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Weiterhin viele Auftragsstornierungen im Wohnungsbau
Explodierende Baukosten, steigende Finanzierungszinsen und eingeschränkte Fördermöglichkeiten führen zu einer weiter hohen Zahl von Stornierungen im Wohnungsbau. Im August waren davon 11,6 Prozent der vom Ifo befragten Unternehmen betroffen, wie das Münchner Institut am Montag mitteilte. Im Juli betrug der Anteil 11,5 Prozent.
"Seit April sehen wir, dass auffällig viele Projekte gestrichen werden", erklärte Ifo-Forscher Felix Leiss. Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau hätten sich in den letzten Monaten "massiv" verschlechtert.
Sehr viele Betriebe in der Branche befürchten laut Ifo-Umfrage Geschäftsrückgänge. Der vom Institut ermittelte Erwartungsindikator fiel auf minus 48,3 Punkte und damit den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 1991. Der bisherige Tiefststand war im April mit minus 47,4 Punkten erreicht worden.
Weiterhin sei vielerorts zudem Material knapp und damit teuer, wie Leiss weiter ausführte. Im August gaben 36,4 Prozent der Unternehmen Lieferprobleme an. Das waren aber weniger als noch im Juli mit 45,6 Prozent. Die hohen Energiepreise verteuern das in der Herstellung oft energieintensive Baumaterial zusätzlich, erklärte Ifo-Forscher Leiss. Sehr viele Bauunternehmen planten daher weitere Preiserhöhungen.
Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden hatte am Freitag mitgeteilt, dass die Zahl der in Deutschland erteilten Baugenehmigungen weiter rückläufig ist. Im Juli wurde der Bau von 30.653 Wohnungen genehmigt, das waren 2,2 Prozent weniger als im Vorjahresmonat. In den sieben Monaten bis Ende Juli wurden insgesamt 216.425 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt, 2,1 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Immobilien-Boom geht zu Ende
Steigende Kreditzinsen, eine hohe Inflationsrate und Rezessionsängste gehen auch an Wohnungs- und Hauskäufern nicht spurlos vorüber. Nach Jahren kühlt sich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt merklich ab.
Der Umsatz mit Immobilien in Deutschland dürfte laut einer Studie dieses Jahr erstmals seit der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 sinken. Nach einem Rekordjahr 2021 hätten sich die Bedingungen am Markt gedreht, heißt es in einer neuen Analyse des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. Demnach dürfte der Umsatz mit Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken dieses Jahr um sieben Prozent auf 313,5 Milliarden Euro fallen und die Zahl der Käufe auf unter 900.000 sinken. Auf Basis der Daten für das erste Halbjahr erwarte man 2022 »erstmals seit 2009 wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt«.
Seit Mai würden die Kauffallzahlen, Umsätze und insbesondere großen Transaktionen gemessen am Vorjahreszeitraum fallen, sagt Sebastian Wunsch, Leiter des Bereichs Immobilienwirtschaftliche Analysen bei Gewos. Der Immobilienkauf werde für Selbstnutzer immer schwieriger, da die Finanzierungskosten stiegen und die hohe Inflation die Kaufkraft schmälere. Investoren wiederum warteten aus Unsicherheit ab. Für die Studie hat Gewos Daten zu abgeschlossenen Grundstückkaufverträgen bei den Gutachterausschüssen und die damit verbundenen Umsätze analysiert.
Etwas glimpflicher dürfte laut Gewos dieses Jahr der Markt für Wohnimmobilien davonkommen, der für fast 80 Prozent der Transaktionen hierzulande stehe. Der Umsatz mit Wohnungen und Häusern werde wohl um 5,6 Prozent auf knapp 240 Milliarden Euro sinken.
Gewos glaubt aber nicht an einen Preisverfall. Der Druck am deutschen Wohnungsmarkt bleibe wegen starker Zuwanderung groß und der Neubau stocke wegen hoher Bau- und Kreditkosten. »Ein flächendeckender Preisrückgang, geschweige denn ein plötzlicher Preisverfall« sei nicht zu erkennen. Gewos erwartet eine Abschwächung der Preisanstiege von Wohnimmobilien auf unter drei Prozent. »Regional und in bestimmten Lagen und Teilmärkten – etwa bei unsanierten Bestandsimmobilien – sind auch Preisrückgänge nicht auszuschließen.«
Gestützt wird die Gewos-Analyse auch durch eine Studie des arbeitgebernahen Instituts der Deutschen Wirtschaft. Vor der Bauministerkonferenz der Länder an diesem Donnerstag in Stuttgart warnen die Wissenschaftler vor einem Rückgang bei neu fertiggestellten Wohnungen in diesem und im kommenden Jahr. »Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich ist weiter weg als bisher«, sagte IW-Experte Michael Voigtländer der »Rheinischen Post«.
Viele Projektentwickler warteten derzeit ab oder verschöben Bauprojekte. Zum einen stelle sich die Baupreisentwicklung als sehr volatil und unberechenbar dar, zum anderen habe die Nachfrage stark nachgelassen. Institutionelle Investoren kauften derzeit kaum Immobilien, Kapitalanleger und Selbstnutzer seien ebenfalls verunsichert und müssten sich erst an die neue Zinssituation anpassen: »Entsprechend ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bautätigkeit in diesem und vor allem im nächsten Jahr zurückgeht.«
Im vergangenen Jahr war der Umsatz mit Immobilien Gewos zufolge noch auf den Rekordwert von 337 Milliarden Euro gestiegen – ein Plus von 14,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und mehr als das Doppelte als vor zehn Jahren. Während die Zahl der Kauffälle mangels Angebot leicht sank, schossen die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen um rund 13 Prozent hoch. Das seien die stärksten Zuwächse seit Beginn der Aufzeichnungen in den Achtzigerjahren gewesen. Wunsch sprach von einem »absoluten Ausnahmejahr« und verwies auf Nachholeffekte nach dem Coronakrisenjahr 2020 und großen Transaktionen in den Städten.
