestaltung. Aber auch dieser Sektor hat nach den jüngsten Turbulenzen auf dem britischen Anleihemarkt noch einige Hürden zu überwinden.
Eine alternative Möglichkeit, den Finanzierungsengpass zu lindern, ist der Verkauf von Vermögenswerten. Die SBB hat im zweiten Quartal Immobilien im Gesamtwert von 6,7 Milliarden Kronen veräußert und in jüngster Zeit weitere Verkäufe im Wert von mindestens 10,5 Milliarden Kronen angekündigt. Im Juli warnte die Rating-Agentur Standard & Poor’s, es bestehe eine “eins zu drei Chance”, dass sie ihr Rating für den Vermieter auf Non-Investment-Grade herabsetzen könnte.
In einem Bericht über das Finanzsystem des Landes im Mai erklärte die FSA, dass die wachsende Verschuldung im Immobiliensektor bedeute, dass dieser weiterhin “eine erhebliche Schwachstelle für die Finanzstabilität” darstelle. Die Aufsichtsbehörde ergänzte, dass sie die Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen genau verfolge, da diese “oft eine wichtige Rolle in Finanzkrisen gespielt haben.”
Der Lichtblick für Vermögensverwalter wie Edemalm ist, dass der Ausverkauf so heftig war, dass man jetzt Schnäppchen machen kann, wenn man die verschiedenen Untersegmente des Sektors genauer unter die Lupe nimmt, z. B. Immobilien mit höheren Renditen in den Bereichen Büro, Industrie oder Logistik.
Als Beispiele für Top-Picks nennt der Portfoliomanager die Euro-Hybridanleihen von Balder, Castellum und Heimstaden Bostad AB.
Diese Segmente “reagieren weniger empfindlich auf steigende Zinskosten und werden von preisindexierten Verträgen profitieren”, so der Portfoliomanager. “Aber das Wichtigste sind im Moment solide Bilanzen und starke, unterstützende Eigentümer.”
Immobilien in Deutschland 2022: Entwicklung und Prognosen von Mieten und Kaufpreisen im Überblick
Am Immobilienmarkt herrscht Bewegung, Kaufwillige sind verunsichert. Während vereinzelt Preise für Häuser und Wohnungen fallen, wird für andere der Traum vom Eigenheim unerschwinglich.
Immobilien galten lange als attraktive Wertanlage, während klassische Konten keine Zinsen boten, Edelmetalle wie Gold wenig Ertrag versprachen und die Börsen für den Otto-Normalverbraucher zuletzt immer unkalkulierbarer wirkten. Vor allem in deutschen Großstädten sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahrzehnt enorm gestiegen. Ein Haus oder eine Wohnung in München, Düsseldorf oder Berlin: für viele unfinanzierbar. Wer in den letzten Jahren eine Immobilie erworben hatte, auf den warteten sagenhafte Wertsteigerungen.
Wohnen wird teurer. Das ist seit einigen Jahren auch bei den Mietpreisen festzustellen. Gerade in deutschen Metropolen können sich viele Menschen können eine Mietwohnung nicht mehr leisten. Finanzielle Verlust durch Corona, eine Inflation im zweistelligen Bereich und steigende Energiepreise erschweren die Situation zusätzlich. Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Kauf- und Mietpreise von Immobilien.
Entwicklung und Prognosen von Mieten und Kaufpreisen von Immobilienpreisen in Deutschland
Wie entsteht der Immobilienpreis?
Wer glaubt, dass der Preis einer Immobilie einfach den Immobilienwert widerspiegelt, der irrt. Beide Größen sind zwar eng miteinander verknüpft, können aber auch voneinander abweichen. Das liegt schon daran, dass es je nach Berechnungsmethode ganz unterschiedliche Immobilienwerte geben kann.
Der Wert einer Immobilie wird im Rahmen einer Immobilienbewertung festgestellt. Die Bewertung soll für ein Wohn-, Nutz- oder Geschäftshaus zeigen, wie wertvoll das jeweilige Objekt zum aktuellen Zeitpunkt ist, ob es an Wert gewonnen oder verloren hat. Ein steigender Wert sollte dabei auch mit steigenden Verkaufschancen einhergehen.
Wie umfassend eine Immobilie bewertet wird, hängt auch vom Bewerter ab. Schnellgutachten werden teils vom Immobilienmakler erstellt. Sie bilden meist nur den aus anderen Verkaufsinseraten abgeleiteten Wert ab, eine Art Marktwert. Der dort aufgerufene Preis je Quadratmeter wird auf die jeweilige Immobilie übertragen, gegebenenfalls korrigiert um eine höher- oder minderwertigere Ausstattung und Lage. Gutachter oder Sachverständige setzen komplexere Bewertungsmethoden ein. Sie wollen unter Berücksichtigung möglichst objektiver Kriterien feststellen, was die Immobilie wert ist. Hier geht es weniger um den Marktwert, als um einen - möglichst objektiven - fundamentalen Wert der Immobilie. Natürlich hat die Marktentwicklung aber auch auf diesen Fundamentalwert einen Einfluss.
