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Immobilienkredite: Neugeschäft mit Baufinanzierungen bricht laut Studie ein
Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist im Zuge gestiegener Zinsen abermals eingebrochen. Das Neugeschäft deutscher Banken mit Immobiliendarlehen an Privathaushalte und Selbstständige sank im Dezember um 43 Prozent zum Vorjahresmonat, wie neue Daten der Beratungsfirma Barkow Consulting zeigen. Mit einem Volumen von 13,5 Milliarden Euro liege das Neugeschäft auf dem niedrigsten Stand seit Juni 2011, heißt es in der Analyse. Die Untersuchung, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt, stützt sich auf Zahlen der Europäischen Zentralbank und der Bundesbank.
Der Rückgang im Dezember sei der vierte Negativrekord in Folge, sagte Berater Peter Barkow. Gemessen am Rekordvolumen von 32,3 Milliarden Euro im März 2022 ergebe sich ein Minus von fast 60 Prozent. Entspannung sei nicht in Sicht: Schufa-Daten deuteten auf einen Rückgang von 41 Prozent im Januar gemessen am Vorjahresmonat.
Finanzierungsvermittler berichteten von viel Zurückhaltung bei Kunden. „Bei Kapitalanlegern ist das Interesse an Immobilieninvestments gesunken, bei Eigennutzern die finanzielle Machbarkeit“, sagt Michael Neumann, Chef bei Dr. Klein. Insgesamt könnten sich momentan weniger Menschen eine Immobilie leisten, weil sie das empfohlene Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises nicht aufbringen können, beobachtet Tomas Peeters, Chef von Baufi24. Und Jörg Utecht, Chef der Interhyp-Gruppe sagt: „Insbesondere Kapitalanleger halten sich derzeit zurück, da sich für sie der Immobilienkauf im aktuellen Umfeld nicht mehr rentiert.“
Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen schrumpft seit Monaten, auch weil sich die Kreditzinsen binnen eines Jahres mehr als verdreifacht haben. Bauherren machen zudem die hohen Baupreise zu schaffen, was den Neubau bremst. Und am Immobilienmarkt herrscht Unsicherheit, wie weit die Preise nach dem langen Boom fallen.
Preise für Immobilien fallen erneut – Fachleute sprechen von einem Trend
Wenn es darum geht, die Preisentwicklungen für Immobilien zu beurteilen, gelten die Finanzierer als die erste Adresse. Die geben jetzt Entwarnung, aber nur vorsichtig.
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind nach Einschätzung der wichtigsten Finanzierer weiter gefallen. Im vierten Quartal 2022 verbilligten sich Wohnungen und Häuser gemessen am dritten Quartal um 1,8 Prozent, zeigt der am Freitag veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Im Zwölf-Monats-Vergleich sind Häuser und Wohnungen aber immer noch im Schnitt um 2,1 Prozent teurer.
Bei Büro- und besonders bei Einzelhandelsimmobilien gingen die Preise in beiden Zeiträumen spürbar zurück. Der gesamte Immobilienindex des vdp fiel damit das zweite Mal in Folge auf Quartalssicht. Nach dem langen Boom verfestige sich die Trendwende am Immobilienmarkt, betonte der Verband, in dem die wichtigsten deutschen Immobilienfinanzierer vereint sind. Der Index des vdp beruht im Gegensatz zu vielen Studien nicht auf ausgewerteten Angebotspreisen, sondern auf Transaktionsdaten von über 700 Banken. Als Hauptgrund für die fallenden Immobilienpreise gelten stark gestiegene Kreditzinsen.
Metropolen folgen dem Trend
»Wir rechnen auch für die nächsten Quartale mit Rückgängen – allerdings insgesamt weiterhin auf moderatem Niveau«, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15 Prozent nachgäben, stünde der Markt gemessen am vdp-Index lediglich auf dem Niveau von Anfang 2020.
Die Preise für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten entwickelten sich mit einem Anstieg um 2,2 Prozent auf Jahressicht und einem Rückgang um 2,0 Prozent auf Quartalssicht ähnlich wie im bundesweiten Schnitt. Unter den Metropolen ragte Berlin hervor, wo sich Häuser und Wohnungen im vierten Quartal um 4,6 Prozent zum Vorjahreszeitraum verteuerten und nur um 0,7 Prozent im Quartalsvergleich verbilligten. Besonders stark fielen die Wohnimmobilienpreise in Frankfurt am Main: Sie gingen binnen Jahresfrist um 2,7 Prozent und gegenüber dem dritten Quartal um 4,8 Prozent zurück.
Im Gegensatz zu den Immobilienpreisen ging es bei den Mieten im Bundesschnitt stark bergauf. Die Neuvertragsmieten stiegen gemessen am vierten Quartal 2021 um 6,5 Prozent und am dritten Quartal 2022 um 1,9 Prozent. Die Nachfrage nach Wohnraum treffe weiter auf ein viel zu geringes Angebot, sagte Tolckmitt. »Es deutet sich hier auch keine Trendumkehr an, im Gegenteil, denn die Neubautätigkeit in Deutschland liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück.«
Die Tendenz zu stark steigenden Mieten, aber fallenden Immobilienpreisen zeichnet sich schon länger ab. Bereits für das dritte Quartal 2022 hatte der vdp leicht sinkende Wohnimmobilienpreise gemessen am Vorquartal festgestellt – ebenso wie das Statistische Bundesamt. Es handle sich um das erste Minus seit dem Jahr 2010, hatte der vdp erklärt. Für das vierte Quartal liegen noch keine offiziellen Daten des Statistischen Bundesamts vor.