Bauzinsen schießen über Drei-Prozent-Marke hinaus
Wer im September eine Immobilie finanzieren wollte, musste für die Kreditzinsen so tief in die Tasche greifen wie seit Ende 2011 nicht mehr. Das haben Fachleute der Zeitschrift «Finanztest» (11/2022) erhoben.
Im Schnitt verlangten Banken für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung 3,4 Prozent - bei einer 80-Prozent-Finanzierung und drei Prozent Tilgung.
Die günstigsten Zinsangebote bei dieser Konstellation boten der Erhebung zufolge Creditfair, DTW, 1822direkt, Comdirect und Consorsbank mit 3,16 Prozent. Im August waren es im besten Fall noch 2,49 Prozent. Bei 20-jähriger Zinsbindung lag der beste Zinssatz mit 3,37 Prozent (Enderlein) etwas darüber. Zum Vergleich: Im Vorjahresmonat waren Kredite hier noch für Konditionen zu 2,79 Prozent zu haben.
Eigentümerinnen und Eigentümer, die jetzt oder in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, können sich den Zinssatz auch jetzt schon festschreiben lassen - Stichwort Forward-Darlehen. Damit kann das Risiko eines weiteren Anstiegs ausgeschlossen werden.
«Finanztest» rät Betroffenen, diese Möglichkeit in jedem Fall zu prüfen. Denn der Aufschlag, den Banken für ein Forward-Darlehen nehmen, betrage bei zwei Jahren Vorlaufzeit im Schnitt nur 0,23 Prozent. Allein im September sind die Bauzinsen mehr als doppelt so stark angestiegen.
Sparkassen erleiden 56%-Einbruch bei privaten Immobilienkrediten
(Bloomberg) -- Bei den baden-württembergischen Sparkassen sind die privaten Immobilienfinanzierungen um über die Hälfte eingebrochen. Verbandspräsident Peter Schneider glaubt, dass sich der Trend abgeschwächt fortsetzt. Daneben signalisiert er Vorsicht bei Firmenkrediten, warnt vor einer Deindustrialisierung und sieht die Erträge deutscher Banken in schwierigem Fahrwasser.
Hatten die 50 Sparkassen in Baden-Württemberg im März dieses Jahres 1,56 Milliarden Euro an privaten Immobilienkrediten neu zugesagt, so waren es laut Schneider im September nur noch 0,69 Milliarden Euro. Das ist ein Rückgang von rund 56% innerhalb von nur einem halben Jahr - in einem Segment, das den Sparkassen traditionell ein stabiles Geschäft beschert hat.
“Wir kommen aus einem in Teilen völlig überspannten Markt. Jetzt schwingt der Markt etwas zurück”, erklärt der Präsident der baden-württembergischen Sparkassen im Interview mit Bloomberg. Hohe Zinsen, Lieferkettenprobleme und weltweite Krisen hatten zuletzt viele Hausbauer und Käufer gleichermaßen verschreckt. Zudem waren Finanzierungen vorgezogen worden.
Besonders im Neubau sei es derzeit schwierig, meint Schneider, während bei Bestandsimmobilien “immer etwas geht”. Bei den Preisen sehe er in mittleren Lagen und darunter eine Stagnation und erste leichte Rückgänge. Für Top-Lagen gelte das aber nicht. Insgesamt liege die Nachfrage weiter über dem Angebot, weshalb Schneider nicht mit einem absoluten Stillstand bei den Finanzierungen oder einem starken Einbruch bei den Immobilienpreisen rechnet.
Schneider verweist in diesem Zusammenhang auch auf die hohe Inflation, die die Nachfrage nach Sachwerten traditionell begünstige. “Ich halte Immobilien weiterhin für eine interessante Investmentmöglichkeit, auch als Schutz vor Geldentwertung”, sagt der Präsident.
Beim Blick auf das eigene Immobilienkreditbuch ist Schneider eigenen Worten zufolge entspannt. “Ich sehe keine großen Wertberichtigungen”, sagt er. Seine Sparkassen seien immer vorsichtig gewesen und hätten private Immobilien in der Regel zu maximal 80% finanziert.
Abbremsen bei Firmenkrediten
Selbst von Gas gehen die Südwest-Sparkassen derweil, wenn es um die Finanzierung von Firmen geht. “Bei der Kreditvergabe an Unternehmen bremsen wir derzeit in der Kurve. Unser Neugeschäft wird kommendes Jahr sicherlich niedriger ausfallen als in diesem”, erklärt Schneider. Er gehe davon aus, dass es in der Breite schlechtere Ratings bei Firmen geben werde, wenn der aktuelle Mix aus hohen Energiekosten und Lieferkettenproblemen anhalte. “Das wird kommen, auch wenn wir derzeit noch nichts davon sehen.”
In diesem Umfeld dürften sich einige Sparkassen bei der Kreditvergabe eher auf Bestandskunden konzentrieren und bei Neukunden zurückhaltender sein, meint Schneider. “Einige Sparkassen werden manches Geschäft liegen lassen müssen, das sie vorher abgeschlossen hätten”, sagt er.
Schon jetzt sei bei den Kunden eine zunehmende Ausschöpfung der Kreditlinien zu beobachten. Die Unternehmen nutzen laut Schneider die Mittel für Lager- und Liquiditätshaltung – und weniger zum Ausbau der Produktion. “Aus Gesprächen mit Kunden wissen wir, dass einige ihre Energie- oder Gas-intensive Produktion von Deutschland ins Ausland verlagern. Es sind erste Schritte in Richtung einer Deindustrialisierung in einzelnen Branchen”, warnt Schneider.
Gewinnrückgänge im Finanzsektor
In Summe findet Schneider warnende Worte für die Erträge deutscher Banken. Die ganze Branche werde dieses Jahr in schwieriges Fahrwasser kommen.
Auch die Sparkassen in Baden-Württemberg müssten dieses Jahr mit einem deutlichen Rückgang der Gewinne nach Bewertung rechnen. “Ich rede hier nicht nur von einer Größenordnung von minus 10% oder 20%, sondern wir rechnen eher mit einer Halbierung des Gewinns”, sagt er.