Genau wie der Wert der Immobilie ist aber auch der Immobilienpreis nur eine Momentaufnahme. Äußere Einflussfaktoren können den Wert einer Immobilie verändern. Ebenso verändert sich damit der Preis der Immobilie, weil auch Interessenten diese äußeren Einflüsse in ihr Kalkül einbeziehen werden.
Im Immobilienboom der vergangenen Jahre konnten Verkäufer oft mehr Geld für ihre Immobilie fordern, als diese laut Bankgutachten wert war. Käufer waren bereit auch Preise darüber zu zahlen. Das hat Folgen für die Finanzierung. Doch dieser Trend schwächt sich nun ab: Immer häufiger finden überteuerte Immobilien keinen Abnehmer mehr, die Anbieter müssen mit dem Preis heruntergehen. So kommt es, dass die Preise vor allem in den Metropolen zuletzt sogar leicht gesunken sind.
Denn: Auch Käufer denken aufgrund der steigenden Energie- und Zinskosten darüber nach, wie stark sie ihre Preisofferten nun senken sollten.
Welche Faktoren sind für die Bemessung von Wert und Preis einer Immobilie relevant?
Wert und Preis einer Immobilie hängen von verschiedenen Einflussfaktoren ab. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen:
Zustand der Immobilie:Befindet sich eine Immobilie in einem guten Zustand (sind zum Beispiel die Bausubstanz, Fassade, Elektrik und Innenarchitektur einwandfrei und auf modernem Stand), so kann ihr unabhängig von weiteren Faktoren grundsätzlich ein gewisser Wert zugeschrieben werden. Gutachter führen zu diesem Zweck unter anderem eine Bausubstanz-Analyse durch. Immer entscheidender wird vor diesem Hintergrund auch der Faktor Wärmedämmung und aktuell auch das Thema Heizsystem, sowohl für den eigenen Geldbeutel als auch umweltpolitisch. Befinden sich bauliche Mängel am Objekt und ist die Immobilie dadurch sanierungsbedürftig, ist das ein Kriterium für eine Wertminderung der Immobilie. Zwar kann die Immobilie so auf den ersten Blick sogar zum Schnäppchen werden. Potenzielle Käufer müssen dann aber überlegen, ob zeitlicher und finanzieller Aufwand im Verhältnis zur Wertminderung stehen – ob das Objekt, falls es denn als Wertanlage dienen soll, dann noch Rentabilität verspricht. Dafür müssen dann andere Faktoren beachtet werden, etwa die Vermietungschancen im aktuellen Zustand der Immobilie oder die Zusatzkosten bei einer umfassenden Sanierung. Alter der Immobilie:Wird eine Immobilie bewertet, so wird von der Annahme ausgegangen, dass jedes Gebäude eine gewisse Lebensdauer hat. Je älter ein Gebäude, desto eher wird davon ausgegangen, dass das Gebäude seinen Zenit erreicht hat – und dass zumindest bald eine Renovierung oder Sanierung durchgeführt werden muss, die mit hohen Kosten verbunden sein kann. In die Bewertung wird dies als sogenannte Alterswertminderung einbezogen. Dann wird die Immobilie niedriger bewertet. Wird jedoch eine umfassende Modernisierung des Gebäudes durchgeführt, erhöht sich die angenommene Restnutzungsdauer, der angenommene Wert steigt und das Spiel beginnt von vorn.Lage der Immobilie:Einer der bedeutendsten Einflussfaktoren ist zudem die Lage der Immobilie. In boomenden deutschen Großstädten wird der Wert vergleichbarer Immobilien um ein Vielfaches höher eingeschätzt als im ländlichen Raum. Hier regiert das Prinzip Angebot und Nachfrage. Früher oder später sind Eigentümer, zum Beispiel Vermieter, aber auch Anleger, darauf angewiesen, mit ihrer Immobilie Gewinne zu erzielen. In Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnraum erheblich. Hier können Immobilien meist problemlos durchgehend vermietet werden. Auch bei einem Weiterverkauf finden sich Interessenten, die bislang meist noch Preisaufschläge geboten haben. Der Preis bildet dies entsprechend ab: Insbesondere gefragte Innenstadtlagen sind teurer als abgelegene Viertel, mit schlechter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr etwa. Architektonische Besonderheiten:Weist ein Gebäude außergewöhnliche architektonische Besonderheiten auf und zeugt etwa von einem Baustil einer bestimmten Epoche (z.B. Barock, Klassizismus etc.), kann sich dies positiv auf die Einschätzung der Immobilie auswirken. Unter Umständen wird dem Gebäude auch städtebaulich eine außergewöhnliche Bedeutung zugeschrieben, die werterhöhend wirkt. Jedoch ist der Einfluss dieser Faktoren sehr subjektiv. Auch das ist eine Besonderheit am Immobilienmarkt: Jede Immobilie ist am Ende ein Unikat. Es reicht, dass ein einziger Interessent einen hohen Preis für sie zahlen will.Randdaten:Darüber hinaus sind es stets einige harte Faktoren, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie nehmen. Hier stellt sich etwa die Frage nach der umliegenden Grundstücksfläche, der Wohnfläche, den Raummaßen, Deckenhöhen, der Anzahl der Etagen, den eingesetzten Baumaterialien und deren Wertigkeit oder der Ausstattung des Hauses (beispielsweise dem Heizsystem oder der Sicherheitsinfrastruktur). Neben der Lage der Immobilien zählt hierzu auch die Infrastruktur vor Ort: Verkehrsanbindung, Nähe zu anderen Wohngebäuden, Nähe zu kulturellen Hotspots und vieles mehr.Lesen Sie auch: „Eigenheim-Erwerb geht in der Regel nicht ohne Einschränkungen“
Wofür werden Immobilienpreis und Immobilienwert noch verwendet?