Immobilienbranche schlägt Alarm - Baufinanzierung fast ausgetrocknet
Berlin (Reuters) - Angesichts steigender Zinsen und einer zunehmenden Regulierung der Finanzbranche sieht sich die deutsche Immobilienbranche in die Zange genommen.
"Der Bausektor ist in den letzten Monaten quasi zum Erliegen gekommen - die Baufinanzierung ebenfalls", konstatierte der Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Jochen Schenk, am Dienstag in Berlin. Er verwies darauf, dass die Neuanträge für Baufinanzierungen Ende 2022 um 43 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken seien: "Das ist ein Negativrekord, den es bisher in dieser Form nicht gegeben hat." Als Hauptproblem benannte er den steilen Anstieg der Zinsen, auch wenn dies nicht der alleinige Auslöser für den Rückgang sei.
Banken sind laut Schenk gezwungen, vorsichtiger zu agieren. Dies nicht nur aufgrund der allgemeinen Risikovorsorge, sondern auch wegen einer zunehmenden Regulierung - sei es durch die Kriterien der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, der Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers oder der Einführung des sektoralen Systemrisikopuffers. "Diese Maßnahmen sollten allesamt aufgrund der neuen Gegebenheiten überdacht werden. Sonst werden sie nicht die Risiken minimieren, sondern bestimmte Prozesse beschleunigen", warnte Schenk.
Bundesbankvizechefin Claudia Buch hat indes Forderungen aus der Branche abgelehnt, bestimmte Eigenkapitalvorschriften der Banken wie den antizyklischen Kapitalpuffer zu lockern, um eine zusätzliche Kreditvergabe zu ermöglichen. Das Neugeschäft und die Umsätze der deutschen Baubranche waren 2022 im Zuge steigender Zinsen und höherer Kosten eingebrochen. Die anhaltende Krise vor allem beim Wohnungsbau könnte erstmals seit über einem Jahrzehnt unterm Strich wieder zu Entlassungen am Bau führen, wie Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa vom Verband ZDB jüngst warnte.
Experten sehen dunkle Wolken am Immobilienmarkt aufziehen - Dominoeffekt für gesamte Wirtschaft befürchtet
Das erste Quartal 2023 verlief am Aktienmarkt durchaus positiv. Doch Experten der Investmentbank Morgan Stanley warnen davor, dass Anleger schwerwiegende Risiken übersehen. Diese lauern unter anderem im Immobiliensektor und könnten weitreichende Auswirkungen haben. Auch weitere Experten - und selbst Tesla-Chef Elon Musk - zeigen sich äußerst besorgt.
• Viele Kredite für Gewerbeimmobilien laufen aus
• Angesichts hoher Zinsen für neue Finanzierung drohen Kreditausfälle
• Expertin erwartet Auswirkungen auf gesamten Markt
Trotz Turbulenzen bei einigen US-Regionalbanken im März verlief das erste Quartal 2023 an den US-Aktienmärkten positiv. So gewann der S&P 500 in den ersten drei Monaten des Jahres rund 7,0 Prozent dazu, während es beim NASDAQ Composite um 17,3 Prozent aufwärts ging. Doch Experten der US-Investmentbank Morgan Stanley warnen in einem Report davor, angesichts dieser Entwicklung bereits das Ende des Bärenmarktes auszurufen. Ihrer Meinung nach würden Anleger "echte Risiken für die Wirtschaft und die Unternehmensgewinne" ignorieren. Diese Risiken lauern laut Lisa Shalett, CIO bei Morgan Stanley, unter anderem im Markt für Gewerbeimmobilien - und könnten zu einem Dominoeffekt führen, der sich auf den Aktienmarkt und die gesamte Wirtschaft auswirken würde.
Morgan Stanley besorgt um Bürogebäude: Kredite müssen bald neu verhandelt werden
Zum Sektor der Gewerbeimmobilien - im Englischen Commercial Real Estate (CRE) - werden laut "USA TODAY" Bürogebäude, Einkaufszentren, Mehrfamilien-Apartmenthäuser, Hotels und Datencenter gezählt. Vor allem die Bürokomplexe treiben den Experten dabei momentan die Sorgenfalten auf die Stirn. Laut den Morgan Stanley-Strategen, stünden diese "vor einer großen Hürde", wie Lisa Shalett Anfang April in einem wöchentlichen Bericht der Investmentbank schrieb. Denn in den nächsten zwei Jahren würden mehr als die Hälfte der Kredite fällig, die zur Finanzierung dieser Gebäude aufgenommen wurden - und das bei hohen Leerstandsquoten, aktuell ohnehin schon sinkenden Immobilienpreisen und hohen Zinsen. "Extreme Zinsvolatilität fordert typischerweise Opfer, und die nächsten könnten Gewerbeimmobilien [...] sein. Etwa die Hälfte der CRE-Hypotheken muss in den nächsten zwei Jahren refinanziert werden, und Regionalbanken vergeben die meisten Hypotheken", heißt es in dem Bericht der Investmentbank. Dabei gehe es insgesamt um Kredite in Höhe von mehr als 1,45 Billionen US-Dollar.