Wegen der gestiegenen Zinsen geht Scheider für seine 50 Sparkassen von Wertberichtigungen auf Eigenanlagen im hohen dreistelligen Millionenbereich in diesem Jahr aus. Auch wenn das keine tatsächlichen Verluste im Sinn von Ausfällen seien, würden sie die Gewinn-und-Verlust-Rechnungen belasten.
Positiv seien die höheren Zinsen hingegen für das Zinsgeschäft. Allerdings gehe das Neugeschäft in einigen Bereichen wie eben bei Immobilien zurück. Hinzu komme, dass die Spareinlagen der Kunden über kurz oder lang wohl höher verzinst werden müssten. “Unterm Strich werden die höheren Zinsüberschüsse in diesem Jahr nicht die Abschreibungen bei den Eigenanlagen kompensieren können”, ist sich Schneider sicher.
Konsolidierung bei Landesbanken
Als Miteigentümer der LBBW beobachten die Südwest-Sparkassen auch die Entwicklungen bei den Landesbanken genau. Die jüngste Zusammenführung einzelner Geschäfte bezeichnet Schneider als “evolutionäre Entwicklung”.
So kümmert sich beispielsweise die LBBW verstärkt um das Zins- und Währungsmanagement für Sparkassen-Kunden sowie das Verwahrstellengeschäft für Spezial- und Publikumsfonds, während die Helaba zu einem zentralen Dienstleister für das Sorten- und Edelmetallgeschäft wird.
All das laufe sehr erfolgreich für alle beteiligten Häuser und werde auch noch weitergehen - allerdings mit etwas Verzögerung. Jetzt gehe es erstmal um die Integration bereits vereinbarter Maßnahmen. “Angesichts der Unsicherheiten im Markt ist es nicht der richtige Zeitpunkt, weitere größere Projekte in Angriff zu nehmen”, sagt Schneider.
Zinsen im Höhenflug - So viel mehr kostet eine Baufinanzierung jetzt wirklich
Viele Bau- und Kaufwillige sind verunsichert. Das hängt mit dem Immobilien- und Zinsmarkt zusammen. Aber auch mit Personal- und Materialengpässen. Und der aktuellen Inflation. Nicht zuletzt aber auch mit einer sehr vereinfachten Betrachtung. FOCUS-online-Experte Carsten Zimmermann klärt auf.
Viermal so hohe Zinsen wie zu Jahresbeginn. Bisher kaum nennenswerte Korrekturen nach unten bei den Immobilienpreisen. Es bleibt eine nach wie vor vorhandene Nachfrage, die künftig auf ein schrumpfendes Angebot trifft.
Die Unsicherheiten werden auch nicht geringer, so Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverband Baufinanzierung e.V., wenn medial Beispielrechnungen aufgemacht werden, dass sich die Kosten für eine Baufinanzierung seit Jahresbeginn verdoppelt haben. Gemeint war in diesem Fall die monatliche Rate.
Die richtigen Begriffe sind wichtig
Dabei gibt es einen erheblichen Unterschied zwischen Kosten und Belastung. Mich stört, so Zimmermann, dass auch in den Qualitätsmedien handwerkliche Fehler gemacht werden. Durch mangelnden Tiefgang werden die Argumente derjenigen befeuert, die ohnehin ein Problem mit unserem Ordnungs- und Wirtschaftssystem haben.
Nachstehend sollen ausschließlich die Annuitätendarlehen betrachtet werden. Deren Rate berechnet sich stets durch einen Zinssatz X und einer anfänglichen Tilgung Y. Hieraus lassen sich Belastungen und Gesamtkosten berechnen, Letztere verbindlich immer nur für die Dauer fest vereinbarten Zinsperioden (5,10,15,20 Jahre oder auch länger).
Ist die Gesamtlaufzeit einer Finanzierung in Abhängigkeit der Tilgung über die Dauer der Zinsfestschreibung hinaus angelegt, so müssen für den späteren Zeitraum Annahmen für Zins und Tilgung getroffen werden. Somit können Aussagen zu den Gesamtkosten nur bedingt beziehungsweise unter Prognosevorbehalt getroffen werden. In den Beispielen rechnen wir einheitlich mit 100.000 Euro Kreditbetrag. Jedes einzelne Beispiel wird über die Zinsformel berechnet:
- 100.000 x (Zinssatz in % + Tilgungssatz in %) : 12 = Monatsrate
Sinn dieses Artikels ist die Einordnung einer Vervierfachung des Zinssatzes seit Jahresanfang und das Nachgehen der Fragestellung, ob sich die Kosten oder die Belastung einer Baufinanzierung verdoppelt haben. Da es uns nicht um tagesaktuelle Zinssätze, sondern um eine allgemeine Verständlichkeit geht, unterstellen wir folgende Annahmen:
- Zinsfestschreibung 10 Jahre, Zinssatz im Januar 2022 = 1 Prozent, Zinssatz im November 2022 = 4 Prozent
Bei der Gesamtlaufzeit der Darlehen haben wir unterstellt, dass die Darlehen mit identischen Konditionen wie in der ersten Zinsfestschreibungsperiode bis zur vollständigen Tilgung durchlaufen. Das kann einerseits erhebliche Unschärfen über weitere Festzinszeiten beinhalten, andererseits ist heute jegliche Spekulation im Hinblick auf die Zinss ituation im Jahre 2032 unseriös.
Beispielrechnungen
Im Beispiel 1 wurde für beide Zinssituationen mit einer einprozentigen Tilgung gerechnet. Im Januar 2022 fällt auf, dass die Gesamtlaufzeit mit fast 70 Jahren derart hoch ist, dass die meisten Darlehensnehmer das Ende gar nicht mehr erleben. Gleichwohl war die einprozentige anfängliche Tilgung Jahrzehnte gesetzt und deshalb hier veranschaulicht. In dieser Konstellation, die in der Praxis selten abgeschlossen wurde, wird deutlich, dass die monatliche Belastung (Rate) zweieinhalb Mal so hoch ist, wenn der Zinssatz von einem auf vier Prozent steigt. Die Kosten (Zinsen) für die ersten zehn Jahre, also für den ersten Zinsfestschreibungszeitraum, sind fast viermal so hoch und bis zur vollständigen Tilgung mehr als zweieinhalb Mal so hoch. Wer mithin mit einem Prozent Tilgung rechnet, kann behaupten, dass die Finanzierung sowohl in der Rate als auch in den Gesamtkosten mehr als doppelt so hoch beziehungsweise teuer ist. Ziemlich genau zweieinhalb Mal so teuer.