Die Wertermittlung einer Immobilie kommt in vielfältiger Weise zum Einsatz. Der simpelste Fall tritt ein, wenn eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird oder seitens der Eigentümer zumindest ein Verkaufsinteresse besteht. Dann wird die Immobilie zu einem auf dem Markt gehandelten Objekt. Es gibt jedoch eine ganze Reihe weiterer Fälle, in denen der Immobilienpreis relevant ist. Dazu zählen vor allem steuerliche Sachverhalte.
Ein Beispiel ist die Erbschaftsteuer. Wird eine Immobilie mit dem Tod einer Person vererbt, so stellt sich die Frage, wieviel Erbschaftsteuer für das vererbte Objekt zu zahlen ist. Das bemisst sich in der Folge vor allem daran, wie hoch Wert und/oder Verkaufspreis der Immobilie (falls diese bereits weiterverkauft wurde) sind. Der Steuerpflichtige muss hierzu im Zuge einer Erbschaftsteuererklärung eine fundierte Einschätzung abgeben. Die Finanzverwaltung als zuständige Behörde nimmt dann in der Regel eine eigene Einschätzung zu Immobilienpreis und Wert vor oder fordert zur Plausibilisierung zusätzliche Angaben an (etwa mittels einer Feststellungserklärung). Auch im Rahmen der neuen Grundsteuer spielen Wert und Preis eine Rolle. So wird die Grundsteuerlast etwa für einige Immobilien mithilfe des Sachwerts ermittelt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten zehn Jahren entwickelt?
Die Nachfrage nach Immobilien ist im vergangenen Jahrzehnt in Deutschland enorm gestiegen. Den Traum von Eigenheim wollten sich immer mehr Menschen hierzulande erfüllen. Zugleich wurden Immobilien zum gefragten Investitionsobjekt und zur Wertanlage. Denn mit der kontinuierlich wachsenden Nachfrage stiegen auch die Bewertungen der Immobilien und mit ihnen die Preise.
Besonders in Ballungsräumen und ohnehin schon dicht bebauten Großstädten, deren Möglichkeiten junge Menschen anzogen, wurde es schwerer, dem neuen Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden. Die Bewerber wurden damit immer mehr, die Bauplätze jedoch immer knapper, die Preise für neuen Wohnraum immer teurer. Eigentümer wollten selten verkaufen, weil sie selbst weitere Wertsteigerungen erwarteten. So wurde das Angebot noch zusätzlich verknappt. Noch heute kommt es teils zu dieser Entwicklung: Die deutsche Hauptstadt geht mit großen Schritten auf die Zahl von vier Millionen Einwohnern zu – und auch Immobilien in Städten wie München, Frankfurt oder Düsseldorf sind zum Verkaufsrenner geworden. Seit einigen Jahren ist zu beobachten, dass sich der Trend auch im Umland und den Vorstädten der großen deutschen Metropolen niederschlägt. In ländlichen Regionen stagnieren oder fallen die Preise seit Längerem, vor allem in struktur- und wirtschaftsschwachen Landkreisen. Deutschlandweit zahlten Käufer eines Hauses im dritten Quartal durchschnittlich 3.005 Euro je Quadratmeter Altbau. Für den Neubau waren es 3.703 Euro. Zum Vergleich: In der teuersten Metropole München wurden zuletzt 8.382 Euro für den Quadratmeter Altbau und 9.077 Euro im Neubau bezahlt. Das zeigt eine Auswertung von ImmoScout24 für das dritte Quartal 2022.
Prognose bis 2025: Steigen die Immobilienpreise weiter?