Das Problem dabei: Aufgrund der geringeren Nachfrage nach Büroräumen wegen dem verstärkten Trend zur Heimarbeit seit Beginn der Corona-Pandemie mussten die Besitzer der entsprechenden Immobilien bereits Mieteinbußen und Preisabschläge auf den Wert ihrer Gebäude verbuchen. Hinzu kamen in den letzten Monaten gestiegene Instandhaltungs- und Betriebskosten. Außerdem hat die US-Notenbank Fed die Leitzinsen innerhalb von zwölf Monaten kräftig erhöht. Lagen diese im Frühjahr 2022 noch in einer Spanne von 0 bis 0,25 Prozent bewegen sie sich nun im Bereich von 4,75 bis 5,0 Prozent. Laufen die aktuellen Kredite aus, wird eine neue Finanzierung somit deutlich teurer. "Selbst wenn die aktuellen Zinsen dort bleiben, wo sie sind, werden die Zinsen für die Vergabe von neuen Krediten wahrscheinlich 3,5 bis 4,5 Prozentpunkte höher sein als sie es für viele der bestehenden Hypotheken von CRE sind", schreibt Lisa Shalett.
Shalett weist außerdem darauf hin, dass 70 bis 80 Prozent der Kredite für Gewerbeimmobilien in den USA im letzten Zyklus von kleinen und mittelgroßen Regionalbanken vergeben worden seien. Und diese hätten die Kreditbedingungen angesichts der jüngsten Probleme von Branchenkollegen verschärft, berichtet "USA TODAY" unter Berufung auf einen Branchenakteur. So werde etwa für eine Immobilienfinanzierung nun viel mehr Eigenkapital benötigt als früher.
Angesichts all dieser Faktoren prognostizieren die Analysten von Morgan Stanley "einen Rückgang der CRE-Preise von der Spitze bis zur Talsohle von bis zu 40 Prozent, schlimmer als während der großen Finanzkrise. Eine Verwerfung dieser Art hat in der Vergangenheit nicht nur den Vermietern und den Bankern, die ihnen Kredite gewährten, geschadet, sondern auch den miteinander verbundenen Geschäftsgemeinschaften, privaten Kapitalgebern und Eigentümern aller zugrunde liegenden verbrieften Schulden. Die Technologie- und Nicht-Basiskonsumgüter-Sektoren werden nicht immun sein".
Zahlreiche Experten fürchten Kreditausfälle am US-Immobilienmarkt - und deren Folgen
"Es bauen sich absolut Gewitterwolken auf", sagte auch Mark Grinis, Immobilienspezialist bei EY, gegenüber "USA TODAY". Büroraum durchlaufe gerade einen transformativen Wandel und kurzfristig dürften schlecht strukturierte, kapitalisierte und finanzierte Gebäude laut Grinis wahrscheinlich entweder eine Art Eigentümerwechsel erfahren oder die Zwangsvollstreckungen durchlaufen. "Sie werden sehen, wie einige Eier zerbrechen, wenn diese Dinge (Hypotheken) […] fällig werden", so Grinis. "Und sie müssen entweder jemanden finden, der ihnen zusätzliches Eigenkapital gibt, ihren Kreditgeber dazu bringen, flexibel zu sein, oder [das Gebäude] geht zurück an die Bank". Wie das Nachrichtenportal berichtet, kam es bereits in mehreren Fällen zu Zahlungsausfällen großer Vermieter von Büroimmobilien - in einem der Fälle wurde dies angeblich sogar bewusst einer neuen Finanzierung vorgezogen. Sollten mehr Kreditnehmer aus dem Bereich der Gewerbeimmobilien diesem Beispiel bei ihren bald fällig werdenden Krediten folgen, könnte das weitere kleine und mittelgroße US-Banken, die hier wie erwähnt die Hauptkreditgeber sind, in Bedrängnis bringen. Weitere Bankenpleiten und dadurch großflächige Auswirkungen auf die Wirtschaft wären denkbar.
Selbst Twitter- und Tesla-Chef Elon Musk bezeichnete die aktuelle Situation bei den US-Gewerbeimmobilien auf Twitter als "bei weitem das ernsthafteste drohende Problem".
Auch Julie Whelan vom Immobiliendienstleister CBRE sagte gegenüber "Fox Business", dass sie mit Kreditausfällen und potenziellen Problemen für einige Banken rechne. "Glauben wir, dass wir Ausfälle sehen werden? Auf jeden Fall. Behalten wir die Banken im Auge, die viele dieser Kredite halten? Auf jeden Fall". Insgesamt zeigte sich Whelan jedoch zuversichtlich, dass man am Ende zwar "mit einigen Kratzern und Prellungen" dastehen werde, aber die Situation letztlich bewältigen könne, ohne dass es zu einem Zusammenbruch des Bankensystems komme.
Das rät Morgan Stanley den Anlegern
"Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass nur wenige Sektoren und Anlageklassen in einem Vakuum existieren", warnte jedoch Lisa Shalett von Morgan Stanley angesichts der Probleme, auf den der Markt der Gewerbeimmobilien zusteuert. "Kursrückgänge und Bewertungsabschläge bei diesen illiquideren Strategien wirken sich letztendlich auf den breiteren Markt aus", so Shalett weiter. Risse in diesen Märkten könnten dem Anlageumfeld und der Gesamtwirtschaft neuen Gegenwind verleihen und das Risiko auch für Aktien erhöhen, ergänzte sie außerdem. Sie empfahl Anlegern daher, "im Hinblick auf potenzielle Abschläge in illiquiden Anlageklassen" eine Neugewichtung des Portfolios in Betracht zu ziehen.