Das Beispiel 2 zeigt ein etwas anderes Bild. Hier wird in beiden Beispielen mit zwei Prozent getilgt. Die Gesamtlaufzeit sinkt in beiden Fällen signifikant. Hier trifft die Aussage zu, dass die Finanzierung im Hinblick auf die monatliche Belastung exakt das Doppelte verschlingt. Die Gesamtkosten wären gar mehr als dreimal so hoch.
Im Beispiel 3 bewegen wir uns mehr in Richtung realer Praxis. Wer im Januar eine Baufinanzierung um ein Prozent oder zuvor auch unter einem Prozent abgeschlossen hat, wird im Hinblick auf die Gesamtlaufzeit und das Zinsänderungsrisiko ohnehin eine möglichst hohe Tilgung vereinbart haben. Und wer nicht selbst darauf gekommen ist, der wurde von Banken und Vermittlern in diese Richtung bewegt. Sollen Immobilienfinanzierungen überhaupt noch leistbar sein, erscheint eine Tilgung von zwei Prozent wie im Beispiel 2 ambitioniert. Bei 500.000 Euro Kreditvolumen sind das dann schon stramme 2.500 Euro monatliche Rate.
Aber was heißt nun eigentlich teuer? Die Gesamtkosten im Beispiel 3 sind sogar fünf Mal höher. Die monatliche Rate hingegen nicht. Sie liegt trotz einer Vervierfachung des Zinssatzes circa 1,4 mal so hoch wie im Januar. Keine Frage, 125 Euro monatlich mehr für 100.000 Euro Kredit beziehungsweise 625 Euro für 500.000 Euro Kredit ist beachtlich, gleichwohl auch nicht ansatzweise die oftmals kolportierte Verdoppelung der monatlichen Rate. Nichtsdestotrotz erfahren auch wir als Bundesverband Baufinanzierung e.V. im Gespräch mit unseren Mitgliedern, dass im Zuge der übrigen Teuerung das Einkommen bei aktuell vier Prozent und immer noch hohen Preisen schlicht nicht mehr für solche Raten reicht.
Zusammenfassende Kernaussagen
Richtig ist, dass die Kosten für die erste Zinsperiode aufgrund der Zinssteigerung deutlich teurer sind.
Eine Prognose der Gesamtkosten ist über die erste Zinsperiode nicht möglich. Im direkten Gespräch mit dem Kunden lassen sich aber Zukunftsmodelle gut durchspielen. In diesem Zusammenhang lohnt immer der Blick auf Zinssicherungsszenarien, sei es durch eine längere Zinsfestschreibungsdauer oder andere Modelle, zum Beispiel in Verbindung mit Bausparverträgen.
Falsch ist, dass die monatliche Belastung doppelt so hoch wie noch im Januar ausfällt. Es gibt bestimmte Konstellationen, in denen es so sein kann. Die erscheinen aber nicht sonderlich praxistauglich beziehungsweise sind selten.
Eine Bewertung über die Gesamtkosten ist neben den schon erwähnten Gründen nicht zielführend. Wer eine Immobilie finanziert, schaut darauf, ob er/sie sich diese heute und zukünftig leisten kann. Gesamtkosten sind interessant, wenn man Angebote verschiedener Anbieter vergleicht, nicht aber für die Entscheidung pro oder contra einen Immobilienerwerb.
Fazit: Wenn, wie jüngst in einer politischen Talkrunde im Fernsehen zum ewig aktuellen Ossi-Wessi-Vergleich behauptet wird, die Löhne im Osten seien 22 Prozent niedriger als im Westen ist das richtig und falsch zugleich. Kein Banker und kein Bäcker verdient für die gleiche Tätigkeit in Westdeutschland 22 Prozent mehr. Es gibt Unterschiede, die mehr als 30 Jahre nach dem Mauerfall längst nicht mehr da sein sollten. Sie sind aber deutlich geringer. Fakt ist aber auch, dass es durch strukturelle Gegebenheiten deutlich besser bezahlte Jobs im Westen als im Osten gibt. Die gibt es auch im Süden im Vergleich zum Norden. Bei der Bewertung von Arbeitseinkommen und deutlich teureren Baufinanzierungszinsen binnen Jahresfrist kommt es immer darauf an, welche Botschaften beziehungsweise welchen Zweck der Autor jeweils verfolgt. Eher polarisierend oder sachlich abwägend. Die Baufinanzierung ist teurer geworden. Die Zinsen sind nicht abnorm, die Preise aber noch astronomisch hoch. Verkürzte Auseinandersetzung mit einem Thema, ob nun aus Gründen der Quote oder aus Unwissenheit, verbietet sich.
Immobilienkonzerne in der Krise - Für 14 deutsche Konzerne werden die steigenden Zinsen kritisch
Je weiter die EZB den Leitzins erhöht, desto höher steigen auch die Kreditzinsen. Das gilt nicht nur für Verbraucher, sondern auch für Konzerne, die neue Fabriken und Maschinen anschaffen wollen. Eine Branche bekommt in Deutschland nun die größten Probleme.
Wer sich ein Haus kaufen will, kann das nur selten ohne einen Kredit finanzieren. Was für Privatmenschen gilt, gilt auch für Konzerne. Will ein Unternehmen neue Maschinen anschaffen, eine neue Fabrik oder ein Bürogebäude bauen oder anderweitig expandieren, lässt sich das nur selten aus dem firmeninternen Sparschwein finanzieren. So weist so gut wie jeder börsennotierte Konzern Verbindlichkeiten aus.