Schlussendlich abzusehen sind auch die Auswirkungen der Inflation und der daraus folgenden Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) noch nicht. Die Entwicklung am Immobilienmarkt ist schwer zu prognostizieren, weil verschiedene, teils gegenläufige Faktoren Einfluss haben. Es gibt jedoch erste Anzeichen dafür, dass gerade eine Trendwende am Immobilienmarkt stattfindet.
Seit Jahresbeginn zeigen Beobachtungen, dass die Bauzinsen deutlich angestiegen sind. Die Zinswende sorgt dafür, dass diese Entwicklung weiter anhält. Aktuell liegen die Bauzinsen mit über vier Prozent auf dem höchsten Stand seit 2011. Damit wird es schwieriger und somit teurer als zuvor, eine Immobilie zu finanzieren.
Das trifft zunächst Privatpersonen, die nun die Finanzierung eines Immobilienkredits schwerer stemmen können. Es dürfte aber auch den Anreiz für Investoren, mit billigen Krediten Immobilien in gesuchter Lage zu kaufen, schmälern. Entsprechend ist es möglich, dass zukünftig weniger Interessenten auf dem Wohnungsmarkt um den Zuschlag bei gefragten Objekten buhlen. In dem Zuge berichten Makler aktuell über eine veränderte Gemengelage auf dem Immobilienmarkt. Es gibt Anzeichen dafür, dass durch die geringere Nachfrage die Immobilienpreise dauerhaft wieder etwas fallen. Dies ist aber auch vom weiteren Vorgehen der EZB und der Entwicklung der Inflation in Deutschland und Europa abhängig.
In einzelnen deutschen Städten, darunter vor allem Metropolen mit Preisen am Limit wie München oder Frankfurt, ist derzeit zu beobachten, dass die durchschnittlichen Kaufpreise auch im dritten Quartal etwas gesunken sind. Hier sind Preisrückgänge von bis zu fünf Prozent zu vermelden. In vielen Fällen stagnieren sie jedoch auf hohem Niveau. Von einem Crash oder gar dem Platzen einer Immobilienblase kann indes bislang keine Rede sein. Bislang machen Verkäufer bei vielen Objekten allenfalls leichte Abstriche beim Kaufpreis.
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Wie entsteht der Mietpreis?
Ein Mietpreis entsteht, indem ein Vermieter eine Gebühr von einer anderen Person für die Nutzung von Wohnraum erhebt. Der Vermieter kann dabei eine Privatperson, aber auch ein Unternehmen bzw. eine juristische Person (etwa eine GmbH) sein:
Mietspiegel:Die Höhe des Mietpreises legt der Vermieter selbst fest. Er orientiert sich dabei aber in der Regel an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Viele sprechen auch vom Mietspiegel, wobei dieser eigentlich nur eine Art der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Der Mietspiegel gibt an, wie viel ein Mieter in einer Gemeinde zuletzt durchschnittlich für eine Mietwohnung gezahlt hat. Der Mietspiegel wird von der Gemeinde selbst erhoben und berücksichtigt die Mietpreise in den vergangenen sechs Jahren vor Ort. Er wird in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben und kann so auf die jeweilige Größe einer Wohnung hochgerechnet werden. Mieter und Vermieter können anhand dessen einschätzen wie hoch ein angemessener Preis für den Wohnraum liegen darf. Darüber hinaus ist er ein Indikator für die Mietpreisentwicklung in Deutschland. Viele deutsche Kommunen erstellen einen Mietspiegel und legen ihn offen, jedoch nicht alle. Was jedoch letzten Endes zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart wird, ist allerdings Sache der beiden Vertragspartner. Die Kommune bleibt zunächst außen vor. Die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Mieter ergibt sich ebenfalls aus dem Mietvertrag. Bestimmte regulatorische Vorgaben, wie die Mietpreisbremse, können jedoch den Spielraum von Vermietern einschränken. Auch bei Mieterhöhungen in laufenden Verträgen dürfen Vermieter maximal bis zum ortsüblichen Niveau erhöhen.Welche Faktoren nehmen Einfluss auf den Mietpreis?
Die Einflussfaktoren, die auf den Mietpreis einwirken, ähneln den Aspekten, die auch die Kaufpreise von Immobilien bestimmen. Darunter fallen Zustand und Alter der Wohnung, die Lage der Wohnung sowie Größe und Art der Ausstattung des Wohnraums. Diese werden auch bei der Erstellung des Mietspiegels berücksichtigt. Entsprechend wird auch im Mietspiegel beispielsweise zwischen Alt- und Neubau und zwischen einzelnen Stadtteilen unterschieden.
Wie viele Mietwohnungen gibt es in Deutschland?
