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Immobilienpreise
Preisrückgänge von bis zu 20 Prozent - Deutscher Landkreis spürt Folgen der Habeck-Pläne schon jetzt
Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das plant das Bundeswirtschaftsministerium um Robert Habeck. In einem deutschen Landkreis gehen die Preise jetzt schon deutlich zurück.
Die Bundesregierung plant, dass ab 2024 jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Dann müssen etwa Wärmepumpen, Solarthermieanlagen oder Hybridsysteme aus Wärmepumpe und Gasheizung eingebaut werden. Für Eigentümer älterer Immobilien wird es dann teuer.
Preisrückgänge von bis zu 20 Prozent
Viele wissen schon jetzt nicht, wie sie sich den Umbau leisten sollen. Immer größer wird unterdessen die Befürchtung, dass die eigene Immobilie an Wert verliert. Kaufinteressenten preisen die Pläne der Bundesregierung ein, ziehen die Kosten für einen Umbau der Heizung von ihrem Angebot ab. Betroffen sind vor allem ältere Immobilien und ganz besonders Altbauten.
Das macht sich im Landkreis Erding bereits jetzt bemerkbar. „Die Preise, die wir aufrufen, sind in der Regel nicht mehr erzielbar“, sagt Patrick Kanzelsberger, Geschäftsführer von Kanzelsberger Immobilien, der „Süddeutschen Zeitung“ (SZ). Er spricht von „Preisnachlässen um zehn bis 15 Prozent.“ Georg Sellmeier, Geschäftsführer von VID Immobilien, spricht gegenüber der „SZ“ sogar von 20 Prozent geringeren Verkaufspreisen für ältere Immobilien. Laut Kanzelsberger sind insbesondere Immobilien betroffen, die energetisch noch nicht auf dem neuesten Stand seien. Interessenten würden sich fragen, wie teuer die Umrüstung sei und diesen Betrag anschließend vom Kaufpreis abziehen.
Umrüstung kann schnell mehrere zehntausend Euro kosten
Es sind nicht alleine die Pläne der Bundesregierung, die für Eigentümer teuer werden. Gemäß EU-Plänen sollen alle Wohngebäude in Deutschland bis 2033 den Energiestandard D erreichen. Die Kosten für eine Umrüstung dürften zwischen 15.000 und 100.000 Euro pro Wohneinheit liegen, so der Eigentümerverband „Haus & Grund“. Denn: Für einen niedrigeren Energieverbrauch und mehr Klimaschutz reicht es oftmals nicht, bloß die Heizung umzurüsten. Fenster und Dämmung könnten ebenfalls dran sein. Schnell ist dann ein hoher fünfstelliger oder gar sechsstelliger Betrag erreicht.
Nicht nur Material, auch Handwerkerleistungen haben sich im Zuge der hohen Inflation massiv verteuert. Wenn man denn überhaupt einen Handwerker findet. Die Auftragsbücher sind voll, neue Anfragen werden nicht selten abgelehnt.
Immerhin sollen Renovierung und Sanierung gefördert werden. So stellt die EU Fördergelder in Höhe von 150 Milliarden Euro bereit. Auch die Bundesregierung stellt Förderungen in Aussicht, allen voran für Eigentümer, die sich eine Umrüstung nicht leisten können. Zudem soll es Ausnahmen und Übergangsfristen geben.
Habeck warnt vor „Torschlusspanik“
Soll man jetzt noch schnell eine Gasheizung einbauen, bevor ab 2024 neue Regeln greifen? Davon rät jedenfalls Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck ab. „Über einen Zeitraum von 18 Jahren rechnet sich die Wärmepumpe. Außerdem werden die Preise bald sinken. Deswegen wäre Torschlusspanik wirklich falsch“, sagte der Grünen-Politiker den Zeitungen der Funke-Mediengruppe. „Niemand sollte jetzt noch schnell eine Öl- oder Gasheizung einbauen. Die fossilen Energien sind eine Sackgasse, keine Spardose.“
Die Preise für Erdgas und Heizöl würden von 2027 an durch den EU-Emissionshandel kontinuierlich steigen, ergänzte der Vizekanzler. „Allein schon deshalb sollte man bei einer so langfristigen Investition wie einer Heizung auf Erneuerbare setzen.“ Aber weil Wärmepumpen bisher in der Anschaffung teurer seien als Gasheizungen, „werden wir den Menschen beim Umstieg mit einer finanziellen Förderung unter die Arme greifen“.
„Es kann kein Entweder-oder geben“
„Haus & Grund“ sprach sich für einen breiten Förder-Ansatz aus. Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes, sagte der Deutschen Presse-Agentur, eine technikbezogene Förderung sei im Sinne einer schnellen Reduzierung des CO2-Ausstoßes richtig. Gerade in ländlichen Räumen aber sei ein sozialer Förderansatz unerlässlich. „Angesichts der dramatischen Einschnitte, die die Koalition plant, kann es kein Entweder-oder, sondern nur ein Sowohl-als-auch geben.“
Eine Kombination aus beiden Förderwegen, die aber auch demografische und regionale Aspekte berücksichtige, sei aus Sicht des Verbandes das einzig Richtige. „Und dies wäre das einzige, was die vollmundigen Worte der Koalitionäre, es werde niemand im Stich gelassen, mit Leben erfüllt.“
Bauzinsen deutlich gestiegen
Zu guter Letzt sei gesagt, dass auch die zuletzt deutlich gestiegenen Bauzinsen zu einer Kaufzurückhaltung und weniger Nachfrage bei Immobilien geführt haben. So sind die Zinsen für einen Hauskredit auf fast vier Prozent gestiegen. Bedeutet: Die monatliche Rate für Zinsen und Tilgung steigt deutlich an oder aber die Wohnung ist erst viele Jahre später abbezahlt. Viele Deutsche können und wollen sich das nicht leisten.
Sinkende Immobilienpreise: Dieser Trend könnte schon bald kommen
Die Immobilienpreise in Deutschland sind erstmals gesunken. Laut verschiedenen Berichten sind die durchschnittlichen Kosten für ein Einfamilienhaus im letzten Quartal des Jahres 2022 um einige Prozente gesunken.
Dies könnte zum Teil darauf zurückzuführen sein, dass der deutsche Immobilienmarkt zunehmend gesättigt ist, da es für neue potenzielle Käuferinnen und Käufer oft schwierig sein kann, die strengen Vorschriften zu umgehen oder genügend Mittel für eine Anzahlung aufzubringen.