Die müssen nicht zu einem Problem werden, schließlich besitzt auch jeder Konzern liquide Mittel und nicht-flüssiges Vermögen, also etwa die Maschinen und Immobilien, mit denen Schulden zur Not gedeckt werden können. Wie stabil die Finanzen eines Konzerns sind, lässt sich anhand der so genannten Nettoverschuldung erkennen. Für die genaue Berechnung dieses Wertes gibt es mehrere, leicht abweichende Methoden, aber grundsätzlich werden den Schulden hier die kurzfristig verfügbaren Finanzmittel gegenübergestellt.
Sind die Schulden höher als die Liquidität, besitzt ein Konzern eine Nettoverschuldung. Im umgekehrten Fall besitzt er eine Nettoliquidität. Nettoschulden treten vor allem bei Industrieunternehmen in der Regel auf, weil sie etwa ständig Rohstoffe und Zwischenprodukte einkaufen müssen, deren Ertrag erst später in der Wertschöpfungskette zutage tritt. Außerdem haben sie höhere Kosten für Fabriken und Maschinen, die erst finanziert werden und sich dann über Zeit amortisieren.
Ab welchem Wert Schulden schwer tragbar werden
Um zu evaluieren, ob die Schulden eines Konzerns noch tragbar sind, setzen Analysten deswegen die Nettoschulden eines Konzerns mit seinem operativen Gewinn (EBITDA) ins Verhältnis. Das EBITDA ist die Summe, die ein Konzern verdient, bevor er Zinsen, Steuern und ähnliches zahlen muss. Das Verhältnis von Nettoschulden zu EBITDA gibt also an, wie viele Jahre ein Konzern brauchen würde, um seine Schulden abzubauen, wenn er jeden verdienten Euro dafür aufwenden würde.
Dieses Verhältnis ist einer der Werte, den auch Banken und Rating-Agenturen heranziehen, wenn sie überlegen, wie kreditwürdig ein Konzern ist. Werte unter 1,5 gelten als exzellent, ab 4,5 wird es kritisch. Je nach Kreditvertrag verlangen Banken manchmal die sofortige Rückzahlung von Krediten, wenn ein bestimmter Wert überschritten wird. In jedem Fall steigen die Kreditzinsen, die ein Konzern bezahlen muss, je weiter Nettoschulden und EBITDA auseinanderdriften.
Das wird für Konzerne vor allem jetzt zum Problem, wo die Zinsen kräftig ansteigen. Bisher hat die EZB den Leitzins in drei Schritten von 0,0 auf 2,00 Prozent erhöht. Da die Inflation im Euro-Raum unverändert hoch liegt, dürften noch weitere Erhöhungen folgen. Das erhöht auch die Zinsen, die Unternehmen für Kredite zahlen müssen. Es beeinflusst dabei nicht laufende Kreditverträge, die zu bestimmten Konditionen abgeschlossen wurde, aber auch diese müssen irgendwann refinanziert werden – zu den dann geltenden schlechteren Bedingungen.
Deutsche Konzerne wirtschaften im Mittel sehr gut
Das kann enorm teuer werden. Im Schnitt haben die 160 deutschen Konzerne aus Dax##chartIcon , MDax##chartIcon und SDax##chartIcon eine Nettoverschuldung von 3,7 Milliarden Euro. Würden die Zinsen hierfür von 0,5 auf 2,5 Prozent steigen, wären das Mehrkosten von 74 Millionen Euro pro Konzern und Jahr oder 12 Milliarden Euro für alle Konzerne.
Allerdings: Im Großen und Ganzen wirtschaften die börsennotierten deutschen Konzerne gut. Nach dem bisherigen Jahresverlauf rechnen Analysten für das Jahresende mit einem durchschnittlichen Verschuldungsgrad von 1,8. Das wäre nur leicht über den idealen 1,5. Und das erreichen sie, obwohl der durchschnittliche Verschuldungsgrad in den vergangenen fünf Jahren um 0,4 Punkte angestiegen ist. Der Trend ist auch durch die Corona-Krise bedingt und soll sich nach Analystenschätzungen in den kommenden Jahren umkehren. Bis 2024 soll der durchschnittliche Verschuldungsgrad um 0,1 Punkte sinken.
54 Konzerne (34 Prozent) werden das Jahr voraussichtlich sogar mit einer Nettoliquidität abschließen. Darunter sind Schwergewichte wie der Flugzeugbauer Airbus##chartIcon und die Autobauer BMW##chartIcon , VW##chartIcon , Mercedes-Benz##chartIcon , Porsche##chartIcon und Daimler Truck Holding##chartIcon , aber auch Zalando##chartIcon , Stahlbauer Thyssenkrupp##chartIcon und Siemens Energy##chartIcon . Noch besser: Exakt 100 Konzerne bleiben unter dem Grenze von 1,5 Punkten beim Verschuldungsgrad.
Immobilienkonzerne in der Krise
Von den 60, die darüber liegen, fallen wiederum nur 14 in den roten Bereich mit einem Wert von 4,5 oder mehr Punkten. Auffällig: Hier tummeln sich viele Immobilienkonzerne, namentlich Deutsche Wohnen##chartIcon (16,1), Vonovia##chartIcon (15,9), TAG Immobilien##chartIcon (15,3), LEG##chartIcon (14,8), Aroundtown##chartIcon (14,2), Grand City Properties##chartIcon (11,6), der Immobilien-Investor Hamborner Reit##chartIcon (10,3) und DIC Asset##chartIcon (8,7).
Teilweise ist das verständlich. Konzerne in der Branche haben hohe Ausgaben für teure Immobilien, auch Renovierungen sind selten günstig. So lagen die Verschuldungsgrade auch vor fünf Jahren schon deutlich über der empfohlenen Grenze. Doch sie sind seitdem auch kräftig angestiegen. Im Schnitt legten die acht erwähnten Konzerne seit 2017 um 3,1 Punkte zu. Allein in diesem Jahr geht es um 0,4 Punkte nach oben, während deutsche Konzerne im Schnitt ihren Verschuldungsgrad um 1,8 Prozent senken.