In Deutschland gab es im Jahr 2021 laut Statistischem Bundesamt 43,1 Millionen Haushalte. Laut Angaben der Statistiker bewohnen 47 Prozent ein Eigenheim. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass in Deutschland ca. 22,5-23 Millionen Haushalte Mieter sind. Die durchschnittliche Wohnungsgröße wird mit 92 Quadratmetern angegeben. Einer Person stehen dabei 47,7 Quadratmeter zu Verfügung. Zur Miete wird dabei vorwiegend in Städten und Ballungsräumen gewohnt, auf dem Land ist die Eigentumsquote höher. Das hat auch damit zu tun, dass Eigentum - gerade in deutschen Großstädten – erheblich teurer geworden und damit längst nicht mehr für jeden erschwinglich ist.
Wie haben sich die Mietpreise entwickelt?
Die Mietpreise steigen bereits seit mehr als zwei Jahrzehnten in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Besonders teuer ist das Wohnen in deutschen Großstädten. Die höchsten Mietpreise der Metropolen waren im dritten Quartal 2022 in München zu verzeichnen. Fast 21 Euro (20,74 Euro) werden hier für eine Mietwohnung im Neubau ausgerufen. Und auch im Altbau wohnt man dort mit etwas weniger als 18 Euro (17,74 Euro) sehr teuer. Das zeigt eine Auswertung von ImmoScout24 für das dritte Quartal. Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg und Berlin folgen. Je nachdem, ob man in einer Neu- oder Altbauwohnung lebt. Auch in Düsseldorf muss jeweils man einige Euro mehr als im Bundesschnitt zahlen. Der lag für den Quadratmeter Neubau im dritten Quartal bei 10,85 Euro. Im Altbau waren es 7,88 Euro (jeweils Nettokaltmiete). Das geht aus Daten von ImmoScout24 hervor.So viel kosten Immobilien in Berlin aktuell
So viel kosten Immobilien in Düsseldorf aktuell
So viel kosten Immobilien in München aktuell Gibt es eine Mietwohnungsknappheit in Deutschland?
Ein Mangel an Wohnraum lässt sich vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten feststellen. Hier herrscht massive Wohnungsnot. Immer mehr Leute in Deutschland zieht es in die Städte. Vor allem Großstädte haben Probleme dem steigenden Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden. Zudem ist die Bezahlbarkeit dort ein Thema. So steigt der Mietspiegel seit Jahren kontinuierlich an, Vermieter sehen ein profitables Geschäft. Gerade Geringverdiener oder Studenten kommen immer schwieriger unter.
Auch für Zuwanderer und Geflüchtete fehlte es in den vergangenen Jahren an passendem Wohnraum. Dieses Problem könnte sich angesichts der aktuell wieder zunehmenden Fluchtbewegungen und der Unterbringung ukrainischer Kriegsflüchtlinge noch einmal verschärfen.
Die Ampel-Koalition machte sich mit der Botschaft 400.000 neue Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen, jährlich bauen zu wollen, auf den Weg das Problem zu beseitigen. Jüngst zeigte sich dann aber, was viele Experten im Vorfeld prophezeiten: Das Vorhaben war angesichts zu langsamer Planungs- und Genehmigungsverfahren, aber auch Handwerkermangel und Lieferkettenprobleme im Zuge von Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg zu ambitioniert. Im Jahr 2022 dürften es maximal 290.000 neue Wohnungen werden. Dennoch betonte die Bundesbauministerin Klara Geywitz zuletzt erneut, an dem Ziel von 400.000 Wohnungen festhalten zu wollen.
In einigen ländlichen Regionen klagt man unterdessen über Leerstand und aussterbende Dörfer. Das Problem Wohnungsknappheit bleibt aktuell besonders ein Thema der großen Städte. Dazu passt auch, dass das Statistische Bundesamt die höchsten Quote an Miet- gegenüber Eigentumsverhältnissen in Stadtstaaten misst.
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Prognose bis 2025: Steigen oder fallen die Preise für Mietwohnungen aktuell?
Die kommenden Monate dürften für Mieter und Vermieter gleichermaßen turbulent werden. Inflation, steigende Energieknappheit und die Altlasten der Corona-Pandemie sorgen bei vielen aktuell für Sorgenfalten. Im Zuge der Pandemie hatten Vermieter bereits in den Vorjahren 2020 und 2021 mit Zahlungsausfällen und Zahlungsaufschüben zu kämpfen. Der kommende Winter könnte für ähnliche Probleme sorgen.
Während aktuell sichtbar wird, dass die Preise für Immobilieneigentum im Zuge der Leitzinserhöhungen wieder etwas fallen, ist bei Mieten das Gegenteil eingetreten. Weil viele Menschen sich den Kauf nicht mehr leisten können, nimmt die Nachfrage auf dem Mietmarkt zu und treibt damit die Preise. Die Angebotsmieten hingegen stiegen im dritten Quartal 2022 deutschlandweit im Bestand um 2,9 Prozent zum Vorquartal, beim Neubau um 2,5 Prozent.
Hinzu kommen Inflation und steigenden Energiepreise, die auch an Vermietern nicht spurlos vorbei gehen. Viele Vermieter dürften versuchen, die gestiegenen Kosten auf die Mieter umzulegen.