Zudem spielen die Inflation, die Ukraine-Krise und die steigenden Energiepreise wahrscheinlich ebenfalls eine entscheidende Rolle. Letztlich haben diese Faktoren zusammen dazu geführt, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit fallen und dieser Trend wahrscheinlich noch weiter anhalten wird.
Dieser Rückgang wird erwartet
Auch für das Jahr 2023 wird für den Immobilienmarkt in Deutschland ein deutlicher Preisrückgang prognostiziert. Dies ist auf mehrere sich überschneidende Faktoren zurückzuführen.
Die DZ-Bank geht davon aus, dass es in diesem Jahr einen Rückgang von vier bis sechs Prozent geben wird. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) geht sogar noch einen Schritt weiter und prognostiziert einen drastischen Rückgang von bis zu zehn Prozent.
Die Regierung hat Maßnahmen ergriffen, um sicherzustellen, dass die Verbraucherinnen und Verbraucher Zugang zu Immobilienkrediten und anderen Finanzierungsmöglichkeiten haben, aber das reicht möglicherweise nicht aus.
Die Maklerin Frau Spitzenberger wurde in Ingolstadt zum Thema Immobilienpreise interviewt und ist als Branchenexpertin unter anderem der Meinung, dass der Rückgang der Immobilienpreise sowohl für Investorinnen und Investoren als auch für Erstkäuferinnen und Erstkäufer Chancen eröffnen könnte. Sie erklärt außerdem, warum trotzdem weiterhin Vorsicht geboten werden sollte.
Letztendlich wird die Entwicklung dieser Kräfte im kommenden Jahr wahrscheinlich die Gesundheit des deutschen Immobilienmarktes für einige Zeit bestimmen.
Verunsicherung durch Zinserhöhungen
Für potenzielle Hauskäuferinnen und Hauskäufer kann die Angst vor steigenden Zinssätzen nervenaufreibend sein. Dies gilt insbesondere für Erstkäufer/innen, die bereits mit einschüchternden Ausgaben konfrontiert sind. Die Erhöhung der Zinssätze hängt mit dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammen. Der EZB-Rat erklärt, wieso die Zinsen angehoben werden.
Es ist zwar natürlich, sich über steigende Zinsen Sorgen zu machen, aber es ist auch wichtig zu wissen, dass die Zinsen im Vergleich zu vor ein paar Jahren immer noch relativ niedrig sind.
Das Wichtigste ist, dass Sie Ihre Finanzen genau kennen und langfristig planen. Wenn möglich, suchen Sie nach Hypothekenoptionen mit festgeschriebenen Zinssätzen über zehn bis fünfzehn Jahre, damit Sie sich keine Sorgen über plötzliche Erhöhungen Ihrer monatlichen Ausgaben machen müssen.
Nutzen Sie auch andere Ressourcen wie staatliche Zuschüsse oder Hypothekenrechner, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können, ohne von unsicheren finanziellen Szenarien überwältigt zu werden.
Wird die Immobilienblase platzen?
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den letzten zehn Jahren erheblich vergrößert, wobei die durchschnittlichen Immobilienpreise jedes Jahr stetig gestiegen sind. Würde es dieses Jahr sogar einen Rückgang von 20% der Immobilienpreise geben, würden die Preise immer noch erst auf dem Stand von vor drei Jahren sein.
Daher sind die Immobilienpreise trotz eines Rückgangs weiterhin vergleichsweise sehr hoch. Es ist zwar nicht möglich, eine genaue Prognose darüber abzugeben, ob dies der Fall sein wird, aber Expertinnen und Experten sind der Meinung, dass es im Jahr 2023 kein größeres Platzen der Immobilienblase geben wird.
Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Deutschland auch in Zukunft gesund bleiben wird, unabhängig davon, ob es im Jahr 2023 zu einem leichten Einbruch kommen sollte oder nicht.
Die Grundsteuer könnte deutlich steigen
Die Grundsteuer ist seit langem eine Haupteinnahmequelle in Deutschland. Sie könnte im Jahr 2025 deutlich erhöht werden, da die Regierung einen Weg sucht, das Haushaltsdefizit zu füllen, das durch die Coronavirus-Pandemie und den Krieg entstanden ist.
Obwohl einige Personen vorhersagen, dass die neue Steuer um bis zu 40 Prozent steigen könnte, glauben Expertinnen und Experten, dass es wahrscheinlich Ausnahmen für einkommensschwache Hausbesitzer/innen und Mieter/innen geben wird, um sicherzustellen, dass insbesondere wohlhabendere Personen den Großteil dieser zusätzlichen Belastung zahlen müssen. Hier finden Sie ein Rechenbeispiel, wie die Erhöhung für Privatpersonen konkret aussehen könnte.
Es wird jedoch immer deutlicher, dass eine bedeutende Steuerreform für die deutschen Bürgerinnen und Bürger im Jahr 2025 sicher ist. Wie stark sich diese auf die Immobilienbesitzer/innen tatsächlich auswirken wird, bleibt abzuwarten. Allerdings schüchtert die neue Steuerreform viele potenzielle Hauskäufer/innen bereits jetzt schon ein.
Die Immobilienpreise sind weiterhin überhöht
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist schon seit Jahren ein heißes Thema unter Investorinnen und Investoren. Trotz der jüngsten Berichte über einen beginnenden Preisrückgang bleiben die Preise auf dem deutschen Markt insgesamt überhöht. Dies ist auf Faktoren wie das starke Bevölkerungswachstum, die niedrige Arbeitslosigkeit und das stetige Wirtschaftswachstum im ganzen Land zurückzuführen.
Auch wenn die Preise für Wohnimmobilien in bestimmten Gebieten leicht gesunken sind, deuten die durchschnittlichen langfristigen Trends darauf hin, dass es sich nur um eine kurzfristige Korrektur handeln könnte, bevor die Preise ihren Aufwärtstrend wieder aufnehmen.