Der Lockruf der ostdeutschen Provinz
Pirna ist nicht gerade das, was sich als einen immobilienwirtschaftlichen Lichtblick vorstellen lässt. Rund 40.000 Einwohner hat die Stadt in der Sächsischen Schweiz, und der Boom der nur etwa zwanzig Kilometer entfernten Landeshauptstadt Dresden ist hier noch nicht angekommen – zumindest bisher nicht. Jetzt aber startet die Projektentwicklungsgesellschaft Kondor Wessels ein für die örtlichen Verhältnisse riesiges Projekt: Auf dem Areal einer ehemaligen Fleischfabrik soll das Quartier Mawa mit 259 Eigentumswohnungen entstehen.
Das Vorhaben in der Sächsischen Schweiz lenkt den Blick darauf, dass der ostdeutsche Immobilienmarkt nicht nur aus Leipzig, Dresden, dem Raum Berlin und vielleicht noch Rostock und Jena besteht. Die Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche sind schwierig, weil die Zinsen stark gestiegen sind, Investoren sich zurückhalten und die wirtschaftlichen Aussichten verunsichern. Doch es fällt auf, dass Großstädte aus der zweiten Reihe und sogar kleinere Gemeinden verstärkt in den Fokus geraten.
Erfurt weckt verstärkt die Aufmerksamkeit überregionaler Akteure
Nahe liegt, dass die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt Magdeburg dabei besonders oft auftaucht. Die Ankündigung des amerikanischen Chipherstellers Intel, in Magdeburg eine Fabrik mit 10.000 Arbeitsplätzen anzusiedeln, weckt die Hoffnung auf einen boomenden Immobilienmarkt. „Intel ist der Haupttreiber“, sagt George Salden, Vorstandsvorsitzender des Berliner Investmentmanagers Capital Bay Group, der in Kooperation mit White Rock Invest und dem Modulbauer Daiwa House Modular Europe im Magdeburger Stadtteil Sudenburg das Klinkeviertel mit rund 500 Wohneinheiten plant. Mit einem hohen Anteil an Mikroapartments richtet es sich besonders an eine internationale Klientel, wie sie Intel anziehen dürfte. Nachfrage sei aber auch von Beschäftigten anderer Unternehmen zu erwarten, sagt Salden und verweist auf die Ansiedlungen des Kochboxversenders Hello Fresh und des Modulbauers Nokera im Raum Magdeburg.
Auch Erfurt, die Hauptstadt des benachbarten Freistaats Thüringen, weckt verstärkt die Aufmerksamkeit überregionaler Akteure. Das hängt hauptsächlich mit der Funktion als Bahnknotenpunkt zusammen, die Erfurt seit der Eröffnung der ICE-Neubaustrecke von Leipzig nach Nürnberg 2017 innehat. Aber auch die Rolle als Landeshauptstadt und als bedeutender Logistikstandort in der Mitte Deutschlands spreche für Erfurt, sagt Karsten Kluge, Geschäftsführer der DVI Gruppe, die in Erfurt mehrere Büroimmobilien besitzt. Außerdem baut das Unternehmen gerade das Forum am Anger um, ein um das Jahr 2000 errichtetes, gemischt genutztes Objekt in der Erfurter Innenstadt, wobei es einen Teil der Einzelhandelsflächen in Büros umwandelt.
Ganz andere Standorte im Blick hat die Cinthia Real Estate GmbH aus Monheim am Rhein: Das Unternehmen, das sich selbst als „Spezialist für die bedarfsgerechte Optimierung von Bestandsgebäuden“ bezeichnet, hat vor Kurzem in zwei Transaktionen insgesamt 450 Wohneinheiten in den thüringischen Städten Gera und Nordhausen erworben. Die Plattenbauten weisen derzeit einen Leerstand von 20 bis 35 Prozent auf. Dieser solle nun „nachhaltig reduziert“ werden, heißt es. Ähnliches hat die C&P Immobilien AG aus dem österreichischen Graz vor, die im vergangenen Jahr gut 600 Wohneinheiten unter anderem in sächsischen Klein- und Mittelstädten wie Grimma und Bad Düben sowie in Halberstadt in Sachsen-Anhalt übernommen hat.
Sinkende Einwohnerzahlen sind kein Ausschlusskriterium
Grundsätzlich auf Standorte außerhalb der Metropolen setzt die SIM Gruppe aus Jena. „Aus wirtschaftlicher Sicht sprechen die niedrigen Einstiegspreise und das erhebliche Mietaufholungspotential für Investitionen an kleineren ostdeutschen Standorten“, sagt Benjamin Spieler, Geschäftsführer der SIM Gruppe. Die Bestandsmiete beträgt nach seinen Worten an vielen Orten lediglich vier Euro bis 4,50 Euro je Quadratmeter. Nach einer Sanierung lasse sich mindestens sieben Euro erzielen.
Auch sinkende Einwohnerzahlen sind für Spieler kein Ausschlusskriterium. „Städte wie Gera und Dessau verlieren zwar Einwohner, aber auch in Zukunft werden dort Menschen wohnen“, argumentiert er. In schrumpfenden Städten sei es wichtig, zu den besten Anbietern am jeweiligen Standort zu gehören. Deshalb müssten die Wohnungen energetisch aufgewertet und so umgestaltet werden, dass auch ältere Mieter lange darin wohnen bleiben könnten. Dabei sieht Spieler in Investitionen an kleineren, schrumpfenden Standorten auch einen gesellschaftlichen Mehrwert: Würde dort niemand investieren, „würde man es den dort wohnenden Menschen verwehren, in angemessenen Wohnungen zu leben“.