Wann platzt die Immobilienblase?
Aufgrund des Anstiegs der vergangenen Jahre, sowohl bei Kauf- als auch Mietpreisen von Immobilien, fragen sich viele Menschen, wann die sogenannte Immobilienblase platzt. Steigen die Preise auf ein Niveau, auf dem die Menschen mehrheitlich nicht mehr bereit sind zu bezahlen, sinken Immobilien schlagartig im Preis und bringen den Immobilienmarkt ins Wanken. Dann könnten die Preise am Immobilienmarkt langfristig deutlich fallen. Mit negativen Folgen für Immobilieninvestoren und Eigentümer. Aktuell fallen sie bereits in einigen Großstädten. Generell zeigt die Entwicklung auf eine Stagnation der Preise hin. Mit einem Crash am Immobilienmarkt ist trotz einiger belastender Faktoren derzeit eher nicht zu rechnen. Die massiven Preisanstiege könnten aber nun bereits ein Ende gefunden haben.
Zu hohe Klimaziele? Gebäude-Sanierung nach Plan würde drei Billionen Euro kosten
Auf die Hausbesitzer und Mieter in Deutschland rollt eine gewaltige Kostenlawine zu. Wenn die Klimaschutzziele für den Gebäudesektor bis 2030 und 2045 tatsächlich erreicht werden sollen, müssen enorme Finanzmittel investiert werden, für mehr Effizienz, neue Heizungen, Energieerzeugung und Speicher. Die Beratungsgesellschaft EY schätzt in einer aktuellen Analyse die notwendigen Sanierungskosten allein bei Wohngebäuden auf drei Billionen Euro.
Das entspricht 88 Prozent des gesamten Bruttoinlandsprodukts der Bundesrepublik im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. „Nur ein kleiner Teil des Gebäudebestands ist in den letzten 20 Jahren voll modernisiert worden und entspricht damit den Ansprüchen, die ab 2030 oder sogar bis 2045 gelten sollen“, sagt Jan Ohligs, Partner und Immobilien-Finanzierungsspezialist bei EY. „Wir schätzen deshalb, dass etwa 80 Prozent aller Gebäude noch einmal saniert werden müssen.“
Der Betrag von 3000 Milliarden Euro sei dabei sogar noch „sehr konservativ“ geschätzt. Die EY-Experten haben für die Analyse, die WELT vorliegt, die generellen bekannten Kosten für eine Modernisierung im Wohnungssektor überschlagen. Heute üblich sind Beträge zwischen 800 und 1500 Euro pro Quadratmeter für neue Fenster, Dächer, Fassadendämmung und eventuell eine neue Heizung. Aufwendige Anlagentechnik für besonders niedrige Effizienzklassen wie etwa Wärmerückgewinnung oder Niedrigtemperaturheizungen sind in dieser Schätzung nicht einmal enthalten.
EY legt einen Kostendurchschnitt von 1000 Euro pro Quadratmeter zugrunde, für eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern. Bei rund 3,2 Millionen Mehrfamilienhäusern in Deutschland sowie knapp 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäusern mit insgesamt gut 43 Millionen Wohneinheiten entsteht so ein vierstelliger Milliardenbetrag. Sollten die Bau- und Materialkosten aber weiter steigen und die Vorgaben des Gesetzgebers für eine energetische Sanierung im Bestand noch strenger werden, könnten auch mehr als drei Billionen Euro fällig werden.
Die Klimaziele im Gebäudesektor sind ehrgeizig. 1990 machten die Treibhausgasemissionen von Gebäuden noch 210 Millionen Tonnen aus. Bis 2018 sank dieser Wert auf rund 120 Millionen Tonnen. 2030 sollen es 72 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente sein. Das sieht auf den ersten Blick nach einer lösbaren Aufgabe aus. Doch die Geschwindigkeit der CO₂-Reduktion nimmt ab. Denn viele Häuser sind, wie EY-Experte Ohligs unterstellt, schon mindestens einmal energetisch saniert worden, und die größten Einspareffekte wurden bereits erzielt.
Im vergangenen Jahr wurde dem Gebäudesektor – inklusive Gewerbe- und Industriebauten – noch eine Emissionsmenge von 115 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten zugeschrieben. Der Rückgang um fünf Millionen gegenüber dem Vorjahr ist laut Umweltbundesamt allerdings nicht den weiterhin fleißig sanierenden Hauseigentümern, sondern einem Sondereffekt zuzuschreiben: Die Besitzer von Ölheizungen hätten wegen besonders günstiger Preise und in Erwartung des neuen Brennstoffemissionshandelsgesetzes ihre Tanks bereits 2019 und 2020 reichlich gefüllt.