Wie lange die Preise weiter sinken könnten ist hoch spekulativ. Im Moment müssen Anlegerinnen und Anleger bei Investitionen in den deutschen Markt aufgrund seiner Unberechenbarkeit im Laufe der Zeit noch Vorsicht walten lassen.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt weiter
Trotz eines insgesamten Rückgangs der Immobilienpreise steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin stark an. Diese hohe Nachfrage ist auf zahlreiche Faktoren zurückzuführen:
- Junge Erwachsene zögern den Erwerb von Wohneigentum länger hinaus als ihre Vorgänger/innen, da sie sich höher verschulden und sich auf ihre berufliche Entwicklung konzentrieren.
- Jüngere Familien legen mehr Wert auf die Mobilität ihres Wohnsitzes, da die Flexibilität mehr Arbeits- und Bildungsmöglichkeiten bietet.
- Die Kosten für ein Eigenheim sind hoch und viele geflüchtete Personen versuchen, in einer Mietwohnung unterzukommen.
- Da die Angst um die Sicherheit des Arbeitsplatzes zunimmt, weil die Welt weiterhin unsicher über die Zukunft der Pandemie und des Krieges ist, sind viele besorgt über große Anschaffungen wie Häuser.
Diese Trends deuten darauf hin, dass Mietwohnungen trotz Verschuldung und Unsicherheit auch in Zukunft sehr gefragt bleiben werden. Doch auch wenn eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen vorherrscht, kann eine Mietpreiserhöhung nicht immer durchgesetzt werden.
Dramatische Engpässe am Wohnungsmarkt - Verband alarmiert: „Hat es so noch nie gegeben“
„Brisante Mischung“
Dramatische Engpässe am Wohnungsmarkt - Verband alarmiert: „Hat es so noch nie gegeben“
Der Wohnungsmarkt steht vor einem Kipppunkt, warnen Experten. Die Baubranche steht vor einer massiven Krise. Ökonomen sehen die Ampel-Koalition in Zugzwang.
Berlin – Im Koalitionsvertrag hatten sich SPD, Grüne und FDP verpflichtet, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Dieses Ziel wurde 2022 mit 280.000 fertig gestellten Wohnungen deutlich verfehlt. Auf dem diesjährigen Wohnungsbau-Tag in Berlin warnten Experten aus der Baubranche nun: Wenn sich jetzt nichts ändert, werden bis 2025 die Neubauzahlen weiter sinken. 2023 werden nicht mal 250.000 Wohnungen fertig. Damit droht ein Desaster auf dem Wohnungsmarkt: Schon jetzt fehlen 700.000 Wohnungen im Land.
Bauunternehmen können sich den Neubau nicht mehr leisten
Vorgestellt wurde auf dem Wohnungsbau-Tag eine Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE). Demnach steht die Baubranche vor selten erlebten Herausforderungen: Die Inflation, die Material- und Lohnkosten, der Fachkräftemangel, die Auflagen und bürokratischen Hürden – alles macht den Bau neuer Wohnungen quasi unmöglich. Dabei werden nicht nur dringend neue Wohnungen gebraucht, es müssen auch Bestandsgebäude saniert werden. „Wir werden in den nächsten Jahren rund 300.000 Wohnungen jährlich nochmal anfassen müssen“, so Dietmar Walberg, Institutsleiter bei der ARGE.
Im sozialen Wohnungsbau sei die Situation besonders kritisch, so die Autoren der Studie. Schon jetzt geben Millionen Menschen in Deutschland mindestens 40 Prozent ihres Einkommens für Wohnkosten aus. Wenn die Regierung nicht mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau investiere, werde sich dieses Problem noch verschärfen. Hoher Bedarf bei sinkender Nachfrage (weil die Kaufkraft der Bevölkerung sinkt), „diese brisante Mischung hat es so noch nie gegeben“, so Walberg.
Die Studienleiter prognostizieren eine Krise in der Baubranche mit Kurzarbeit und Pleitewellen. Bauunternehmen können sich den Neubau nicht mehr leisten. 40 Prozent der befragten Bauunternehmen gaben an, dass sie 2023 nicht mehr in den Neubau investieren werden. Bei den hohen Kosten lohne es sich einfach nicht mehr. Stattdessen denken Unternehmen über Kurzarbeit nach. Und im schlimmsten Fall müsse man komplett dicht machen.
Sondervermögen für den sozialen Wohnungsbau gefordert
Wie kann die Krise in der Baubranche also abgewendet werden? „Wir müssen alle Register ziehen“, erklärt Dietmar Walberg. ARGE stellt konkrete Forderungen an die Ampel-Koalition. „Die Ampel muss Farbe bekennen. Sie muss entschlossen in den Wohnungsneubau investieren. Zum aktuellen Krisenmanagement dieser Regierung gehört, dass die Förderung des Neubaus von Wohnungen dringend auf neue Füße gestellt wird. Das muss ganz oben auf der To-do-Liste der Ampel stehen“, so das Verbändebündnis Wohnungsbau, das die ARGE-Untersuchung in Auftrag gegeben hat.
Deutscher Hauspreissturz wohl schon überwunden - wegen Baukosten
(Bloomberg) -- Der Preiseinbruch am deutschen Wohnimmobilienmarkt wird wohl Episode bleiben. Dafür zumindest spricht der Umstand, dass die Kosten für Baumaterial angezogen haben und das Tempo der Bautätigkeit verlangsamen.
Ein Maß für die Bewertung von Häusern und Wohnungen stieg im März den zweiten Monat in Folge, wie am Montag veröffentlichte Daten des Hypothekenspezialisten Europace AG zeigen. Schub bringt der wieder angespanntere Markt für Wohnungen und neue Häuser. Der Indexwert für letztere erreichte im vergangenen Monat einen Rekord.
Im vergangenen Jahr begannen die Immobilienpreise in Deutschland zu sinken, da die steigenden Zinsen die Käufer abschreckten. Zugleich haben steigende Baukosten die Neubautätigkeit gebremst und das Angebot verknappt. Die Bemühungen der Politik, Wohnen wieder bezahlbarer zu machen, bekommen dadurch Gegenwind.
Der Markt für Bestandsimmobilien leide dagegen unter der Verteuerung von Beton und anderen Baustoffen sowie dem Fachkräftemangel, so Europace-Co-Geschäftsführer Stefan Münter. Hier habe sich der Verkäufermarkt in einen Käufermarkt verwandelt, so Münter in einer E-Mail-Mitteilung. Ein Grund für die Kaufzurückhaltung bei Bestandsimmobilien seien die teilweise hohen Modernisierungskosten.