Keine Scheu vor Kommunen wie Gotha, Sömmerda und Schmalkalden hat auch Torsten Pfeifer, Geschäftsführer der in Erfurt ansässigen Treuenburg Group. Er sieht in der derzeitigen, von Kaufzurückhaltung geprägten Phase sogar einen Vorteil für eigenkapitalstarke Käufer. „Für uns sind das gute Zeiten, um Immobilien zu attraktiven Preisen einzukaufen“, sagt er. Damit würden für sein Unternehmen nun auch wieder Standorte interessant, die vor der Zinswende zu teuer gewesen seien. Vor Kurzem hat Pfeifer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in der beliebten Erfurter Andreasvorstadt erworben. „Vor einem Jahr kosteten gut sanierte Mehrfamilienhäuser in Erfurt noch das 25-Fache der Jahresmiete“, sagt Pfeifer. „Jetzt bezahlen wir dafür maximal das 20-Fache.“
Auch im Bürosegment „eine gewisse Bewegung“
Noch hat sich allerdings die Erkenntnis, dass die Preise gesunken sind, nicht bei allen verkaufswilligen Eigentümern durchgesetzt, wie Uwe Schatz feststellt, geschäftsführender Gesellschafter des Dresdner Maklerunternehmens Der Immo Tip. Wenn es aber in den vergangenen Monaten tatsächlich zu Verkäufen gekommen sei, sagt Schatz, so habe man Preisabschläge von zehn bis 25 Prozent gesehen.
Neue ostdeutsche Standorte geraten dabei laut Schatz auch im Gewerbe ins Blickfeld. Nachfrage nach Logistikflächen sieht er nicht nur in der etablierten Logistikregion Leipzig/Halle, sondern auch entlang der Autobahn von Dresden nach Prag sowie an der Achse zwischen Dresden und Görlitz. Und sogar im Bürosegment erkennt er „eine gewisse Bewegung“: Manche Unternehmen seien auf der Suche nach Grundstücken, um sich von einem Investor ein Bürogebäude für die eigenen Zwecke errichten zu lassen.
Immobilien in schrumpfenden Regionen lassen sich laut Schatz allerdings nur schwer verkaufen, zumal dann, wenn die Verkehrsanbindung zu wünschen übrig lässt. In dieser Hinsicht ist Kondor Wessels mit dem geplanten Quartier Mawa in Pirna auf der sicheren Seite: Die S-Bahn braucht bis zum Dresdner Hauptbahnhof nur 22 Minuten.
Auch sonst sieht Bert Wilde, Geschäftsführer von Kondor Wessels Mitteldeutschland, sein Projekt auf gutem Weg. Was den Verkauf an Kapitalanleger betrifft, so verweist Wilde auf den „regional und überregional konkurrenzfähigen Kaufpreis“ von weniger als 5000 Euro je Quadratmeter. Und schließlich, sagt Wilde, „sehen wir im Zuge von New Work ein exzellentes Potential für solche attraktiven Randlagen“. Die ersten Mietanfragen zeigten, dass es auch in einer Stadt wie Pirna einen großen Bedarf an modernen Wohnungen gebe.
Allianz-Chef Bäte sieht Immobilien-Einbruch als Chance für Fonds
(Bloomberg) -- Oliver Bäte will das Asset-Management-Geschäft der Allianz SE durch ein stärkeres Vordringen in den Bereich der alternativen Anlagen stärken. Viele Chancen sieht der Chef des größten deutschen Versicherers im derzeit arg gebeutelten Immobiliensektor, wie er in einem Interview mit Bloomberg sagte. Er verriet auch, dass sich die Kundengelder bei der Fondstochter Pimco stabilisiert haben, im Versicherungsgeschäft mit keinen großen Übernahmen zu rechnen ist und er die Allianz-Aktie für unterbewertet hält.
“Wichtig ist nachhaltiges Wachstum in unseren neuen Produkten, insbesondere alternative Anlagen wie Immobilien”, erklärte Bäte. “Der aktuelle Abschwung am Immobilienmarkt ist eine Chance für unsere Fonds.” Vielerorts sinken die Preise wegen der stark gestiegenen Zinsen.
Für die Allianz böten alternative Strategien den Vorteil, dass es dort weniger Schwankungen bei den angelegten Geldern gebe. Zudem winke eine bessere Marge. “Über den Zyklus gerechnet sind alternative Angebote für einen Asset-Manager viel attraktiver”, sagte Bäte.
Die Allianz sichert sich mit dem Asset Management, das neben Pimco auch aus Allianz Global Investors (AGI) besteht, zusätzlich zum Versicherungsgeschäft eine relativ stabile Ertragsquelle. Ende März verwaltete der Konzern fast 1,7 Billionen Euro an Geldern externer Kunden, wofür er Gebühren kassiert. Der Kollaps einiger von AGI angebotener Hedgefonds führte unlängst allerdings auch zu Milliarden-Belastungen. Zudem litt Pimco im vergangenen Jahr unter Abflüssen in Folge des globalen Bonds-Ausverkaufs.
Bäte zufolge werden derzeit viele alternative Assets verkauft, unter anderem Immobilien. In den USA geschehe dies in einigen Ecken des Marktes schon in Panik. Das sei typischerweise ein Zeichen dafür, dass man bald wieder billig kaufen könne.
Besonders den Markt für Gewerbeimmobilien hält Bäte für überverkauft. “Es gibt natürlich sehr alte, nicht besonders gut bewirtschaftete Immobilien, die auch dauerhaft ein Problem haben werden”, sagte Bäte. “Aber auch bei AAA-Immobilien in Top-Lagen schauen die Leute kritischer hin, und das ist totaler Unsinn.” Wann der Boden bei Preisen erreicht sei, lasse sich im Moment noch nicht sagen.