2021 hielten sie sich dann zurück, was sich positiv in der Statistik niederschlägt. Ersparnisse durch Sanierung oder geändertes Nutzerverhalten waren demzufolge zu vernachlässigen. Vielmehr sei der Gasverbrauch wegen kälterer Witterung sogar gestiegen, im Vergleich zu 2020.
Immer geringerer CO₂-Einspareffekt – trotz höherer Sanierungskosten
Dass immer höheren Sanierungskosten ein im Verhältnis dazu immer geringerer CO₂-Einspareffekt gegenübersteht, lässt auch eine weitere Statistik vermuten, die allerdings bereits etwas älter ist: Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) flossen von 2010 bis 2018 rund 342 Milliarden Euro in energetische Modernisierungsmaßnahmen in Deutschland – also etwa ein Zehntel dessen, was EY für die nächsten Jahre als notwendig erachtet.
Im gleichen Zeitraum stellte der GdW jedoch fest, dass der gemessene Raumwärmeverbrauch der privaten Haushalte kaum zurückging: 2010 hätten die Deutschen im Schnitt 130 Kilowattstunden (kWh) Wärmeenergie pro Quadratmeter und Jahr verbraucht. Acht Jahre später waren es immer noch 130 kWh.
Die Zahlen gingen unter anderem auf Erhebungen des Bundeswirtschaftsministeriums sowie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zurück – und dürften sich auch bis heute nicht grundlegend geändert haben.
Zwar sollte der Anteil der nachhaltig erzeugten Wärmeenergie gestiegen sein, etwa durch Fotovoltaik und Wärmpumpen, was in dieser Erhebung nicht untersucht wurde. Das wiederum dürfte die CO₂-Bilanz aufgebessert haben. Doch wenn der Energieverbrauch selbst weiter gesenkt werden soll, sind enorme Anstrengungen nötig. „Das Sanierungstempo muss deutlich erhöht werden, von gegenwärtig etwa einem Prozent auf drei Prozent pro Jahr“, sagt EY-Partner Ohligs unter Berufung auf eine Schätzung des Fraunhofer-Instituts.
Das Ende Juni geänderte Gebäude-Energiegesetz (GEG) macht strenge Vorgaben für Sanierungen im Bestand. Wer beispielsweise eine Fassade erneuert, muss für einen sehr niedrigen Wärmedurchgangswert von 0,24 pro Quadratmeter sorgen, was in älteren Gebäuden nur mit einer dicken Dämmschicht erreicht werden kann.
Gleichzeitig wurde jedoch die Sanierungs-Förderung zurückgefahren, die umfangreichsten KfW-Programme etwa wurden gestrichen. Zuschüsse für einzelne Maßnahmen gibt es beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), auch hier wurden die Fördersätze allerdings im Sommer gekürzt. Für das kommende Jahr arbeitet die Bundesregierung an neuen Förderprogrammen.
Immobilien-Flaute in Deutschland: Dealvolumen halbiert sich
(Bloomberg) -- Der deutsche Immobilienmarkt hat im vierten Quartal einen starken Dämpfer erhalten, da die steigenden Finanzierungskosten viele Investoren vor Deals zurückschrecken lassen.
Die Gesamtinvestitionen in Gewerbeimmobilien erreichten in den letzten drei Monaten des Jahres 2022 nur noch 9,9 Milliarden Euro, wie es am Montag in einem Bericht der Immobiliensparte von BNP Paribas hieß. Das Volumen lag damit nur noch halb so hoch wie ein Jahr zuvor. Belastend wirkten dabei die steigenden Zinsen, die nachlassende Konjunktur und die Rekordinflation.
Das sich eintrübende Umfeld führe dazu, dass “viele große Transaktionen, die sich bereits in der Vermarktungsphase befanden, nicht zustande kamen”, erklärte Marcus Zorn, Chef von BNP Paribas Real Estate Deutschland, in dem Bericht. Steigende Finanzierungskosten trieben einen Keil zwischen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.
Der Trend dürfte im ersten Halbjahr 2023 weitergehen, so Zorn. In der zweiten Jahreshälfte sei dann mit einem Umschwung zu rechnen.
Am deutschen Wohnimmobilien-Markt brach das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr gegenüber 2021 sogar um 74% ein, wie BNP separat mitteilte.
Die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank und anderer Notenbanken haben den seit mehr als ein Jahrzehnt laufenden Boom ausgebremst. Europas Immobilienunternehmen haben vor diesem Hintergrund Probleme, geplante Verkäufe zu tätigen, zumal zu den Werten, mit denen die Immobilien in ihren Büchern stehen.
Preise für Neubau von Wohngebäuden steigen rasant
Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Hessen sind im vergangenen Jahr rasant gestiegen. Im Vergleich zum Jahr zuvor habe es einen Zuwachs um durchschnittlich 13,8 Prozent gegeben, teilte das Statistische Landesamt am Montag in Wiesbaden mit. Das sei der stärkste Anstieg der Baupreise seit 52 Jahren.