EU-Immobiliencrash: Die Blase platzt – Preise fallen um 40 Prozent
Investing.com – In den USA lässt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien hauptsächlich im Bürosektor erheblich nach, weshalb die Leerstandsraten in die Höhe schnellen. Arbeitnehmer und Arbeitgeber haben aus der Corona-Krise mitgenommen, dass der Geschäftsbetrieb nicht zusammenbricht, wenn auf teure Büroflächen verzichtet und die Arbeit im Homeoffice erledigt wird.
Doch wo die Nachfrage sinkt, fallen nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Immobilienbewertungen. Für Eigentümer und Banken ist das gleichermaßen ein Problem, denn viele der Gebäude wurden während der Fed-Niedrigzins-Ära errichtet und der damalig hohe Immobilienwert bei den Regionalbanken als Sicherheit hinterlegt.
Nun schmelzen diese Sicherheitsleistungen kontinuierlich, während Anschlussfinanzierungen zu viel höheren Zinsen ins Haus stehen. Es droht eine Pleitewelle, die auch die Bilanzen der Banken in Schieflage bringen wird.
In Europa glaubt man gerne daran, dass dies ein rein amerikanisches Problem ist. Immerhin hat man auch den vergangenen Winter überstanden, ganz ohne Rezession, Blackout und Massenausschreitungen. Aber wie so oft trügt der Schein, denn der europäische Immobilienmarkt bewegt sich auf den Abgrund nicht nur zu, er ist bereits im freien Fall.
Für einen der größten Vermieter von gewerblichen Immobilien in Schweden, die (ST:SBB), war es eine rabenschwarze Woche. Der Aktienkurs brach in den vergangenen fünf Tagen erneut um mehr als 40 Prozent ein, nach dem S&P Global Ratings die Unternehmensanleihen auf "Junk" herabstufte. Die Immobiliengesellschaft, die Ende 2021 noch eine Marktkapitalisierung von 17 Milliarden Dollar aufwies, wird nur noch mit 1,5 Milliarden Dollar bewertet.
Die Herabstufung bringt automatisch mit sich, dass die Finanzierungskosten für die 8,1 Milliarden Dollar Schulden, weiter steigen, womit der Fortbestand des börsennotierten Unternehmens in Gefahr ist.
Und mit diesem Problem steht die SBB nicht allein da. Innerhalb der nächsten 5 Jahre müssen schwedische Immobiliengesellschaften fällige Anleihen in Höhe von 40,8 Milliarden Dollar bedienen. Gut 25 Prozent davon werden noch in diesem Jahr fällig.
Für Wohnimmobilien sind die Preise in Schweden bereits um 15 Prozent gesunken, denn mit den verschärften Kreditvergabebedingungen der Banken und den höheren Zinsen nimmt die Nachfrage rapide ab. Wer sich in einer misslichen Lage befindet und verkaufen muss, kann das nur noch mit erheblichen Abschlägen tun.
Es fehlen Käufer, die bereit sind, die hohen Zinsen in Kauf zu nehmen und die Banken, die bereit sind überhaupt Kredite zu vergeben.
Und erneut könnte man den Fehler begehen auf die Idee zu kommen, dass Schweden mit dem heimischen Markt nicht viel zu tun hat. Doch der STOXX Europe 600 Real Estate Price spricht eine deutliche Sprache und zeigt das ganze Ausmaß der Abwärtsentwicklung am europäischen Immobilienmarkt. Seit seinem Höchststand im August 2021 hat er 45 Prozent an Wert verloren, was 140 Milliarden Euro entspricht.
Der Citi-Analyst Aaron Guy rechnet damit, dass für die laufenden Immobilienkredite aufgrund der fallenden Preise neue Sicherheiten in Form von Eigenkapital in Höhe von 178 Milliarden Euro nötig werden. Nur so können die Darlehensgeber ihre Risiken ausgleichen. Problematisch ist, dass der Wert gemessen an der Marktkapitalisierung nur 144 Milliarden Euro beträgt.
Weder Banken noch Anleihemärkte werden dem angeschlagenen Sektor, der in Zeiten des billigen Geldes eine Spekulationsblase bildete, Kapital zur Verfügung stellen. Das führt zwangsläufig zu weiter fallenden Preisen.
Das kurzfristige Abwärtspotenzial der Preise für Gewerbeimmobilien beziffert Guy für Westeuropa auf 40 Prozent.
Und obwohl das alles schon miserabel aussieht, kann es noch wesentlich schlimmer kommen. Der Markt rechnet damit, dass die Zentralbanken kurz davor sind, die geldpolitischen Bedingungen wieder zu lockern, wenn die Inflation wie prognostiziert sinkt. Nur das würde die Nachfrage anheizen und die Preise steigen lassen.
Aber was ist, wenn das nicht passiert, die Inflation hoch bleibt, die Zinsen nicht rapide fallen, die Blasen platzen und die Wirtschaft von einer Rezession heimgesucht wird, die in Massenarbeitslosigkeit gipfelt?
Diskussionsentwurf des Finanzministeriums - Lindner prüft radikale Reform der Grunderwerbsteuer - bis hin zur Befreiung
Die Finanzministerien des Bundes und der Länder prüfen eine radikale Reform der Grunderwerbsteuer, die es den Ländern erlauben würde, den privaten Immobilienerwerb zur Selbstnutzung besser zu stellen – bis hin zur völligen Steuerbefreiung.
Das berichtet die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ (FAZ) in ihrer Mittwochsausgabe unter Berufung auf einen Diskussionsentwurf aus dem Haus von Christian Lindner (FDP).
Der Entwurf sieht laut dem Blatt großen Spielraum der Länder beim privaten Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vor. Einzige Bedingung wäre, dass sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt würden. Demnach könnten die Länder unter anderem einen ermäßigten Steuersatz bis hin zu einem Steuerverzicht anbieten.
Grundsteuer: Umgehung der Steuer soll verhindert werden
Gleichzeitig sei eine Änderung der Regeln vorgesehen, mit denen die Umgehung der Steuer mit Hilfe von Immobiliengesellschaften verhindert werden soll, berichtete die FAZ weiter. Danach sieht der Diskussionsentwurf vor, nicht länger danach zu gehen, wie viele Anteile an einer Gesellschaft gekauft werden und wie lange sie gehalten werden, sondern danach zu gehen, ob ein einzelner alle Anteile kauft oder eine Gruppe „miteinander abgestimmt“ diese erwirbt. Wenn andere Erwerber nur im „dienenden Interesse“ mit von der Partie seien, sollten ihre Anteile den übrigen zugerechnet werden.
Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer von derzeit rund 17 Milliarden Euro steht den Ländern zu. Diese können selbst über den Steuersatz entscheiden. In Bayern beträgt er 3,5 Prozent, in den übrigen Bundesländern liegt er zwischen 5 und 6,5 Prozent.
„Wir würden Immobilienkrise erschaffen“ - 100.000 Euro pro Haus! Neue Horrorliste zur EU-Zwangssanierung kursiert in Brüssel
Im Europaparlament rumort es. CDU/CSU-Abgeordnete wollen die Folgen geplanter neuer EU-Vorgaben für die Energieeffizienz von Wohngebäuden noch abmildern. Nun kursiert eine Horrorliste von Belastungen, die sie für deutsche Immobilienbesitzer befürchten.
Seit Monaten schrecken Energie-Sanierungspläne der EU für Gebäude Millionen Besitzer von Wohnimmobilien auf. Das Europaparlament (EP) hat sich für die neuen Klimaschutzmaßnahmen ausgesprochen – mit denkbar knapper Mehrheit, wie CDU/CSU-Europaabgeordnete nun reklamieren und darauf hoffen, dass sie mit drastischen Warnungen noch Einfluss auf das Vorhaben nehmen können.
Derzeit kursiert im Parlament und in Repräsentanzen der EU-Mitgliedstaaten in Brüssel ein Brandbrief, den die Vorsitzenden der CDU/CSU-Gruppe, Daniel Caspary (CDU) und Angelika Niebler (CSU), sowie der Parlamentarische Geschäftsführer der Gruppe, Markus Pieper (CDU), und die Vorsitzende des Haushaltskontrollausschusses, Monika Hohlmeier (CSU), unterzeichneten. Er enthält eine Horrorliste von Belastungen, die sie für deutsche Immobilienbesitzer befürchten.
Überforderung durch zusätzlichen Aufwand für Energiesanierungen möglich
Demnach müssten etwa 45 Prozent der Wohngebäude in Deutschland bis 2033 energiefitter gemacht werden. Dies könnte laut Brandbrief eine Verdreifachung der jährlich anfallenden Sanierungen bedeuten, was dann jeweils 620.000 Immobilien betreffen würde – mit einem potenziellen zusätzlichen Investitionsaufwand von ungefähr 200 Milliarden Euro pro Jahr.
Diese Summe entspricht den vorgelegten Schätzungen zufolge einer fünffachen Kostenzunahme in Deutschland. Für diese Größenordnung reichten die Kapazitäten an Material, Planungsvermögen, Fachkräften und Finanzmitteln gar nicht aus.
Warnung vor „Anschlag“ auf ländliche Räume und Einfamilienhäuser
Die Kosten der notwendigen Wärmedämmung und Heizungserneurung beziffern die Unions-Parlamentarier für ein Einfamilienhaus auf mindestens 100.000 Euro. „Die sozialen Konsequenzen sind nicht vorhersehbar“, warnen sie und sprechen im Zusammenhang mit den erwogenen Anforderungen für Gebäude in den schlechtesten Energieeffizienz-Klassen von einem „Anschlag auf ländliche Räume und kleine Ortschaften mit vielen Einfamilienhäusern“. Sie fügen hinzu: „So würden wir eine Immobilienkrise erschaffen!“
Die Abgeordneten beklagen außerdem, dass die Kategorien für die Energieeffizienz in den Mitgliedstaaten nicht harmonisiert und daher kaum vergleichbar seien. Spürbarer Gegenwind für die EU-Pläne sei bereits aus Italien, Polen und Tschechien gekommen; sie hätten außerdem in den Wahlkämpfen in Finnand und Estland eine Rolle gespielt.
Positive Reaktionen von diplomatischen Vertretern in Brüssel
Die Verfasser des Schreibens setzen offenbar darauf, dass die Staats- und Regierungschefs der EU-Länder noch für erhebliche Veränderungen der Komissionsvorstellungen zu gewinnen wären. Ihr Gremium, der Europäische Rat, habe sie teilweise bereits abgeschwächt. „Selbst“ die deutsche Bundesregierung scheine „langsam zur Besinnung zu kommen“ und wolle Abstriche an der „gefürchteten ‚Zwangssanierung‘“.
Dem Vernehmen nach gab es bislang positive Reaktionen auf den Brandbrief aus den Ständigen Vertretungen von Tschechien, Italien und Slowenien in Brüssel. Er werde dort als hilfreich angesehen, um „überzogenen Forderungen“ Grenzen zu setzen.
EP-Zustimmung nur auf tönernen Füßen?
Namentlich richtet sich das Schreiben an den Iren Sean Kelly. Er ist für die konservative Europäische Volkspartei (EVP), der CDU und CSU angehören, als so genannter „Schattenberichterstatter“ in die nun laufenden Detailverhandlungen über die EU-Gebäuderichtlinie einbezogen.
Die CDU/CSU-Abgeordneten rufen Kelly auf, für „faire“ Verhandlungen zwischen Rat, Kommission und Parlament („Trilog“) zu sorgen, die beträchtlichen Widerstand im Parlament widerspiegeln müssten. Dieses habe die Kommissionspläne nur mit knapper Mehrheit unterstützt: 343 Ja-Stimmen hätten 216 negative Voten sowie 78 Enthaltungen gegenübergestanden. 68 Parlamentarier hätten an der Abstimmung gar nicht teilgenommen.
Sorge um sozialen Frieden und Klimaschutz-Akzeptanz
Daraus schließen Caspary, Niebler, Pieper und Hohlmeier in ihrem Brief: „Mit anderen Worten: 362 Mitglieder des Europaparlaments unterstützten die Zustimmung nicht oder waren nicht von ihr überzeugt.“ Die EVP-Fraktion selbst stimmte nicht einheitlich ab, in Mehrheit jedoch dagegen.