Immobilienkonzerne sind wegen ihrer hohen Abhängigkeit von Krediten ein besonderes Opfer steigender Zinsen. Vonovia etwa drückt eine Nettoverschuldung von 43,9 Milliarden Euro. Bei Aroundtown sind es 13,1 Milliarden Euro, bei Deutsche Wohnen 10,6 Milliarden Euro. Diese zu höheren Kreditzinsen refinanzieren zu müssen, wird die Branche noch jahrelang beschäftigen.
Schlimmer noch: Im Gegenzug steigen die Werte der Immobilien nicht mehr so stark wie früher. Der Immobilienmarkt legt in Zeiten hoher Zinsen eine Pause ein, vielerorts fallen die Preise. Doch die Konzerne müssen sich von Häusern und Wohnungen trennen, um ihre Schulden finanzieren zu können. Vonovia etwa kündigte zuletzt den Verkauf von 67.000 Immobilien im Wert von 13 Milliarden Euro an – fast ein Siebtel seines Bestandes.
Dabei sind die Immobilienriesen noch nicht einmal die Konzerne mit dem höchsten Verschuldungsgrad. Ganz oben steht der Finanzdienstleister Grenke##chartIcon mit einem Verhältnis der Nettoschulden zum EBITDA von 30,6. Grenke least Büromaterialien an Unternehmen. Zu den weiteren Unternehmen mit einem zu hohen Verschuldungsgrad gehören der Windpark-Bauer PNE Wind##chartIcon (12,1 Punkte), der Betreiber des Frankfurter Flughafens, Fraport##chartIcon (8,1), der bayrische Finanzdienstleister BayWa##chartIcon (5,5), Energieriese Eon##chartIcon (4,8) und Volkswagens Nutzfahrzeug-Tochter Traton##chartIcon (4,5).
Auf die Aktienkurse wirkt sich die hohe Verschuldung allerdings kaum aus. Zwar verloren die 14 am höchsten verschuldeten deutschen Konzerne im vergangenen Jahr im Schnitt 30 Prozent ihres Aktienwertes, allerdings fielen die Vergleichsindizes Dax, MDax und SDax im Schnitt ebenfalls um 28 Prozent.
Immobilienpreise: Preise für Wohnimmobilien fallen erstmals seit 2010
Gestiegene Zinsen, die hohe Inflation und Konjunktur-Unsicherheit belasten die Immobilien-Nachfrage. Daher könnten die Preise sinken. Anders sieht es bei den Mieten aus.
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind nach Einschätzung der Pfandbriefbanken erstmals seit 2010 leicht gefallen. Im dritten Quartal verbilligten sich Wohnungen und Häuser gemessen am Vorquartal um 0,7 Prozent, zeigt der am Donnerstag veröffentlichte Immobilienpreisindex des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp). Der mehr als zwölfjährige Aufwärtstrend bei Wohnimmobilien sei Ende, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
In den größten sieben Metropolen verbilligten sich demnach Wohnimmobilien im Gleichschritt mit dem Gesamtmarkt um 0,7 Prozent. Während die Preise in Berlin gemessen am zweiten Quartal stabil blieben (minus 0,1 Prozent), fielen sie in den übrigen Großstädten zwischen 0,6 Prozent (Köln) und 1,5 Prozent (München).
Gegenüber dem dritten Quartal 2021 verteuerten sich Wohnimmobilien insgesamt jedoch weiter um 6,1 Prozent. Im zweiten Quartal hatte der vdp noch ein Plus von 10,7 Prozent im Jahresvergleich festgestellt.
Für das Gesamtjahr rechnet der Verband mit „moderaten Preisrückgängen“. Der Markt für Wohnimmobilien habe sich in Krisen stets als robust erwiesen. Preiseinbrüche seien nicht zu erwarten.
Mieten steigen weiterhin
Während sich der Boom bei den Preisen abschwächt, geht es bei den Neuvertragsmieten laut der Analyse aufwärts. Sie stiegen binnen Jahresfrist um 4,8 Prozent und zum zweiten Quartal um 1,6 Prozent. Eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen stoße auf einen Mangel bezahlbarer Objekte, denn der Neubau schrumpfe und aus der Ukraine kämen viele Flüchtlinge nach Deutschland. „Hinzu kommt als Nachfrager die Gruppe derjenigen, die eigentlich kaufinteressiert sind, für die der Traum vom Eigenheim aufgrund der Inflation und der Zinsanstiege aber vorerst zwangsweise unerfüllt bleibt“, sagte Tolckmitt.
Die rasant gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite und die hohe Inflation in Deutschland bremsen schon länger die Nachfrage nach Immobilien, weil sie das Budget potenzieller Käufer belasten. Dazu kommt Unsicherheit um die Konjunktur und den Ukraine-Krieg.
Auch bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien stellte der vdp sinkende Preise fest. In Summe fiel der vdp-Immobilienpreisindex um 1,0 Prozent. Gemessen am dritten Quartal 2021 stieg er um 4,7 Prozent.
Zeichen für eine Trendwende am Immobilienmarkt gibt es schon länger, viele Analysen basieren aber auf Angebotsdaten. Offizielle Daten des Statistischen Bundesamts für das dritte Quartal stehen noch aus.
Immobilienpreisen in Deutschland droht ein Einbruch von 10 Prozent laut DIW
Das Forschungsinstitut DIW rechnet mit einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland. Der Grund: Wohnungen werden verstärkt als Spekulationsobjekte genutzt, Mieten und Hauspreise haben sich entkoppelt.
Das Risiko starker Preiskorrekturen am Immobilienmarkt steigt einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zufolge. "Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase", sagte DIW-Studienautor Konstantin Kholodilin zu der Untersuchung, die der Nachrichtenagentur Reuters am Mittwoch vorlag. "Aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich."
Demnach sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in den 97 untersuchten Städte in diesem Jahr durchschnittlich elf Prozent gestiegen, während die Mieten nur um vier Prozent zunahmen.
Dass sich Kaufpreise und Mieten derart auseinanderentwickeln, hält das DIW für bedenklich. "Da Immobilienkäufe durch Mieteinnahmen – oder im Falle einer Eigennutzung durch eingesparte Mietzahlungen – refinanziert werden, sollten sich die Immobilienpreise langfristig im Einklang mit den Mieten entwickeln." Sei dies nicht der Fall, liege der Verdacht nahe, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommen könne. Statistische Tests hätten solche spekulativ bedingten Preisübertreibungen bestätigt, so die Forscher.