Die Bauleistungen umfassen neben den Lohnkosten für Arbeiter auch die Transport- und Materialkosten. Die im Jahr 2022 gestiegenen Rohstoff- und Energiepreise hätten daher auch die Entwicklung der Baupreise beeinflusst, erklärten die Statistiker.
Einen deutlichen Anstieg der Kosten um 18,1 Prozent habe es auch bei den Bauleistungen zu den Außenanlagen für Wohngebäude gegeben. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden seien im Jahresvergleich um 12,8 Prozent geklettert. Der Neubau von gewerblichen Betriebsgebäuden verteuerte sich nach Angaben des Landesamtes um 16,1 Prozent und der Neubau von Bürogebäuden um 15,7 Prozent.
Wohnungsbau: Hohe Grunderwerbsteuer kommt Bundesländer teuer zu stehen
Die Grunderwerbsteuer hat sich für viele Bundesländer zu einer willkommenen Einnahmequelle entwickelt. Nach einer Untersuchung des Instituts für Weltwirtschaft schaden sie sich damit nur selbst.
Eine niedrige Grunderwerbsteuer macht sich bezahlt, denn sie kurbelt den Wohnungsbau der Privatwirtschaft an. Die Ausgaben der Investoren sind sogar erheblich höher als in den Bundesländern, die die zusätzlichen Einnahmen über höhere Grunderwerbsteuersätze für staatlichen Neubau verwenden. Dies zeigt eine Analyse des IfW Kiel anhand der beiden Bundesländer Bayern und Sachsen, die ihre Grundsteuer im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern bislang noch nie erhöht haben. »Eine Reduktion der Grunderwerbsteuersätze dürfte die Wohnungsbautätigkeit anregen, die derzeit angesichts der Zinswende ins Stocken geraten ist«, sagt Autor Jens Boysen-Hogrefe. Die Untersuchung habe ergeben, dass die Bauinvestitionen in Bayern zwischen 2011 und 2020 durchschnittlich um acht Prozent höher lagen, in Sachsen betrug die Differenz sogar elf Prozent.
Seit 2007 können die Länder selbst über die Höhe der Grundsteuer entscheiden. Bis auf Bayern und Sachsen haben seitdem alle Landesregierungen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Steuern zu erhöhen.
Um die Auswirkungen zu ermitteln, haben die Ökonomen jeweils ein fiktives Bundesland gebildet, das über eine vergleichbare Wirtschaftsstruktur verfügt, aber höhere Grunderwerbsteuersätze verlangt. Im Fall von Bayern sind dies Baden-Württemberg (Grunderwerbsteuer 5 Prozent), Niedersachsen (5 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent), im Fall von Sachsen sind es Brandenburg (6,5 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (6 Prozent), Sachsen-Anhalt (5 Prozent) und Thüringen (6,5 Prozent).
Länderfinanzausgleich setzt Anreiz für hohe Grunderwerbsteuer
Ergebnis: Mit einer gewissen Zeitverzögerung folgte die Entwicklung bei den Bauinvestitionen der Differenz bei der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern beziehungsweise Sachsen und ihren Vergleichsländern. In Sachsen war die Differenz höher, was die Experten auf die insgesamt höheren Grunderwerbsteuersätze der sächsischen Vergleichsländer zurückführen.
»Die Bautätigkeit war in den beiden Ländern mit weiterhin niedriger Grunderwerbsteuer merklich höher. Die Ergebnisse legen nahe, dass die Anhebung der Grunderwerbsteuersätze in den Vergleichsländern die private Wohnungsbautätigkeit belastet hat«, sagt Boysen-Hogrefe.
»In den übrigen Jahren klafft eine teilweise erhebliche Lücke zwischen Steuermehreinnahmen und nötigen Bauinvestitionen«, erklärt Boysen-Hogrefe. Bayern etwa hätte 2020 0,7 Milliarden Euro an zusätzlichen Steuermehreinnahmen gehabt, aber über zehn Milliarden Euro an Bauinvestitionen tätigen müssen. »Der positive Einfluss niedriger Steuern auf Immobilientransaktionen insgesamt ist bekannt, offenbar ist eine Reduktion der Grunderwerbsteuer aber auch ein effektives Mittel, um speziell den Wohnungsneubau voranzutreiben, und könnte der Bauwirtschaft in Zeiten steigender Zinsen und Preise aus der Krise helfen«.
In der Praxis werde dieses Instrument allerdings durch die Ausgestaltung des Länderfinanzausgleichs konterkariert, weil darin die Einnahmen aus Immobilientransaktionen zu Durchschnittssätzen aller Bundesländer abgerechnet werden, sodass Anreize bestehen, die eigenen Steuersätze über den Durchschnitt zu heben. Dieser Mechanismus bedürfe daher dringend einer Überarbeitung.