Pieper rechtfertigt das Schreiben: „Wir haben diesen Brief geschrieben, um die offensichtlich einseitige und parteiische Verhandlungsführung des EP im Trilog zur Gebäuderichtlinie transparent zu machen, und haben ihn deshalb auch den Botschaftern der uns bekannten kritischen Mitgliedstaaten zur Kenntnis gegeben.“
Er und die drei anderen Unterzeichner schließen den Brandbrief mit dem Appell ab: „Eine zu drastische Herangehensweise könnte den sozialen Frieden gefährden und die Akzeptanz für Klimamaßnahmen in der Bevölkerung beeinträchtigen.“
Immobilien: Vonovia-Chef Buch fordert deutliche Senkung der Baukosten
Auch beim Mietrecht mahnt der Unternehmenschef umfassende Reformen an. Die Zahl der Neubauten liegt deutlich unter den Zielen der Bundesregierung.
Vonovia-Chef Rolf Buch fordert angesichts der Wohnungsnot in Deutschland ein entschiedenes Gegensteuern der Politik, um den Neubau von Immobilien wieder anzukurbeln. „Die Baukosten müssen von 5.000 Euro pro Quadratmeter wieder auf 3.000 Euro pro Quadratmeter gesenkt werden“, sagte Buch der Nachrichtenagentur Reuters. Dabei pocht er auf eine Senkung der Staatsquote an den Baukosten.
Aber auch Vorschriften für das Bauen und das Mietrecht müssten angetastet werden. Sonst drohe für allem für junge Bürger ein zentrales Versprechen der Gesellschaft verloren zu gehen: „Früher hieß es: Wer fleißig ist, wird sich mit seinem Gehalt ein selbstbestimmtes Leben aufbauen können“, sagte Buch. „Ohne Wohnraum ist das aber nicht möglich.“
Die Zahl der Neubauten in Deutschland ist dramatisch eingebrochen, allein im August wurde nur der Bau von 19.300 Wohnungen genehmigt. Dem statistischen Bundesamt zufolge waren dies 31,6 Prozent weniger als im Vorjahresmonat. Vonovia und andere große Immobiliengesellschaften wie die LEG haben angesichts explodierender Zinsen und hoher Baukosten Neubauprojekte auf Eis gelegt. Vonovia arbeite noch die Projekte ab, die der Konzern in der Pipeline habe, sagte Buch. In zwei Jahren werde es dann aber einen Einbruch bei der Fertigstellung neuer Wohnungen geben.
Buch bringt Förderprogramme ins Spiel
„Eine Senkung der Staatsquote an den 5.000 Euro Baukosten pro Quadratmeter wäre ein zentraler Hebel“, sagte der Chef des mit Abstand größten deutschen Immobilienkonzerns. Diese beläuft sich nach seinen Angaben auf rund 37 Prozent. Darin enthalten seien etwa die Mehrwertsteuer, die Grunderwerbsteuer und die Auflagen für soziale Infrastruktur und Parkplätze. Aber auch die Baustandards müssten abgesenkt werden. Bauministerin Klara Geywitz (SPD) arbeite daran. „Aber das wird Jahre dauern“, beklagte Buch: „Wir müssen aber jetzt was tun.“ „Die Standards und die Staatsquote müssten gesenkt werden, wir brauchen eine stabile Förderung und eine Änderung des Mietrechts“, bilanzierte er. „Ist es sinnvoll, dass die Mietpreisbremse vermögende Menschen schützt?“, sagte Buch. „Die Mietpreisbremse sollte meines Erachtens diejenigen schützen, die bezahlbaren Wohnraum brauchen; aber nicht diejenigen, die sich auch teuren Wohnraum leisten können“, forderte er.
Angesichts der hohen Zinsen sprach sich Buch auch für ein Förderprogramm der KfW aus. Frankreich biete etwa „ein auf den Bau angepasstes Zinsprogramm an“. Sei Vorschlag laute: „Die KfW sollte ein Programm auflegen, bei dem man die ersten zwei Jahre zwei Prozent zahlt und diese dann zum Ende der Laufzeit anwachsen“, sagte Buch. „Das wäre eine große Hilfe für viele.“ Wegen des Mangels an Wohnraum gehe er davon aus, „dass die Unzufriedenheit der Bevölkerung mit der gegenwärtigen Politik massiv steigen wird“. In Berlin hätten etwa viele junge Menschen „kaum eine Chance, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohnung zu finden“.
Bundeskanzler Olaf Scholz und Geywitz hatten Ende September angekündigt, den lahmenden Wohnungsbau mit einem 14-Punkte-Maßnahmenpaket ankurbeln zu wollen. Der rasante Zinsanstieg und gestiegene Materialpreise machen der Immobilienwirtschaft und der Baubranche schwer zu schaffen. Einige Projektentwickler sind bereits in die Insolvenz gegangen. Das Ziel der Regierung, dass 400.000 neue Wohnungen im Jahr gebaut werden, ist in weiter Ferne gerückt.
Wohnung mieten: „Es wird noch viel schlimmer“
Ein Ende der Wohnungsknappheit ist in Deutschland nicht abzusehen. Vor allem in den Ballungsräumen spitzt sich die Lage zu. In Berlin etwa entstehen jährlich etwa 13.000 neue Wohnungen – bei einem Zuzug von 65.000 Menschen pro Jahr. Doch eine Wohnung zu mieten oder gar zu kaufen ist für die meisten nur noch ein Traum, an dessen Erfüllung sie nach vielen vergeblichen Wohnungssuchen nicht mehr glauben. Neben der Knappheit an Angeboten spielen auch die gestiegenen Preise und insbesondere die hohen Zinsen ein große Rolle: Für viele Wohnungsbaugesellschaften ist ein Investment in den Wohnungsbau entweder nicht mehr im Budgetplan oder aber die Mieten müssten derart erhöht werden, dass dies für einen normalen Haushalt nicht mehr darstellbar ist. Themen wie Altersarmut, Probleme für junge Familien oder Behinderung der Zuwanderung von Fachkräften sind die konkreten Folgen.
Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer im Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, sagte der Berliner Zeitung: „Bei den aktuellen Immobilienpreisen und Bauzinsen müsste jemand, der sich eine 80-Quadratmeter-Wohnung in den Großstädten kaufen will, zwischen 8000 und 10.000 Euro netto im Monat verdienen. Das kann sich niemand leisten.“
Die Zahlen sind besorgniserregend: Im Wohnungsbau waren die Aufträge im August 2022 schon um real 23,8 Prozent eingebrochen und sind im August dieses Jahres noch mal um 6,5 Prozent zurückgegangen, wie sich aus den am Mittwoch veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts für das Bauhauptgewerbe ergibt. In den ersten acht Monaten dieses Jahres hat der Umsatz im Bauhauptgewerbe um real 4,0 Prozent unter dem Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraums gelegen, im Wohnungsbau sogar um 10,8 Prozent. Eine Besserung ist nicht in Sicht. Tim-Oliver Müller: „Die Lage auf dem Wohnungsmarkt wird noch viel schlimmer. Denn vor dem Auftragseingang müssen Bauprojekte erst genehmigt werden, und die Genehmigungszahlen sinken seit Monaten. Im kommenden Jahr wird das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen deshalb weit verfehlt, und es werden voraussichtlich nicht einmal 200.000 Wohnungen gebaut.“
Müller äußert Kritik an der Untätigkeit der Bundesregierung und wirft ihr vor, die falschen Prioritäten zu setzen: „Ich verstehe nicht, wie der Staat Geld für so viele Dinge ausgeben kann, jedoch bei einem Thema zu versagen droht, das zu einer schweren gesellschaftlichen Krise führen kann – wenn das Grundrecht auf Wohnen nämlich nicht mehr gewährleistet werden kann.“ Offenbar haben auch die jüngsten Krisengespräche noch nichts gebracht: „Wir haben vier Wochen nach dem Bau-Gipfel mit der Bundesregierung bisher kein konkretes Signal bekommen, wie es weitergehen soll. Das verstehe ich nicht“, so Verbandschef Müller.
Die Branche hat klare Vorstellungen, wie schon im kommenden Jahr eine gewisse Linderung des Notstands erreicht werden könnte. Müller: „Wir brauchen ein Zinsverbilligungsprogramm der KfW für Gebäude mit dem Standard EH55, um all die bereits genehmigten Projekte in Angriff nehmen zu können, die heute schon in den Schubladen liegen.“ Der Verbandschef ist überzeugt: „Wenn es für Wohnungsbauprojekte Kredite mit zwei Prozent Zinsen gäbe, könnten Zehntausende Wohnungen im kommenden Jahr mehr gebaut und Mieten bei 10 oder 12 Euro statt bei 20 Euro pro Quadratmeter ermöglicht werden.“
Müller sieht politischen Handlungsbedarf, weil sich die Unternehmen sonst mangels wirtschaftlicher Perspektive vom Wohnungsbau abwenden würden: „Der Bauindustrie geht es nicht schlecht, sondern dem Wohnungsbau geht es schlecht. Wenn keine Wohnungen gebaut werden, dann gehen Bauunternehmen und Handwerker in andere Bereiche wie Sanierung oder Infrastruktur. Es gibt genug zu tun.“
Für das gesamte Bauhauptgewerbe veröffentlichte das Statistische Bundesamt ein deutliches Orderplus: Im August lag der Auftragseingang demnach um 10,8 Prozent über dem Niveau des Vormonats, im Vorjahresvergleich wurde sogar ein reales Plus von 17,5 Prozent ausgewiesen. Tim-Oliver Müller erläutert, dass die aktuellen Konjunkturindikatoren für das Bauhauptgewerbe im Kontext gesehen werden müssten: „Diese positive Entwicklung im Auftragseingang ist gut, allerdings ausschließlich auf mehrere Großprojekte im Bahnbau zurückzuführen. Dies ist erfreulich für die Bahnbaubetriebe, kann und darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Auftragseingang im Wohnungsbau nach wie vor rückläufig ist.“
Der Anstieg im Bauhauptgewerbe sei zum einen der realen Verdoppelung der Aufträge im Wirtschaftstiefbau – in dem überwiegend die Bahn enthalten ist – zu verdanken und zum anderen einem statistischen Basiseffekt, schließlich sei der Auftragseingang im Vorjahresmonat (August 2022) um 15,6 Prozent zurückgegangen. „Die Rückgänge schwächen sich nur aufgrund der statistischen Effekte ab, nicht weil die Talsohle im Wohnungsbau erreicht wäre oder genügend Maßnahmen seitens der Politik ergriffen wurden, um das Ruder endlich herumzureißen“, fasst Müller die Situation in einer Mitteilung des Verbandes zusammen. „Für das gesamte Bauhauptgewerbe ergibt sich für die ersten acht Monate – trotz der guten Entwicklung im Wirtschaftstiefbau – immer noch ein reales Orderminus von 7,6 Prozent“, so Müller. „Es wundert somit nicht, dass für den Umsatz im August nur eine reale Stagnation auf dem schon schlechten Vorjahreswert ausgewiesen wurde.“
Dass der Umsatz im Bauhauptgewerbe nicht noch schlechter ausgefallen sei, sei ebenfalls auf statistische Effekte zurückzuführen, schließlich würden schon seit April 2022 reale Umsatzrückgänge ausgewiesen.
Heizungsgesetz: „Wenn die Eigentümer die Anforderungen begreifen, werden die Kaufpreise sinken“
Das Heizungsgesetz drückt den Verkehrswert unsanierter Häuser. Die verlangten Kaufpreise seien daher oft zu hoch, sagt der Sachverständige Christoph Ziercke. Verkaufswillige müssten Abstriche machen – oder modernisieren.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Ampelkoalition wird für viele Hauseigentümer teuer. Denn unter bestimmten Bedingungen müssen sie schon bald in die Energieeffizienz ihrer Immobilie investieren: Neue Heizung installieren, neue Fenster einbauen und die Fassade dämmen. In vielen Fällen summieren sich die Kosten auf mehr als 100.000 Euro. Sanieren die Hauseigentümer nicht, droht ein Wertverlust beim Haus oder der Eigentumswohnung.
Die hohen Sanierungskosten, die komplexen Vorschriften des GEG sowie eine bürokratische Förderung hält jedoch viele Hauseigentümer davon ab, ihre Immobilie zu sanieren. Laut einer Umfrage von YouGov planen 52 Prozent der deutschen Immobilienbesitzer derzeit keine Sanierung. Bei älteren Eigentümern sind es sogar zwei Drittel. Bleibt eine Immobilie unsaniert, hat das wirtschaftliche Folgen. Denn mit den neuen Gesetzen ändert sich auch das Profil der Immobilien, nach denen Käufer bevorzugt suchen und für die sie bereit sind, hohe Preise zu bezahlen. Objekte, die dieses Profil nicht erfüllen, beispielsweise eine hohe Energieeffizienz, sind dagegen weniger gefragt. Entsprechend niedriger sind ihre Marktpreise.