Finanzierung von Häusern und Wohnungen wird teurer
Dennoch dürfte der Immobilienmarkt in Deutschland noch vergleichsweise stabil bleiben, schreiben die Autoren Konstantin Kholodilin und Malte Rieth. Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen infolge der steigenden Zinsen zusehends. Der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung sei aber nach wie vor relativ hoch und eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte nicht abzusehen. Zudem gingen die hohen Immobilienpreise vielerorts auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück.
In vielen deutschen Großstädten wachse die Bevölkerung wieder, während aufgrund der ungünstigeren Finanzierungsbedingungen, enorm gestiegener Baukosten und vielerorts auch personeller Engpässe zu wenige neue Wohnungen entstehen. In Großstädten wie Berlin, Düsseldorf und Köln sei die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im vergangenen Jahr sogar gesunken.
Mehr öffentliche Investitionen
Die DIW-Experten sehen deshalb die Politik am Zug. Sie müsse sich darauf fokussieren, günstigen Wohnraum in den Ballungsgebieten bereitzustellen. "Die Politik sollte mit beschleunigten Verfahren und höheren öffentlichen Bauinvestitionen der Neubautätigkeit schnell wieder Schwung verleihen", sagte Rieth.
Die DIW-Berechnungen fußen auf Daten des Immobilienverbandes IVD für die Jahre 1996 bis 2022. Demnach haben sich die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser im vergangenen Jahrzehnt in etwa verdoppelt. Eigentumswohnungen wurden im selben Zeitraum um rund die Hälfte teurer, Baugrundstücke um etwa ein Drittel.
Die Mieten stiegen mit durchschnittlich 56 Prozent zwar ebenfalls, in vielen Fällen aber deutlich weniger stark als die Preise für Wohneigentum. Eine Immobilie kostete in Großstädten zuletzt so viel wie 28 Jahresmieten – ein Höchststand seit Mitte der 1990er Jahre.
Immobilien-Markt steht Kopf: EY beziffert den Rückgang auf mehr als 40 Prozent
Nach den goldenen Jahren auf dem Immobilien-Investmentmarkt geht es seit 2022 deutlich bergab. Laut der Unternehmensberatung EY wurden im vergangenen Jahr rund 40 Milliarden Euro weniger investiert. Die Aussichten für 2023 bleiben düster.
Der jahrelang durch Wachstum verwöhnte Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland steht einer Studie der Beratungsfirma EY zufolge nach einem Einbruch 2022 in diesem Jahr vor weiteren Rückgängen. "Der Immobilienmarkt steht Kopf", sagte Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate, am Donnerstag. Der Immobilien-Investmentmarkt sei im vergangenen Jahr um mehr als 40 Prozent auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 67 Milliarden Euro geschrumpft und habe damit ungefähr das Niveau des Jahres 2016 erreicht. Fast 80 Prozent der im Rahmen einer EY-Studie befragten Investoren erwarte nun auch für dieses Jahr ein noch weiter sinkendes Transaktionsvolumen.
Die Branche leidet unter den massiv gestiegenen Baukosten, der hohen Inflation und vor allem den anziehenden Zinsen. "Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine und der darauf folgenden Energiekrise, der Inflation sowie dann notwendigen Zinsanhebungen erleben wir auch am Immobilienmarkt eine Zeitenwende", unterstrich Schwalm. EY beobachte nun "nicht nur teils eingefrorene Transaktionsmärkte, sondern auch sinkende Preise über die meisten Nutzungsarten und Lagen hinweg".
Während sämtliche Immobilienaktien bereits abgerutscht sind, halten sich offene Immobilienfonds derzeit noch stabil. Aber auch für die dürften den Abschwung demnächst zu spüren bekommen.
Der in der Vergangenheit bei Investoren beliebte deutsche Immobilien-Markt habe dabei an Attraktivität verloren. Der Anteil der Befragten, die den deutschen Immobilienmarkt als unattraktiver als zuvor einstufen, habe im Vergleich zum Vorjahr deutlich von vier auf nun 36 Prozent zugenommen. Bei allen Nutzugsarten abseits von Logistik-Immobilien erwarteten die Marktteilnehmer sinkende Preise. EY rechne aber nicht mit einem drastischen Einbruch.
ImmoScout-Wohnbarometer: Immobilienpreise sinken um bis zu zehn Prozent: Die Käufer kehren zurück
Die Zinswende hatte die Nachfrage nach Immobilien einbrechen lassen. Nun sinken die Preise für Häuser und Wohnungen deutlich – und die Käufer kommen wieder. Doch sie bekommen den Umbruch am Immobilienmarkt zu spüren.
Der Immobilienmarkt befindet sich im Umbruch. Nachdem die Preise für Häuser und Wohnungen extrem angestiegen waren, kühlt sich der Markt nun ab – und zwar deutlich. Steigende Zinsen, hohe Inflation und explodierende Baukosten haben den Immobilienboom beendet. Für viele Experten ist klar: Die Preise für Immobilien werden sinken.
Dass Preisrückgänge keine Zukunftsmusik sind, zeigt das aktuelle Wohnbarometer des Onlineportals ImmoScout24. Einmal pro Quartal analysiert das Unternehmen darin, wie sich Kauf- und Mietpreise am deutschen Immobilienmarkt entwickelt haben. Das Ergebnis: Im vierten Quartal 2022 sind die Preise für Wohneigentum gesunken, während die Mieten gestiegen sind. Damit setzte sich der Trend der Vorquartale fort.
Die Preise für Bestandshäuser sanken in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres im Bundesdurchschnitt um 4,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Bei Neubauten fiel das Minus mit 6,4 Prozent noch größer aus – wahrscheinlich, weil neu gebaute Immobilien tendenziell teurer sind und sich viele Käufer diese nach der Zinswende nicht mehr leisten können.