Die Schnäppchenjagd gehe allerdings bereits los. “Es gibt Firmen, auch in Deutschland, die sehr viel Stress haben, weil sie sehr hohe Fremdkapital-Belastungen haben, und dort findet man schon heute die ein oder andere Chance”, erklärte der Manager.
Mit Blick auf die Kundengelder bei Pimco, einem traditionell vor allem in Anleihen investierten Fondsmanager, verbreitete Bäte vorsichtigen Optimismus. “Die Pimco-Flows haben sich stabilisiert, wackeln aber noch”, sagte er. “Wir sind jetzt noch nicht in einer Phase hoher Zuwächse angekommen. Das wird noch dauern.”
Bond-Investments leiden derzeit unter schnell steigenden Zinsen. “Der Markt hat ja immer zu früh gesagt, das hört jetzt auf mit den Zinssteigerungen, und dann ist es doch überraschend weitergegangen”, sagte Bäte.
Er bezeichnete es als erstaunlich, dass die generelle Annahme sei, dass die Bonds-Flows mit einem Zinshoch zurückkommen müssten. “Es ist aber die Frage, wie viel geht in passive Angebote, und was geht in aktive Strategien rein”, sagte Bäte “Wir müssen zusehen, dass wir attraktiv bleiben.”
Bäte signalisierte, dass er voll und ganz hinter AGI steht, trotz des Debakels mit den Hedgefonds in den USA. Wegen des Vorfalls hätten offenbar einige bei der Allianz die Notwendigkeit gesehen, etwas mit AGI zu machen. Das Telefon habe sehr häufig geklingelt. “Doch es gibt keine Notwendigkeit”, sagte Bäte. “Die haben alle vergessen, wie widerstandsfähig sowohl das Kundenfranchise als auch die Profitablität der AGI ist.”
Auch halte er AGI nicht für einen zu kleinen Anbieter. “Dass man nicht unter einer Billion Euro Assets bestehen kann, ist absoluter Unsinn. Es kommt nur darauf an, dass man eine starke Profitablitätsstruktur hat”, sagte Bäte. AGI habe absolut eine Chance als eigenständiger Asset-Manager.
Auf der Versicherungsseite nahm er Spekulationen auf größere M&A-Transaktionen ebenfalls den Wind aus den Segeln. “Größere M&A-Transaktionen sind seltener erfolgreich. Und es müssten sich auch größere, interessante Übernahmeziele bieten. Ich habe keine gesehen”, sagte Bäte.
Nachholbedarf sieht er aber beim Aktienkurs der Allianz. Der fehlende Schwung an der Börse gehe auf den Ukraine-Krieg, die Hedgefonds-Implosionen und sicher auch auf die Frage zurück, wie es mit Deutschland und dem deutschen Geschäftsmodell weiterrgehe.
“Der wahre Wert der Allianz-Aktie ist ziemlich weit nördlich von dem, wo wir heute stehen”, sagte Bäte.
Immobilienkrise spitzt sich zu: Gefährliches Vorgehen von Deutschlands größtem Finanzierer LBBW
Die Immobilienkrise in Deutschland spitzt sich weiter zu. Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) hat Berater engagiert, um Risiken in ihrem Immobilienportfolio zu reduzieren, berichtete der Wirtschaftsdienst Bloomberg am Donnerstag. Dabei will die Bank auf Kreditinstrumente zurückgreifen, die als Brandbeschleuniger der letzten großen Finanzkrise galten.
Durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken wurden die Preise auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren befeuert. Nun wirken die jüngsten Zinsanhebungen wie eine Vollbremsung – Kredite werden teurer, Preise sinken, die Nachfrage geht zurück.
Die LBBW hatte inmitten der Hausse auf dem Häusermarkt tief ins Portemonnaie gegriffen. Im letzten Jahr hatte sie die Berliner Hyp übernommen und war dadurch zum größten deutschen Immobilienfinanzierer aufgestiegen. Zum Zeitpunkt der Übernahme hatte die Berlin Hyp ein Finanzierungsportfolio von rund 26 Milliarden Euro im Bestand. LBBW-Chef Rainer Neske hatte damals betont, dass er im Immobiliengeschäft „keine größeren Risikothemen am Horizont“ sehe. Durch die Übernahme konnte die LBBW ihren Gewinn um zehn Prozent auf mehr als 900 Millionen Euro steigern. Es war der höchste Gewinn seit 2006 – also vor der großen Finanzkrise.
Die könnte nun ein unrühmliches Comeback finden. Die Ähnlichkeiten zum Platzen der Hypothekenblase, die 2007 in den USA ihren Lauf nahm, dann mit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers am 15. September 2008 auf den Bankensektor übergriff und zuletzt den globalen Finanzmarkt in Mitleidenschaft zog, nehmen zu. Gerade die als „Ramschpapiere“ bezeichneten Verbriefungen sollen ein Revival bei dem Deal der LBBW erleben.
Verbriefungen erlauben es Banken, Kredite aus ihren Bilanzen zu Wertpapieren zu bündeln und über den Kapitalmarkt zu verkaufen. Vor Ausbruch der Finanzkrise hatten viele Banken in den USA und Europa Immobilienfinanzierungen in teilweise extrem komplexen Finanzierungsinstrumenten gebündelt. Als der amerikanische Immobilienmarkt 2007 endgültig in die Krise rutschte, verloren die oft als sicher angepriesenen Investments massiv an Wert. Am Ende musste der Steuerzahler für den risikoreichen Handel der Banker geradestehen.