Gutachter bewerten Immobilien – anders als Kaufinteressenten – rational nach objektiven Kriterien. Nach deren Bewertung ergibt sich ein Verkehrswert, der meist vom Marktpreis abweicht. In Zeiten hoher Nachfrage nach Immobilien wie derzeit liegt der Verkehrswert meist unter dem, was Käufer tatsächlich zahlen wollen. Je weiter Kaufpreis und Verkehrswert auseinander liegen, desto höher ist das Risiko, dass sich die Immobilie später nur mit Verlust wieder veräußern lässt. Ändern sich die rechtlichen Vorgaben, wie etwa durch das Gebäudeenergiegesetz, müssen die Gutachter dies bei ihrer Bewertung berücksichtigen. Wie sich das auf den Verkehrswert unsanierter Immobilien auswirkt, erklärt der Immobiliensachverständige Christoph Ziercke aus Hameln.
WirtschaftsWoche: Herr Ziercke, die Ampelkoalition hat kürzlich das Gebäudeenergiegesetz beschlossen. Was bedeutet das für Ihre Arbeit als Immobiliengutachter?
Christoph Ziercke: Ich muss den Hauseigentümern häufig schlechte Botschaften überbringen. Denn die Werte unsanierter Immobilien sinken durch die neuen gesetzlichen Vorgaben deutlich, meist um mehrere zehntausend Euro. Die notwendigen Sanierungskosten sind objektspezifische Grundstücksmerkmale. Wir müssen sie bei der Bewertung berücksichtigen und als wertmindernden Faktor vom marktangepassten Gebäudeertrag abziehen.
Können Sie das näher erklären?
Kürzlich sollte ich ein Mehrfamilienhaus im ländlichen Niedersachsen bewerten. Gebaut wurde es in den 1970er Jahren. Die Ölheizung stammte noch von 1975. Die Fassade war ungedämmt, die Fenster hatten ihre wirtschaftliche Lebensdauer überschritten. Bäder und Küchen waren völlig veraltet. Das Gebäude war nahezu wertlos.
Wie haben Sie den Wert ermittelt?
Vom Bodenrichtwert von 45.000 Euro fürs Grundstück habe ich die Abrisskosten von 15.000 Euro abgezogen. Unter Strich blieben noch 30.000 Euro. Für die Eigentümer ist das natürlich ein Schock. Denn die waren davon überzeugt, dass bei ihrer Immobilie alles in Ordnung sei. Tatsächlich war so gut wie nichts in Ordnung.
Steht das Haus noch?
Ja. Es fand sich sogar ein Käufer, der das Haus sanieren wollte und bereit war, mehr als 30.000 Euro zu zahlen. Dennoch stehe ich zu der Bewertung und halte eine Sanierung für unwirtschaftlich. Hier zeigt sich, dass ein individueller Kaufpreis anders einzuschätzen ist als ein Verkehrswert wie ihn das Baugesetzbuch definiert.
Ist dies ein Einzelfall?
Keineswegs. Momentan laufen die Verkehrswerte und die Kaufpreise weiter auseinander. Wenn die Eigentümer die gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohngebäuden vollständig begreifen, werden auch die Kaufpreise sinken.
Die Immobilienpreise bröckeln doch bereits.
Bei Häusern in schlechtem Zustand vielleicht. Für sanierte Immobilien zahlen Sie nach wie vor sehr hohe Preise. Kürzlich habe ich ein Einfamilienhaus im Top-Zustand begutachtet in Hameln. Mit 480.000 Euro lag der Wert bereits am oberen Rand der Preisspanne in diesem Markt. Dennoch ging es für 520.000 Euro weg.
Wer ein unsaniertes Haus kauft, kann den Wert seiner Immobilie durch eine Modernisierung deutlich erhöhen.
Momentan funktioniert das aber nur in der Theorie. Bei den nach wie vor hohen Kaufpreisen und den aktuellen Bauzinsen können Hauseigentümer froh sein, wenn sie den Wertverlust begrenzen beziehungsweise den Wert erhalten. Für einen spürbaren Wertzuwachs müssten Immobilienbesitzer derzeit so viel investieren, dass es sich angesichts der Finanzierungskosten meist nicht rentiert.
Was wäre die Alternative?
Die Hauseigentümer könnten einfach nichts tun. Keine Dämmung, keine neue Heizung. So handeln derzeit viele Immobilienbesitzer, die bereits das Rentenalter erreicht haben und keine Lust haben, noch Geld in ihr Haus zu stecken. Allein für den Ausbau und die Entsorgung der alten Heizung und die Installation und Anschaffung einer neuen Heizung kommen schnell 30.000 bis 35.000 Euro zusammen.
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Wer nicht rechtzeitig saniert, dem drohen Bußgelder.
Wer will das überprüfen? Die Schornsteinfeger steigen doch nicht in den Spitzboden eines Hauses und kontrollieren, ob das Dach von innen gedämmt ist. Sie schauen sich die Heizung an, geben eine Empfehlung ab und das wars. Genau weil das so ist, bleiben viele Häuser aus den 1960er oder 1970er Jahren ungedämmt. Die Eigentümer sagen sich: Sollen die doch kommen. Ich selbst würde nicht so handeln, kann es aber nachvollziehen.
Nehmen wir an, dass der neue Eigentümer bereits energetisch saniert hat. Welche Investitionen in die Ausstattung von Mietwohnungen zahlen sich besonders aus?
Es kommt darauf an, was der Markt in der jeweiligen Lage und der Mietpreisklasse erwartet. Ein modernisiertes Bad wird beispielsweise bereits in allen Lagen erwartet. Ähnliches gilt für eine Standard-Einbauküche. Für einen Wertzuwachs müssten sie schon eine High-End-Ausstattung einbauen. Bei einer Einbauküche müssen sie mit bis zu 15.000 Euro rechnen, um sich vom Markt abzuheben.
Lohnt sich das für den Vermieter?
Der Spielraum für Mieterhöhungen müsste entsprechend hoch sein. In guten Lagen angespannter Wohnungsmärkte gibt es diesen Spielraum. Aber auch dort gibt es Grenzen, weil die Einkommen oft langsamer als die Mieten steigen. Was nützt Ihnen eine top-sanierte Immobilie, wenn niemand mehr die Miete bezahlen kann.