In allen Metropole sind die Preise gefallen, zeigen die ImmoScout-Daten. Besonders hart fiel die Korrektur in Frankfurt und Düsseldorf aus. In diesen Städten verbilligten sich Häuser um über zehn Prozent. Selbst in München, das oft als Beispiel für die Preisexzesse am deutschen Immobilienmarkt herhalten muss, sanken die Preise um fast vier Prozent. Allerdings: Der Rückgang wird nur im Vergleich zwischen drittem und viertem Quartal 2022 sichtbar. Im Vergleich zum vierten Quartal 2021 lagen die Preise zum vergangenen Jahresende immer noch deutlich höher.
Käufer haben wieder mehr Macht
ImmoScout24 bezieht sich in der Auswertung auf Angebotspreise – also die Preise, zu denen die Immobilien auf dem Portal inseriert sind. Zu welchem Kaufpreis eine Immobilie letztlich verkauft wurde, verraten die Daten nicht. Es könnte also gut sein, dass die tatsächlichen Transaktionspreise niedriger ausfielen und die Preisrückgänge in der Realität noch größer waren. Nachdem Käufer im Immobilienboom nicht selten in ein Bieterverfahren eintreten mussten, um den Zuschlag für ein Haus oder eine Wohnung zu bekommen, dreht sich jetzt der Wind.
In den vergangenen Monaten ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien eingebrochen, das Neugeschäft mit Baufinanzierungen lag Ende vergangenen Jahres 39 Prozent unterhalb des Niveaus von 2021. Käufer, die jetzt auf den Markt zurückkehren, können von dem veränderten Umfeld profitieren.
„In der aktuellen Situation des Angebotsüberhangs haben Kaufinteressierte mit genügend Eigenkapital die Argumente auf ihrer Seite“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin bei ImmoScout24. Momentan seien Immobilien sechs bis sieben Monate inseriert, heißt es von ImmoScout24. Das ist recht lange. Es deutet darauf hin, dass Käufer wieder über eine gewisse Verhandlungsmacht verfügen und es schaffen könnten, den Preis zu drücken.
Unter dem Strich aber hilft der deutliche Preisrückgang Kaufwilligen nur wenig. Um die hohe Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank (EZB) die ultralockere Geldpolitik der vergangenen Jahre beendet und die Zinswende eingeläutet. Seit Januar vergangenen Jahres sind die Zinsen für einen durchschnittlichen Immobilienkredit mit zehnjähriger Festschreibung von einem Prozent auf beinahe vier Prozent gestiegen – eine Verteuerung um gut 300 Prozent. Zuletzt lag der Zinssatz bei 3,8 Prozent.
Der Immobiliencrash bleibt aus
Das höhere Zinsniveau bedeutet hohe monatliche Mehrkosten. Viele Kaufwillige können die Finanzierung nicht mehr stemmen. Um die gestiegenen Zinsen zu kompensieren, müsste es zu einem regelrechten Crash am Immobilienmarkt kommen – und der ist wegen der anhaltenden Angebotsknappheit unwahrscheinlich.
Für einen Standardkredit (400.000 Euro Kaufpreis, 80 Prozent Beleihung, drei Prozent Tilgung) zahlen Käufer heute 1826 Euro. Das sind etwa 800 Euro mehr pro Monat als noch vor einem Jahr. Um auf dieselbe monatliche Belastung wie vor der Zinswende zu kommen, müsste der Kaufpreis um stolze 120.000 Euro sinken. Das entspräche einem Einbruch um 30 Prozent.
ImmoScout-Geschäftsführerin Crockford hält den Preisabschwung für ein vorübergehendes Phänomen. „Die Lage wird nur für einen begrenzten Zeitraum anhalten, da der Neubau ins Stocken geraten ist. Gleichzeitig hat sich die gesamtwirtschaftliche Lage stabilisiert. Von daher werden wir mittelfristig ein Anziehen der Nachfrage beobachten“, sagt sie.
Die veränderten Finanzierungsbedingungen verändern nun den Mietmarkt. Für viele Kaufwillige wird Mieten attraktiver – und das wirkt sich auf die Mietpreise aus. Auch im vierten Quartal 2022 sind diese weiter angestiegen, zeigt die Auswertung, die der WirtschaftsWoche vorab vorliegt.
Am Mietmarkt wird es ungemütlich
Im Vergleich zum Vorquartal verteuerten sich die Kaltmieten um ein Prozent. Doch bei dieser überschaubaren Mehrbelastung bleibt es für Mieter nicht. Auch die Nebenkosten machen sich nämlich bemerkbar: Sie haben sich im selben Zeitraum um 19 Prozent erhöht. Der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtmiete ist von 16,8 auf 18,3 Prozent gestiegen.
Die explodierten Energiepreise wirken sich also auch auf den Wohnungsmarkt aus – und auf die Vorlieben von Mietern. Um beim Heizen zu sparen, suchen sie nun verstärkt nach Neubauwohnungen mit besserer Energiebilanz. Im Gegenzug sinkt die Nachfrage nach Bestandswohnungen. Einen besonders starken Rückgang verzeichnet Berlin. Auf ein Inserat kommen in der Bundeshauptstadt im Schnitt 139 Anfragen. Im Vorquartal waren es noch 226 – ein Rückgang um 38,5 Prozent.
Ist die Wohnungsnot also bald Geschichte? Wohl nicht, meint ImmoScout-Geschäftsführerin Crockford. „Die Nachfrage in den Metropolen bleibt auf einem sehr hohen Niveau“, sagt sie. Ein Problem: Das Wohnungsangebot passt nicht zur Nachfrage. Daten des Onlineportals zufolge suchten Mieter in den Metropolen vor allem kleinere und günstige Zwei-Zimmer-Wohnungen – und davon gibt es schlicht zu wenige.
Crockford sieht in der Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen eine gesunde Marktdynamik. „Die Preisschere zwischen Kaufen und Mieten wird kleiner. Die Preiskorrekturen sind moderat und notwendig, denn die Entkoppelung der Kaufpreise deutete auf die Gefahr einer Blase hin.“ Wer gerade eine Wohnung oder ein Haus sucht, den dürfte die intakte Marktdynamik allerdings wenig erfreuen.