Gerade dieses Finanzinstruments will sich die LBBW nun bedienen. Die Landesbank will sich am heiß gelaufenen Immobilienmarkt nicht die Finger verbrennen und sich von einem Portfolio im Wert von fünf Milliarden Euro trennen. Dafür hat sie Europas größte Bank, die französische BNP Paribas, engagiert.
Die BNP Paribas drängt schon seit geraumer Zeit darauf, dass Banken vermehrt ins Geschäft mit Verbriefungen einsteigen. Europa brauche dringend eine Renaissance des Verbriefungsmarkts, sagte Deutschland-Chef Lutz Diederichs im Januar dem Handelsblatt. Zwar räumte er ein, dass diese Finanzgeschäfte während der letzten großen Finanzkrise in Verruf geraten seien, aber etliche Jahre danach müsse man „aufhören, dieses Instrument zu verteufeln“.
Unter der Vereinbarung mit dem Namen „Project Eagle“ soll die BNP Paribas für die LBBW nun eine „synthetische Verbriefung“ aufsetzen. Die LBBW zahlt eine Prämie an einen Fonds, um einen Teil ihres Kreditportfolios gegen Zahlungsausfälle abzusichern. Im Wesentlichen würden die Fonds das Risiko eingehen, dass Kredite ausfallen, und die Bank würde dieses Risiko aus ihren Büchern streichen. Die Kredite werden nicht aus der Bilanz der LBBW ausgebucht, das Risiko verbleibt jedoch bei den Investmentfonds.
Der gesamte Prozess diene ausschließlich dem Zweck, Kapital für zukünftiges Wachstum freizusetzen, teilte ein LBBW-Sprecher Bloomberg mit. Synthetische Verbriefungen seien ein gängiges Instrument, um Kapital freizusetzen und so Spielraum für neue Kreditvergaben zu schaffen.
Kaum noch Immobilienkäufe: „Der Markt ist eingefroren“
Die deutsche Immobilienkrise fordert ihre ersten großen Opfer
(Bloomberg) -- Im Juli feierte Nürnberg das Richtfest des renovierten Quelle-Versandzentrums. Ein Wahrzeichen des Wirtschaftswunders soll unter dem trendigen Namen The Q wieder zum Leben erweckt werden und ab nächstem Jahr Büros, Geschäften, Behörden und Wohnungen eine neue Heimat bieten. Oberbürgermeister Marcus König (CSU) freute sich vor laufenden Kameras über den entstehenden “Leuchtturm für die Stadtentwicklung im Nürnberger Westen”.
Zwei Monate später liegt ein Schatten über dem Bau. Eine Projektgesellschaft und der Bauherr, die Gerch-Gruppe, haben Insolvenz angemeldet. Im September wurden die Bauarbeiten gestoppt. Wann sie wieder aufgenommen werden können, ist unklar. Der Eröffnungstermin 2024 steht in Frage.
Der Fall Gerch und The Q zeigt eine neue Front in der Krise des Immobilienmarkts, die sich mal schleichend, mal mit Getöse in Europa ausbreitet, seit die Währungshüter die Ära des billigen Geldes jäh beendet haben. Der neue Aspekt ist, dass nicht überschuldete Eigentümer und Vermieter im Rampenlicht stehen, sondern Bauträger, Entwickler, jene, die die Fundamente legen, die Wände hochziehen und die Dächer decken lassen. Sie sind am direktesten von der Insolvenz bedroht.
“Projektentwickler haben mit den gestiegenen Baukosten, den gestiegenen Zinssätzen und dem Preisverfall zu kämpfen”, sagt Marlies Raschke, Insolvenz-Spezialistin bei der Anwaltskanzlei Noerr in Dresden. “Wir haben in den letzten Wochen mehrere Projektentwickler gesehen, die Insolvenz angemeldet haben, und wir erwarten, dass weitere folgen werden.”
Zu den prominenten Fällen gehören neben Gerch die Münchener Euroboden, die ihre Edel-Wohnhäuser gerne mit Stararchitekten wie David Chipperfield baut, und die ein Sanierungsverfahren begonnen hat, oder die Nürnberger Project Immobilien, die im August mit mehreren ihrer Projektgesellschaften den Gang zum Insolvenzrichter antreten musste. Keine der drei Firmen reagierte auf Anfragen von Bloomberg.
Deutschland ist kein Sonderfall. Weltweit stehen Entwickler vor ähnlichen Problemen. In Australien gehört Porter Davis zu den Hausbauunternehmen, die in diesem Jahr wegen steigender Kosten und sinkender Nachfrage in Konkurs gegangen sind. In Schweden ist die steigende Zahl der Insolvenzen auf einen Einbruch der Bautätigkeit zurückzuführen. In Finnland dürfte die Zahl der Baubeginne auf ein Niveau sinken, das es seit den 1940er Jahren nicht mehr gegeben hat.
Nach Jahren der Niedrigzinsen, in denen das Geld auf der Suche nach Rendite in Immobilien floss, hat sich das Blatt gewendet. Bauträger wie Gerch konnten Projekt nach Projekt mit billigen Krediten finanzieren und auf einem Markt verkaufen, auf dem die Preise immer weiter stiegen.
Jetzt hat sich der Wind gedreht. Transaktionen mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland sind laut Daten von Savills im Zwölfmonatsvergleich auf dem niedrigsten Stand seit mindestens 2014. Der größte börsennotierte Vermieter Vonovia stellte in seinem Halbjahresbericht fest, dass Neubauprojekte “wirtschaftlich kaum noch darstellbar” seien.
“Die Geschwindigkeit der Korrektur ist signifikant”, sagt Henning Koch, der Chef von Commerz Real, der Immobilienfonds-Sparte der Commerzbank. “Die Rezession auf dem deutschen Immobilienmarkt begann vor eineinhalb Jahren, und jetzt, in den letzten zwei bis drei Monaten, sehen wir, wie immer mehr Bauträger pleite gehen.”
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Ein Problem für die Entwickler ist der Einbruch bei den Grundstückspreisen, der ihr Risiko weiter steigert. Die höheren Zinsen bewirken, dass Investoren höhere Mietrenditen erwarten, was den Preis drückt, den sie für das fertig gebaute Objekt zu zahlen bereit sind. Schließlich schießen die Baukosten in die Höhe und die Bauträger müssen mehr für unerwartete Ausgaben zur Seite legen.
Unterm Strich lasten alle diese Faktoren auf dem Wert von Baugrundstücken. Der Preisverfall bedeutet in manchen Fällen, das alleine die Fertigstellung eines Gebäudes einen Verlust bedeutet. Aggregate Holdings, die Immobilienfirma des österreichischen Geschäftsmanns Cevdet Caner, musste unlängst das Projekt QH Track im Berliner Quartier Heidestraße an den Gläubiger Oaktree Capital Management abgeben, nachdem Kostenüberschreitungen und Verspätungen eine Refinanzierung scheitern ließen.
Der Bauboom der letzten Jahre in Deutschland wurde zum Teil von Mezzanine-Kreditgebern wie Corestate Capital angeheizt, die bereit waren, Entwicklern mit wenig Eigenkapital hohe Darlehen zu gewähren. Das funktionierte, als teilweise gebaute oder noch nicht einmal begonnene Projekte an Pensionsfonds verkauft werden konnten, die bereit waren, schon vor der Fertigstellung den Preis für das vollendete Projekt zu zahlen. Die Marktkorrektur lässt Bauträger ohne abgeschlossene Vorverkäufe in der Luft hängen, belastet mit teuren Schulden und ausufernden Kosten.
“Normalerweise versuchen wir, frisches Geld von den bestehenden Geldgebern zu bekommen — von Aktionären und anderen Investoren —, um das Projekt fertigzustellen”, sagt Christoph Morgen von der Hamburger Kanzlei Brinkmann & Partner, der als Insolvenzverwalter für einige kleinere Bauträger tätig war. “Das führt in der Regel zu einem Zeitverlust, es unterbricht den Bauprozess. Und es wird immer teurer.”
Die Banken stellen sich darauf bereits ein. Ein hochrangiger Banker berichtet von Versuchen, mit den stabileren Bauträgern ins Gespräch zu kommen, damit diese kriselnde Projekte im Zweifel übernehmen können.
Gigantische Bauruinen können auch zu einem Schandfleck für die Stadt und zu einem politischen Problem werden, wenn sie zu lange brachliegen. Der Nürnberger Bürgermeister ist “zuversichtlich”, dass das Projekt The Q fortgesetzt wird, nachdem es von den verschiedenen Eigentümern der verschiedenen Teile des riesigen Komplexes positive Signale erhalten hat.
“Die Eigentümer wollen ihre Projekte unabhängig von der Insolvenz der Gerch-Gruppe realisieren”, heißt es in einer Erklärung. “Seitens der Stadt unterstützen wir dies durch die Fortführung aller Planungs- und Verwaltungsprozesse.”
Die Interessen von Kleinanlegern und kleineren Pensionsfonds, die während der Boomzeit in Immobilien investiert haben, eröffnen eine weitere politische Flanke. Wenn sie involviert sind, können Umschuldungen kompliziert werden, vor allem wenn frisches Geld benötigt wird. Anwältin Raschke von Noerr sagt, dass deutsche Pensionsfonds aus aufsichtsrechtlichen Gründen teilweise nur begrenzt mehr Liquidität bereitstellen können.
Einige Kleinanleger sind über Hochzinsanleihen bei Bauträgern engagiert. Bei Euroboden etwa steht eine Gläubigerversammlung an, bei der viele Privatpersonen vertreten sein werden. Sie befinden sich häufig in einer schwächeren Position als andere Gläubiger. Während Bankfinanzierungen in der Regel mit Projekten oder Gebäuden gesichert sind, werden Anleihen häufig von einer Holdinggesellschaft mit kaum Sicherheiten begeben. Bei einer Insolvenz bleibt da kaum etwas übrig.
“Aus Sicht der Anleihegläubiger war die Verzinsung dieser Anleihen in den letzten Jahren viel zu niedrig”, sagt Daniel Bauer, Vorsitzender des Vereins Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger. “Sie sind ein aktienähnliches Risiko eingegangen.”
Die Zahlungsausfälle von Bauträgern werden auch der Immobilienbranche insgesamt schaden. Mehr als jedes fünfte vom Ifo-Institut befragte Bauunternehmen berichtet von gestrichenen Projekten. Das ist der schlechteste Wert seit Beginn der Erhebungen im Jahr 1991.
“Das ist ein Warnsignal für den Baustoff- und Bausektor”, sagt Ralf Moldenhauer, Senior Partner bei der Boston Consulting Group in Frankfurt. “Wir gehen davon aus, dass es auch in diesem Sektor zu mehr Stress kommen wird.